【楠蓉书香】莫恐慌！房地产特别消费税并非物业税 - Qzone

莫恐慌！房地产特别消费税并非物业税

房价和房地产再度成为这个周末最热的话题，在博鳌亚洲论坛上，官方、地产商、经济学家对房价各执一词，老百姓实在是不知道该听谁的，加上盛传的房地产特别消费税，的确吓到了老百姓、炒房人和地产股的持有者。

其实，每个人背后都有着自己的利益链条，潘石屹你就别理他了，自己是个地产商，天天喊着房价涨，其背后意图是路人皆知的，朝外SOHO的烂摊子到现在还套着那么多业主，我看老潘应该先回去打理好这单子事情；龙永图也喊房价涨有点离谱，好歹也是官员出身，这会退到二线了就与新华社的观点对着干，的确不和谐，我大胆的预测后面会有主流媒体联合而集体封杀之；最值得注意的是建设部政策研究中心主任陈淮的发言，房奴和炒房者们该瞪起眼了，这个是今年最明确的信号。

陈准是这样说的：“我从来没有去研究房价走势，股评家、楼评家饭碗我们就不抢了。但是你刚才说收紧了二套房贷，这个说法不确切。我们在金融政策上，包括刚才大家提到的70%土地供应，还提到78家央企退出，这都不是新鲜政策，从有国资委那一天就明确规定非主业的央企一律退出房地产业。只是没有严格执行，从四年前土地政策就规定70%的土地用于建保障性住房，不是今年才给潘总规定的。你刚才说的二套房金融政策，是我们恢复到常态的金融政策而已，去年是保增长一个特殊情况下一个优惠政策。年轻女士天天逛商店，打折如果天天都打，那还叫折吗？一定有特殊的几天打，才叫打折。仅仅是恢复到常态。至于你说物业税是抑制房价的，不知道谁给你讲的这个道理。物业税三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。唯独没有你说的那一条。短期内会不会对房价有影响呢？会的。你看到警察把他抓走了，其实你没事，但是你也害怕。会不会跟他没有关系呢？是不是有一天我们房地产不热了甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。”

结合陈准的公开发言和近期我们搜集到的信息，对未来两年地产类重大政策推出的顺序，做出如下判断：

第一个推出的：非自住住房保有环节税；

第二个推出的：房地产特别消费税；

第三个推出的：物业税。

这三个税种哪个最可能直接抑制地产的投机？理性的分析，肯定物业税是最长久而深刻的，但眼前看，非自住住房保有环节税的出台，势必瞬间的将一些投机客置于死地，其威力不亚于资本市场的加息。

根据我们收到的邮件显示，目前《房地产税暂行条例》的研究以及相关修订工作，系由财政部税政司地方税处负责。其具体思路为，对个人拥有多套非自住房特别是高档大户型住房取消房产免征优惠,按适当税率征税。

最早颁布于1986年，目前各地方政府对此条例的执行方式，均是对城镇的经营性用房，如商业、厂房等征税，而对居民住宅的保有环节实施“免征优惠”，这也是目前城镇住宅保有环节无税负的制度原因所在。

那么，我们先明确两个问题：

非自住住房保有环节税交给谁？——地方政府。

非自住住房保有环节税能否顺利征收——可能很难。

究其原因，还是地方政府与中央政府的博弈，非自住住房保有环节税看起来对地方政府的短期财政压力有着巨大的缓解作用，但是非自住住房保有环节税的出台必将打击投机者，很多炒房人会卖出手中房产，造成市场中的抛盘增加，影响到地方房价和地产开工率，这对很多和地方政府绑在一起的开发商来说，将是致命的。利益驱动下，地方政府征收非自住住房保有环节税的动力可能不会很强，相反还是高价卖地来的实在。

谈到地方政府，我们就有必要说说房地产特别消费税了，我认为：房地产特别消费税征收的在非自住住房保有环节税推出以后迅速开始的可能性极大，而物业税三年之内无法征收。

    在分析这个问题之前，我们先来明确下面几个基本问题：

   （1）房地产特别消费税是谁提出来的？

答：重庆市长黄奇帆，他在重庆市人大常委会上称，重庆已上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。黄奇帆的做法有点类似于国资委要求非地产主业央企退出地产市场后，第一个表决心的是魏家福，这样的官员或者央企领导，都应该有良好的政治前途，起码有优秀的执行力与政治觉悟，比起唱反调的龙永图，黄奇帆做的太到位了。

   （2）房地产特别消费税的税基是什么？

答：经地方政府或者评估的房屋总价作为税基。我们从接近财政部的人士了解到信息是，非自住、大户型的高档住房，比如单价超过800万元的或者280平米以上的二套房或者二套以上的房子，将会被课税。基本的思路是：在不开征新税种的情况下，达到对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负以控制楼市投资行为的目的。

   （3）如果征收特别房产特别消费税，那么应该是从价征收还是从量征收？

答：从价征收。就我们推测，在开始的时候，特别房产消费税的征收可能是从价，这样很多三四线城市的豪宅因为单价低，并不能被覆盖，但随着特别房产消费税征收的深入，也将会有更详细的细则出台。

所以，老百姓没有必要担心，无论那个税种先出台，都是打击炒房者以及高档消费群体的，类似于奢侈品税的意思，对于抑制房价过快上涨，有着长期而深远的意义。但值得注意的，房产特别消费税不同于物业税，出台也没有那么恐怖，此前靠提高契税、营业税、个调税等交易环节的税负，很容易被卖方转嫁到买方头上，而且还抑制了房地产市场的“流动性”，而保有环节的税收对抑制投资投机性购房需求效果更好，老百姓应该拍手赞成。

对于房价短期走势，我个人判断微跌之后可能还是要往上走，因为核心的问题，不是税，而是土地制度与政府的财政体系问题，这才是核心，我前面也写过一篇《高房价为何可以存在》，其中对目前中国政治经济体制下高房价的存在进行过论述，而就短期房价看，必须要尊重数据，成交数据直接反应了市场的信心，这个必须盯着看，博客上不能上传附件，请点这里下载吧，看完以后，心理应该有数了。

下面是可能修改的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例 》 ，这个是1951年颁发的，是有点老了，世易时移了。

中华人民共和国城市房地产税暂行条例

1951年8月8日中央人民政府政务院政财字第133号文件发布

    第一条 城市房地产税，除另行规定者外，均依本例之规定，由税务机关征收之。

    第二条 开征房地产税之城市，由中央人民政府财政部核定，未经核定者，不得开征。

    第三条 房地产税由产权所有人交纳，产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由

代管人或使用人代为报交。

    第四条 下列房地产免纳房地产税：

    一、军政机关及人民团体自有自用之房地。

    二、公立及已立案之私立学校自有自用之房地。

    三、公园、名胜、古迹及公共使用之房地。

    四、清真寺、喇嘛庙本身使用之房地。

    五、省（市）以上人民政府核准免税之其他宗教寺庙本身使用之房地。

    第五条 下列房地产得减纳或免纳房地产税：

    一、新建房屋自落成之月份起，免纳三年房地产税。

    二、翻修房屋超过新建费用二分之一者，自竣工月份起，免纳二年房地产税。

    三、其他有特殊情况之房地，经省（市）以上人民政府核准者，减纳或免纳房地产税。

    第六条 房地产税依下列标准及税率，分别计征：

    一、房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。

    二、地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。

    三、标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。

    四、标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。

    第七条 前条各种标准价格，依下列方法评定：

    一、标准房价，应按当地一般买卖价格并参酌当地现时房屋建筑价格分类、分级评定之。

    二、标准地价，应按土地位置及当地繁荣程度、交通情形等条件，并参酌当地一般买卖价格分区、分级评定之。

    三、标准房地价，应按房地坐落地区、房屋建筑情况并参酌当地一般房地混合买卖价格分区、分类、分级评定之。

    四、标准房地租价，应按当地一般房地混合租赁价格分区、分类、分级评定之。

    第八条 房地产税得按季或按半年分期交纳，由当地税务机关决定之。

    第九条 凡开征房地产税之城市，均须组织房地产评价委员会，由当地各界人民代表会议及财政、税务、地政、工务（建设）、工商、公安

等部门所派之代表共同组成，受当地人民政府领导，负责进行评价工作。

    第十条 房地产评价工作，每年进行一次。如原评价格在下年度经房地产评价委员会审查，认为无重评必要时，得提请当地人民政府批准延

长评价有效期限。

    前项评价结果或延长有效期限，均由当地人民政府审定公告之。

    第十一条 纳税义务人应于房地产评价公告后一个月内将房地坐落、房屋建筑情况及间数、面积等，向当地税务机关申报。如产权人住址变

更、产权转移或房屋添建、改装，因而变更房地价格者，并应于变更、转移或工竣后十日内申报之。

    免税之房地产，亦须依照前项规定，办理申报。

    第十二条 税务机关应设置房地产税查征底册，绘制土地分级地图，根据评价委员会之评价结果及纳税义务人之申报，分别进行调查、登记

、核税，并开发交款通知书，限期交库。

    纳税义务人对房地产评价结果，如有异议时，得一面交纳税款，一面向评价委员会申请复议。

    第十三条 纳税义务人不依第十一条规定期限申报者，处以五十万元以下之罚金。

    第十四条 纳税义务人隐匿房地产不报或申报不实，企图偷漏税款者，除责令补交外，并处以应纳税额五倍以下之罚金。

    第十五条 前两条所列违章行为，任何人均得举发，经查实处理后，得以罚金百分之二十至三十奖给举发人，并为其保守秘密。

    第十六条 不按期交纳税款者，除限日追缴外，并按日处以应纳税额百分之一的滞纳金。

    逾限三十日以上不交税款，税务机关认为无正当理由者，得移送人民法院处理。

    第十七条 房地产税稽征办法由省（市）税务机关依本条例拟定，报请省（市）人民政府核准实施，并层报中央人民政府财政部税务总局备

案。

    第十八条 本条例公布后，各地有关房地产税之单行办法一律废止。

    第十九条 本条例自公布之日施行。