神马文学网英国惊叹：中国“动真格”终于祭出重拳！！
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 14:34:11
4月14日，国务院公布房地产调控新政：要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
此前几周新华社等官方媒体连篇累牍痛批土地财政和高房价，但市场无动于衷，涨势有增无减，也许刺激了国务院“动真格”的决心。众所周知，房地产调控有两大“必杀技”，一是开征物业税，让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用；二是降低杠杆比例提高资金成本。
房地产既然是市场，维持房地产健康发展、防止房价过快上涨，绝对不是打压市场，更不是让房价停止增长。
笔者认为，国家对房地产调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，房价就算出现波动也应在合理区间内，这样做的好处在于不会招致泡沫一下子破裂，硬着陆。从这一点出发，我们就能摸清房地产未来调控预期的准确基调。
4月14日公布的房市新政，除了首付比例和贷款利率变化外，还包括房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
上述调控政策中有几层含义：
首先，也是最直观的，就是大幅提高了购房贷款比例，提高资金成本。购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；购买二套房的家庭，贷款首付款不得低于50%。与以往政策相比，新政杠杆比例明显下降，其结果就是资金成本大幅上升，以前那种通过贷款购买多套住房达到投资收益的空手套白狼做法基本没有了空间。
其次，此次房市新政从资金成本环节开刀，在很大程度上缓解了近期热议的“开征物业税”的紧迫性，将开征物业税押後。但可以想见的是，如果房市新政效果欠佳，物业税必然被再度提上日程。
我国目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，而保有环节税种明显缺失。如何完善徵收物业税的技术条件、有步骤地推出物业税将是下一阶段管理层重点需要考虑的问题。可想而知，一旦推出物业税，将对房地产投资品构成更加严重的打击。
最後，保障性住房用地得到保证。在房地产这几年的发展过程中，存在着一些官商勾结、暴利等不公平现象，土地拍卖价格逐年上涨，老百姓住房困难问题迟迟得不到有效解决。
管理层既然要保证各个阶层消费者的利益，就应该尽到该尽的责任，把房地产市场分为市场部分和保障部分，让有能力购买商品住房的消费者在合理的理性的价格去购买房屋，让更多的中低收入群体免受房奴的压力，这才是房地产市场走向健康的必要前提。
对于现在有购房需求的居民而言，目前显然不是购房的最好时机，但是也不要期望房价暴跌，原因在于房价暴跌後对于提振消费不会有什麽实质的帮助，而且随着我国城市化进程的快速发展，在一些大中城市，房价的跌幅不会很大。现在房地产行业面临的格局是一个行业重新洗牌的过程，许多房地产企业会在这次调整过程中被淘汰，市场进入现金为王，并购重组的阶段，各地区的房价也会呈现涨跌互现的格局。
回到A股市场，房地产调控措施的出台，对于二级市场会带来什麽影响？其中影响最大的当属房地产股票。房价下跌，上市公司业绩受到影响，以往房地产尚以土地储备代替现金的生存模式在地产市场进入严冬期後，资金链将遇到严峻的考验。而那些涌进楼市的热钱是否会转战股市，答案是，肯定会有一部分