神马文学网如何查询了解“二手房”产权状况和房屋价值
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 16:56:36
房地产开发及交易分为三种情况，也就是通常所说的三级市场，一级市场是指土地使用权的出让，即开发商依法投资取得土地的开发使用权；二级市场指开发商开发项目之后，向购房人出售所建造的房屋，即商品房的第一次出售；三级市场是指市场成交过的商品房再进行交易，也就是通常说的“二手房”交易。
购买二手房做重要的是认真审查房屋产权的完整性和可靠性，要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是，查验产权记录。包括：
（1）房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有形式。
（2）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本。
（3）登记日期，此日期为该项交易的签订日期。
（4）成交价格，即该项交易成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括房屋，并且包括其他房地产成品。
（5）其他内容，如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和还款额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外购房者还需了解的内容有，所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。如果出售房改房屋，原产权单位有优先购买的权利。如果是以标准价购买的公房则应在补交房价后才能获得完全产权，方可上市交易，即只有部分产权的房改公房不能买卖。
与商品房不同，“二手房”的买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己详细了解。决定购房前，消费者应认真核实产权证所标明的面积与实际面积是否相符。仔细观察房屋户型是否合理，有没有不适合居住的缺点。察看管线是否太多或者走线不合理，电视天线、电话线是否到位，供电容量是否能够符合空调等大型家用电器。查看天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。还应询问小区保安水平、物业管理的服务及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解要购买的房子已有多长历史，土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面比较判断“二手房”的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做“二手房”按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
最后提醒消费者，购买“二手房”时，不要轻信对方的信誉，一定要合法、彻底地办理过户手续。“二手房”必须经房屋、土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人。其他任何单位的保证、公证都不算完成交易。
购买二手房做重要的是认真审查房屋产权的完整性和可靠性，要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是，查验产权记录。包括：
（1）房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有形式。
（2）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本。
（3）登记日期，此日期为该项交易的签订日期。
（4）成交价格，即该项交易成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括房屋，并且包括其他房地产成品。
（5）其他内容，如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和还款额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外购房者还需了解的内容有，所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。如果出售房改房屋，原产权单位有优先购买的权利。如果是以标准价购买的公房则应在补交房价后才能获得完全产权，方可上市交易，即只有部分产权的房改公房不能买卖。
与商品房不同，“二手房”的买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己详细了解。决定购房前，消费者应认真核实产权证所标明的面积与实际面积是否相符。仔细观察房屋户型是否合理，有没有不适合居住的缺点。察看管线是否太多或者走线不合理，电视天线、电话线是否到位，供电容量是否能够符合空调等大型家用电器。查看天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。还应询问小区保安水平、物业管理的服务及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解要购买的房子已有多长历史，土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电费等。
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