楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了-张庭宾

2010-03-29 | 楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了

楼市泡沫：坐轿者快把抬轿者压垮了

   ——中国房地产泡沫的涨跌势力简析

                           张庭宾

    试图最后一轮爆发的房地产泡沫遭遇了当头棒喝。

    3月18日，国资委宣布78户不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务，22日，国资委再次严厉责令——这78家央企须在“15个工作日内制订有序退出的方案”。国资委这次雷霆之动颇为出乎笔者的意料，不仅讲政治，也是讲市场，当为之喝彩。

    房地产的此次狂性令人咋舌，在2010年初进入房价观望期后，在中央政府再三强调遏制房价过快上涨后，温总理在两会上所作《政府工作报告》“抑制土地价格过快上涨”言犹在耳之际。楼市泡沫试图大举反扑，先是3月8日，某部门领导声称：未来20年中国房价上涨压力仍然很大；紧接着3月15日，北京一天就诞生了三个新“地王”，始作俑者是央企，无疑是给调控政策一记响亮的耳光。

    本来观望的民意再次骚动起来。笔者近日连续接到几个电话，北京又出地王了，问房价是否还会再涨，是否应该买入。我的回复是——观点没有改变：

    1，如果人民币未来3年内不出现严重的通货膨胀，房地产价格就此回调，那么，它可能在下跌30-50%间软着陆，这对中国是最理想结果；如果房价于现在基础上，一年内再快速上涨30%，那将是中国房地产最后的疯狂，房价很可能将在其后下跌50%以上，甚至将中国拖入经济和金融危机。

    2，如果以人民币标价，目前的房价不会是历史高点，由于信用货币不断贬值的必然趋势，即未来会出现更高的价格；但是如果以黄金来标价，它很可能是房价的拐点。即假如现在7-8公斤黄金可以买上海一套200万人民币标价的房子，那么5年之内，你有机会用2公斤黄金购买它，即楼价对黄金的价格下跌75%。

    如果不能有力震慑楼市泡沫卷土重来，笔者所担心的最糟局面大有可能发生。即房价在一年内再涨30%，中国房地产将一旦雪崩则再难翻身——就像日本在1990年后那样。所幸的是，这一次，国务院和国资委雷霆反击，一举击中在新一轮楼价反扑的最大“抬轿者”，使得此轮楼价反扑破灭的可能大增。

    毫无疑问，现在的中国房地产价格无论是从任何技术指标上看，它都存在严重的泡沫，笔者在以前的文章中均已分析，不再重复；今天，本人换一种新的方法来分析中国楼市泡沫——楼市“坐轿者”和“抬轿者”分析——以彻底让那些错过了10年楼市大牛市而不甘心，随时想冲进去抬轿者理智起来。

    这种分析方法的原理非常简单——一顶中国特色的轿子，如果抬轿者多，坐轿者少，它还能起来；而如果坐轿者众多，而抬轿者越来越少，抬轿者支撑不起肩上的重量，则轿子肯定要落地，而轿子太得越高，落地摔得必然越惨。

    坐轿者至少有六类；1、地方政府的土地财政，现在不少城市的卖地收入已经达到财政收入的40-50%，高的惊人；2、与房地产有关的税收部门，包括房地产企业税和交易税；3、房地产企业的利润；4、前期大量按揭买入房产的炒房者；5、提供住房按揭的银行存贷差，这个存贷差在全世界是最高的；此外还有和房地产相关的各种收费。最后一个是最容易被大众忽略的是央行，由于计入CPI的不是房价而是房租价格，房价大涨而房租不涨，这样一来，它在某种程度上掩饰了真正的通货膨胀，央行获得了较高的铸币税，

    坐轿者可谓阵容庞大，而且这种胃口往往越来越高，这些膨胀的欲望都成为构成房价成本和价格上涨的推手。那么抬轿者的力量如何呢？

    抬轿者则分为六类：1，自住者，他们买房就是为了自住，即刚性需求；2，炒作者，他买房的目的是为了炒作差价，赚取投机利润；3，商业银行，它以贷款比例和利润来放大前两者的需求；4房地产商，他们通过制造楼市紧俏的气氛，而刺激前两者，尤其自住者的超前购房；5地方政府，它们往往通过收紧地根，而采取土地招拍挂制度，制造“地王”，以“面粉高过馒头”倒逼购房者接盘；6，是央行，如果货币超额发行，通货膨胀台面或隐形存在，货币之水涨，则水上之船——房价则涨。

    以上各种抬轿者中，4（房地产商）、5（财政收入）、6（央行）的抬轿者是虚抬，因为他们是骑在买房者肩上抬的，他们本质上是坐轿者；3（商业银行）是抬轿者放大器，真正的抬轿者只有两种人，一是炒作者，二是自住者。

    炒作者和自住者的根本不同是，在房价上涨的时候，炒作者汹涌而至，很积极地抬轿子；但是当他们一看轿子无法再抬高的时候，它们会悄悄地或很快地脱身，那时候，所有的虚抬者和投机抬轿者都会瞬间消失，所有的重担都会最后自住者的肩上。

    因此，尽管分析楼市泡沫的方法很多，但归根结底，自住房抬轿者们还能不能抬得起这顶挤的人越来越多，既得利益越来越沉重的轿子？

    从这个根本点判断，自住房的抬轿者已经竭尽全力了，道理很简单，目前中国房价的绝对价格已经达到了世界前列，中国楼价收入比更是在全世界摇摇领先，本人的一位朋友，是上海某券商的部门经理，年收入上百万，前不久他向我感慨，他也买不起上海看得上眼的房子了。而对投机购房者而言，现在高达500个月租金上下的房价早已成为他们的烫手山芋。温州的炒房团早从两年前已经开始撤出一线城市，而外资在去年也纷纷抛售一线城市的房产。最典型的是，摩根士丹利几乎以市场价格的一半向潘石屹抛出了东海广场的楼盘。

    在这样坐轿者日重，抬轿者最后苦苦支撑的时刻，中国房地产这顶轿子落地是必然的，未来存在的悬念主要是两个：

    一是，会不会出现最后一轮的疯狂？比如找来央企这样的冤大头，猛地把轿子最后向上一抛，再跌下来硬着陆，整个轿子跌散了，所有坐轿者都受创伤。还是各方理性调整，合力将轿子缓慢地软着陆。

    二是，未来通货膨胀会有多高？如果通货膨胀很严重，轿子变成了风筝，不排除房价会被纸币放的更高，但是那样纸币的购买力将严重贬值。而这个悬念的主要决定因素不在中国，在美国、美元。如果未来5年内美元出现纸币危机，则中国人民币也会跟随贬值，与之相对应的是，黄金、石油等大宗商品的价格将大涨。

    说实在的，做不断警示风险者并不聪明，因为在事前,主流的坐轿者并不喜欢，而在事后，失败的抬轿者甚至会埋怨。但是公众媒体必须对这种风险进行警示，否则这个社会将丧失最后的良知底线，不仅崩盘将更惨烈，甚至会丧失重建的基础——倘若最后的公信力丧失，则社会分裂乃至激烈冲突将难以避免。（作者为资深财经评论员，仅供参考，投资者决策风险自负联系邮箱ztb6006@sina.com）