银监会：银行必须实行动态的差别化个人房贷政策

新华网北京４月１６日电（记者刘诗平、吴雨）中国银监会１６日强调，银行业金融机构要切实按照国务院常务会议要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，银监会将加强对银行各类房地产贷款行为规范的监管。
银监会要求，各银行业金融机构要根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房自住与交易背景真实，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭以及非法集资行为。
银监会有关负责人表示，银监会将督促银行业金融机构严格落实国务院有关要求。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管要求。对此，银监会此前已提出要求。
４月１４日召开的国务院常务会议明确，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
一方面，为了“抑制房价过快上涨”，各种调控措施频频出手；一方面，“房价过快上涨”又不断演变成社会现实，套用一句耳熟能详的老话，多少有点“不以人的意志为转移”。而令老百姓和社会舆论感到焦虑的是，高房价已然如同脱缰的野马，至今看不出一丝停止的意思。调控部门的公信流失，开发商的暴利嘴脸，还有买房者如同抢购大白菜一样趋之若鹜的热闹景象，成为2010年这个充满寒意的春天中最显著的风景。
从三亚到北京，从上海到杭州，地王频出，各种涨价消息迅速蔓延，从开盘当天售罄的“日光盘”，到日涨四千的开盘讯息，再到吃个煎饼的功夫一套房子涨了几十万的楼市传说，去年世界金融危机阴影下刮起的强劲的楼市热风，究竟会朝哪个方向吹？不断传出的调控讯息，似乎十分看好“差异化信贷”和“房地产税”的征收。相比此前不怎么见效的调控措施，这两招果真是救苍生于水火的灵丹妙药？对于因为高房价而更加敏感和脆弱的社会神经，这一次果真会有取信于民的效果吗？
“差异化信贷”就是对于二套以上住房提高首付、利率，甚至对多套房干脆不给贷款，意在通过银行之手，打击“投资投机性购房”。对于指望贷款买二套房的人来说，这一招，可谓一剑封喉。但从海南到北京，真正“炒房”的人，有几个真去费劲地申请贷款？从浙商到煤老板，一买几十套的买主，恨不得拉一车现金来买房，他会在乎“差异化贷款”吗？在“刚性需求”之下，在中国的房地产市场之外，有千千万万等着买房的家庭，即使没有炒房团的加入，也不会缩小买房大军的规模。这种利用银行信贷政策让一少部分人“退出”的政策，对于居高不下的房价而言，除了隔靴搔痒，能起作用吗？起码，其效果值得怀疑。
调控房价为什么一再变成空调，就在于这种局限于“在买房人身上打主意”的思路。在调控部门眼里，所有的措施，所有的严厉法则，全都指向了房地产市场中最弱势的消费者。仿佛高房价的罪魁祸首，是千千万万持币待购的消费者。像取消预售、停止卖楼花、银行不得向开发商贷款等等对开发商不利却可能稳住房价的“硬措施”，一个也不敢用。因为，根据市场常识，只有开发商感到资金链紧张，才可能降价自救。否则，只要银行过于充沛的资金还砸向开发商，只要不差钱，谁愿意卖房呢？相比不断飞涨的房价，那点利率支出又算得了什么？这也是开发商捂盘惜售、坐地涨价的根本原因所在。至于可能对地方政府不利的禁止卖地等措施，更是调控部门想都不敢想的。因为，当初的卖地政策就是调控部门自己拍脑门想出来的。谁愿意做扇自己耳光又得罪人的事呢？
同样，房地产税也是“在买房人身上打主意”的政策。反正地方政府、开发商不能得罪，以增加持有成本为名为地方政府增加收入，何乐而不为？收了土地出让金、土地增值税之后，再收物业税目前显得法理不通。而且，在房地产市场中名目繁多的税收之外，再开征新税，也难以说服公众。干脆收住房消费税，这一措施被鼓吹者称为“精确制导”，可以直接“命中”高房价。
可真正买得起大户型、多套房的人，他们会在乎住房消费税吗？国际普遍通行的做法，像物业税等全民税种，一般不鼓励例外，个别专家所说的一套房缓征、二套房才征，不过是为了让公众接受、减小社会阻力的说法。一旦住房消费税因为技术分析、价格评估、套数甄别、征收成本等至今不可预测、具有不确定性的因素，而变得对投资性购房毫无影响，反而打击了在住房贷款压力下喘息的房奴，这样的后果，又该由谁来承担责任？
依靠增加税收来抑制房价，这个愿望很美好，但目前真正面临的伦理困境是，征税的目的是什么？是打压房价，还是增加政府财政收入？目前各级政府的财政收入还少吗？从豪华办公楼到备受诟病的公款出国、公款吃喝、公车消费，哪一个不是天文数字？为了增加公共投入？在预算监督力度不大、花钱不透明的情况下，比加大投入更重要的，是把这些钱花得公开、透明。如果没有这个前提，公众凭什么承受新增的税收负担呢？如果说增加税收是为了稳定房价，那就更离谱了，靠加重公众负担、增加政府收入来调节市场价格，是不是一种南辕北辙、背离初衷的做法？（刘畅）