政策越出越多 效果越来越乏力

  2005年、2006年调控基调是控制住房价格过快上涨。政策关键方面有“国八条、90/70、个税强征”等，市场得到反应是投资客逍遥。2005年、2006年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。然而，密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。其中，2005年4、5、6三个月调控政策最为密集。4月国务院常务会议明确提出解决房地产市场存在问题的八条具体措施，被称为“国八条”。随后国办转发建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》，明确加大个人购房转手交易税收调控力度、禁止期房转让、满足3个条件普通住房享受优惠、依法制止炒地行为。6月又对个人购买住房转手交易征收营业税。

  2006年，政策更为收紧，5月九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，被称为“国六条”，其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由两年延长至5年。紧接着，7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税务部门将在全国范围内统一强制性征收二手房个人所得税。上述调控政策出台后，许多投资客仍频繁出现在北京等一线城市看房、买房，部分城市的部分小区，由于购房者中投资客过多，空置率高，被戏称为黑暗社区。

  2007年中央政策调控基调同样是抑制房地产价格过快上涨。例如政策方面，“限外令、二套房、不断加息”。结果房地产市场得到反应是前热、热得发狂；后冷、冷得发抖。2007年年初，虽然央行不断加息和提高存款准备金率，但其他政策并没有联合出台。此时，市场需求已经过两年多的压抑，又恰逢股市大涨，人民币升值。在诸多因素作用下，引发楼市一轮上攻。3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同样在3月，央行开始加息，全年共计6次加息，10次上调存款准备金率，房企融资成本逐渐增大。

  然而信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，全国70城市房价涨幅一次次创下新高；房企也蜂拥上市，“地王”纪录频频被刷新。与市场疯狂表现相对应的是中央宏观调控频繁发力，并最终在“9·27”强有力的“二套房贷”政策中，楼市经历了最深刻的跌宕起伏。9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。

  随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），引入“人均住房面积”的概念，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”。《补充通知》一定程度上改变了359号文对购买第二套房“一刀切”的做法，保护了有升级置业需求的消费者，在很大程度上也可以满足自住型“小房换大房”的需求。

  政策一出台，立即抑制了投资需求，而不断加息也如“温水煮青蛙”，耗尽了购房者的购买力。随后房地产市场急转直下，各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。继上月9日国务院办公厅宣布“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台、17日财政部等五部委出手打击开发商囤地后，国务院办公厅日前发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，系列调控措施的出台使得楼市走势变得神秘莫测。回顾过去5年的房地产政策，可以看到在稳定、控制、有保有压、力保不失之后，楼市的发展也走出了一个“平稳回暖、急速升温、冰天雪地、悲喜交加”过山车似的轨迹。

  2008年中央政策调控基调是先压后保。例如在政策方面是“降息、利率7折、税费减免”。市场得到的反应是开发商哀嚎，购房者观望。2008年的政策风向转得比较快，上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，3月相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

  一个月以后，美国次贷危机影响显现，国内出口和投资实际增速下滑，经济增长出现回落。为此，国家实行积极财政政策和适度宽松货币政策，作为拉动内需重要工具的房地产则受到扶持。从9月16日-12月23日，央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率，特别是11月26日下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。

  2008年10月，财政部出台一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等。

  2008年11月，国务院出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”。2008年12月17日，国务院常务会议明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，并把征免期限由5年改为两年。

  2009年中央政策调控基调是“执行优惠政策到“遏制部分城市房价过快上涨”。例如，政策方面“宽松、国四条、拿地首付不得低于50%”，市场得到的反应是危机中最“辉煌”。2009年，当众多行业尚未从金融危机中复苏之时，房地产市场却迎来最辉煌的一年。

  在这一年，2008年的优惠政策逐渐开始执行，经济刺激计划和宽松的货币政策成为支持房地产市场回暖的重要宏观背景，再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善性、投资性意愿，北京、上海、广州等重点城市的楼市迅速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，各地楼市上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。

  2009年，从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年，中国楼市迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连释放房地产市场调控信号。

  在2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策。仅仅5天后，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（简称“国四条”）。

  随后，财政部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在两年内全部缴清。

  2010年中央政策调控基调是平稳健康发展。例如政策方面是收紧和增加供应，市场得到的反应是拭目以待。近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。随着去年以来房价再次大幅度走高，限制投机的差异化房贷政策开始重回舞台中央。“不出意外，针对房地产市场的‘地方版’配套政策调整将相继出台,尽管部分城市并不一定愿意。”

  政策变化是市场变化前奏,政策的出台将使各方对房地产市场未来发展的预期发生改变,同时将影响市场主体的行为,但他强调,政策效果的显现需要一定的时间,对实际成交量及消费者的影响效应会有一个滞后期。在一系列政策的调控之下，2010年房地产市场的走向究竟如何，我们还需拭目以待。