神马文学网陈真诚：八因素决定房市大势房价必调整
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 02:58:42
文/陈真诚
（原文载：2010年3月26日《东莞时报》http://dgtimes.timedg.com/html/2010-03/26/content_413528.htm，此处有修改补充）
多年来，房地产投资持续过热，房价持续快速大幅上涨，房价及房地产调控问题成为了公众普遍关注的热点问题。正因为这样，今年的全国两会，无数的目光共同聚焦在房价及房地产调控上，多份提案直指房地产调控。两会期间，国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅为两年来最大。这一数据，使得本已成为了两会焦点问题的房地产问题进一步升温，多份提案更备受关注。而就在两会结束后的第一天，北京土地市场再次接二连三地诞生了一批新“地王”。这些新“地王”，无疑会对房价预期产生一定的影响，再次让大家担心房地产调控是否会再次成为“空调”。在这种情况下，一个令人纠结的问题，再次摆在了公众面前：下一步，房地产市场走势将何去何从？本文作者陈真诚分析认为，基于多方面因素综合分析来看，今年房地产市场大势已定，调整将成为必然。
首先，从已经出台的系列房地产调控政策来看，这一轮调控比2007年那一轮调控更为严厉，下一步的关键问题就在于地方政府如何落实。而基于中央政府多次强调旨在强化政策落实的调控态度、已经采取的措施及目前各地市场表现来看，中央政府采取的调控手段是全方位调控，地方政府回旋的余地不大，难以逆市救市。
其次，从温家宝总理在《政府工作报告》中表态要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头以及诸多迹象来看，两会后，政府无疑将继续出台新的调控政策，采取新的调控措施，深化房地产调控。尤其是，2月份全国70个大中城市房价同比上涨10.7%，两年来最大的涨幅无疑加大了政府继续调控的可能。应该说，政府继续深化房地产调控已成定局，这无疑会进一步影响到未来的房价预期及房地产市场走势。
第三，今年加息，当成定局。从新近公布的CPI数据和全国物价形来看，央行很可能在一季度宏观经济数据公布前后加息。尤其央行连续在公开市场上大规模回收流动性、西南大旱可能导致大米等粮食价格上涨进而可能导致通货膨胀压力加大、印度加息等势国际金融形势以及人民币汇率升值压力暂时减压等因素，更加大了央行加息的可能。而一旦加息，对房地产市场的影响将首当其冲。
第四，全国各地房地产市场已经普遍异变，北京在3月15日连续诞生的3宗“地王”只是个案，并不能代表全国市场的普遍共性，对房地产市场走势的影响不会太大。
第五，一度以来，市场已经严重透支了有效需求，投资投机者占比普遍高达50%以上，有的地方甚至在70%以上。在目前房地产市场形势下，已经大规模地撤离市场的投资投机者，还将继续撤离市场或观望，除非地方政府采取比调控前更能刺激投资投机购房的措施。而一般来说，地方政府不敢这么做，否则，就是明显地违背中央政府的调控精神，明目张胆地与中央政策唱对台戏，难免其自身不被“调控”，甚至一些官员可能会丢掉“乌纱帽”。
第六，正因为近几年房价持续上涨，调控下房价预期已经异变，市场有效需求已经短缺，使得目前市场持续低迷。在连续几个月的成交下降后，3月份，各地成交量继续大幅度下降，不少地区的成交量在前半个月就下降50%。一般而言，房价需要持续的必要的成交量来支撑。成交量持续大幅度下降，往往是成交价下降的先兆。
第七，虽然一些大型房企在去年大规模放贷和火暴销售下手握大量资金，但并不等于所有的房企不缺资金。目前一些中小房企已经遭遇资金短缺的压力，而从银行获取贷款等筹集资金的难度已加大。在这种情况下，一些中小房企很可能会率先进行促销甚至采取直接降价的办法，以促进销售，回笼资金。事实上，在一些地区，有开发商已经在促销。
第八，大房企不缺钱，并不意味着都会死咬着高房价不放。一些大型开发商，无疑会利用市场调整，以加速市场洗牌，获取更大的竞争资源，收获更多的市场份额，拥有更多的竞争优势。其中，最有效的手段，就在于利用价格工具，通过率先主动降价以促进销售，加速自身的楼盘销售以加速回笼资金，并通过价格战从其他同行尤其中小房企手中夺取更多的市场。事实上，当市场调整成为大势后，率先降价促销者，往往能比不降价促销者获得相对更多的市场关注与舆论传播，因其他同行的价格因素成为促销参照而获取更多的相对销售卖点，从而获得相对更多的销售优势，相对容易销售，而且能在价格相对高位时卖出相对的好价。而一旦一些大型房企开始降价促销，必将加速市场异变。
（原文载：2010年3月26日《东莞时报》http://dgtimes.timedg.com/html/2010-03/26/content_413528.htm，此处有修改补充）
多年来，房地产投资持续过热，房价持续快速大幅上涨，房价及房地产调控问题成为了公众普遍关注的热点问题。正因为这样，今年的全国两会，无数的目光共同聚焦在房价及房地产调控上，多份提案直指房地产调控。两会期间，国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅为两年来最大。这一数据，使得本已成为了两会焦点问题的房地产问题进一步升温，多份提案更备受关注。而就在两会结束后的第一天，北京土地市场再次接二连三地诞生了一批新“地王”。这些新“地王”，无疑会对房价预期产生一定的影响，再次让大家担心房地产调控是否会再次成为“空调”。在这种情况下，一个令人纠结的问题，再次摆在了公众面前：下一步，房地产市场走势将何去何从？本文作者陈真诚分析认为，基于多方面因素综合分析来看，今年房地产市场大势已定，调整将成为必然。
首先，从已经出台的系列房地产调控政策来看，这一轮调控比2007年那一轮调控更为严厉，下一步的关键问题就在于地方政府如何落实。而基于中央政府多次强调旨在强化政策落实的调控态度、已经采取的措施及目前各地市场表现来看，中央政府采取的调控手段是全方位调控，地方政府回旋的余地不大，难以逆市救市。
其次，从温家宝总理在《政府工作报告》中表态要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头以及诸多迹象来看，两会后，政府无疑将继续出台新的调控政策，采取新的调控措施，深化房地产调控。尤其是，2月份全国70个大中城市房价同比上涨10.7%，两年来最大的涨幅无疑加大了政府继续调控的可能。应该说，政府继续深化房地产调控已成定局，这无疑会进一步影响到未来的房价预期及房地产市场走势。
第三，今年加息，当成定局。从新近公布的CPI数据和全国物价形来看，央行很可能在一季度宏观经济数据公布前后加息。尤其央行连续在公开市场上大规模回收流动性、西南大旱可能导致大米等粮食价格上涨进而可能导致通货膨胀压力加大、印度加息等势国际金融形势以及人民币汇率升值压力暂时减压等因素，更加大了央行加息的可能。而一旦加息，对房地产市场的影响将首当其冲。
第四，全国各地房地产市场已经普遍异变，北京在3月15日连续诞生的3宗“地王”只是个案，并不能代表全国市场的普遍共性，对房地产市场走势的影响不会太大。
第五，一度以来，市场已经严重透支了有效需求，投资投机者占比普遍高达50%以上，有的地方甚至在70%以上。在目前房地产市场形势下，已经大规模地撤离市场的投资投机者，还将继续撤离市场或观望，除非地方政府采取比调控前更能刺激投资投机购房的措施。而一般来说，地方政府不敢这么做，否则，就是明显地违背中央政府的调控精神，明目张胆地与中央政策唱对台戏，难免其自身不被“调控”，甚至一些官员可能会丢掉“乌纱帽”。
第六，正因为近几年房价持续上涨，调控下房价预期已经异变，市场有效需求已经短缺，使得目前市场持续低迷。在连续几个月的成交下降后，3月份，各地成交量继续大幅度下降，不少地区的成交量在前半个月就下降50%。一般而言，房价需要持续的必要的成交量来支撑。成交量持续大幅度下降，往往是成交价下降的先兆。
第七，虽然一些大型房企在去年大规模放贷和火暴销售下手握大量资金，但并不等于所有的房企不缺资金。目前一些中小房企已经遭遇资金短缺的压力，而从银行获取贷款等筹集资金的难度已加大。在这种情况下，一些中小房企很可能会率先进行促销甚至采取直接降价的办法，以促进销售，回笼资金。事实上，在一些地区，有开发商已经在促销。
第八，大房企不缺钱，并不意味着都会死咬着高房价不放。一些大型开发商，无疑会利用市场调整，以加速市场洗牌，获取更大的竞争资源，收获更多的市场份额，拥有更多的竞争优势。其中，最有效的手段，就在于利用价格工具，通过率先主动降价以促进销售，加速自身的楼盘销售以加速回笼资金，并通过价格战从其他同行尤其中小房企手中夺取更多的市场。事实上，当市场调整成为大势后，率先降价促销者，往往能比不降价促销者获得相对更多的市场关注与舆论传播，因其他同行的价格因素成为促销参照而获取更多的相对销售卖点，从而获得相对更多的销售优势，相对容易销售，而且能在价格相对高位时卖出相对的好价。而一旦一些大型房企开始降价促销，必将加速市场异变。
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