CRRC：2009中国十大最贵别墅报告（品鉴）- 搜狐焦点网

2009中国十大最贵别墅报告（品鉴）　　研究单位：中国不动产研究中心研究员：陈萍丽 黄蕾　　免责条款：　　本报告中的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。 报告中的信息和意见仅供参考。本机构对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 　　本报告全文索取，请发邮件至crrc@sogou.com，留下您的简介、联系方式和邮箱地址。
别墅作为住宅中的最高形态，除了原有的居住功能外，常常被赋予了更多的建筑价值和历史人文气息，以彰显居住在其中的成功人士们所拥有的不凡的经济实力和社会地位。随着中国社会经济的不断发展，以及建筑艺术的创新和突破，近些年来，许多城市都诞生了几千万甚至上亿元的定界别墅，这些豪宅已突破了普通别墅的价格，作为专为中国顶级成功人士打造的奢侈品，顶级别墅在区位选择、人文底蕴、建筑风格等方面具有独特的优势和气质。
一、顶级别墅的分布
中国的顶级别墅主要分布在珠三角、长三角、京津冀环渤海湾三大城市群，这三大城市群是中国经济中最具有活力的地区，是中国经济发展的主力军。在这三大城市群中，顶级别墅又主要集中在北京、上海、深圳、广州四个一线城市。这主要是由于一线城市经济基础雄厚，国际资本相对集中，顶级别墅目标客户比较密集。同时，这些城市又蕴含着丰富的历史底蕴和人文气息，有利于充分挖掘项目的文化价值，全方位提升项目的品质。
1. 环渤海经济圈
环渤海经济圈的核心是北京和天津，这两个“双子座城市”，随着京津城铁的通车，以及京津政府间建立战略合作，逐步形成了互补、互助和相互促进的协调发展模式。北京的主要定位为“政治、文化、国际交流中心”，而天津将重点发展高新技术、海洋经济和以中小企业、私营企业为主的民间投资项目，同时，唐山、廊坊等二三线城市也表现出了较快的发展速度。目前，环渤海经济圈已形成极具国际竞争力的中央知识经济带，吸引了大量人才涌入和聚集。
随着环渤海经济圈的发展以及北京和天津之间的关系愈发紧密，北京和天津周边的区县，如顺义、房山等，都纷纷调整自身城市发展规划和城市功能定位。它们依托自然资源和历史人文景观的优势，将主导产业定位于休闲度假和生态旅游，迅速形成了以北京、天津高端客户为目标的别墅市场。
2. 长三角经济圈
长三角经济圈以上海为龙头，辐射江苏中南部、浙江东北部的工业经济带。经济圈由17个城市组成，包括上海、南京、苏州、扬州等。长三角经济圈是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。
目前，长三角经济圈已处于工业化中后期的发展阶段，城市化进程处于加速的状态。根据政府对长三角经济圈的定位，在未来十年内，区域要解决好产业结构调整的问题，由第二产业向第三产业过度，充分运用高新技术对传统支柱产业的改造，力图打造一个世界性的新型制造业基地。
江浙地区的私家园林蜚声海内外，由于处在温带气候区，冬季无严寒，空气湿度大，适宜生长常青树木，花草品种也多。江浙地区顶级别墅在建筑风格设计上也大多体现私家园林的特点，致力于打造江南秀丽淡雅的田园风光。
3. 珠三角经济圈
珠三角经济圈由广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、肇庆市、江门市、中山市和东莞市等九个地级市组成。作为中国三大经济板块之一的珠三角，经过科学规划和区域间相互合作，区域内各城市已逐渐走向一体化，各城市的经济、企业、人员日益融合，房地产市场出现整合迹象，逐步形成深圳和广州为核心的珠三角城市的一体化。
随着广州和深圳两座城市的经济实力提升，外溢效应也日趋明显，周边城市
惠州和东莞的配套设施也不断完善，顶级别墅也得到了较好的发展。
二、顶级别墅的卖点
通常认为，顶级别墅具有五个特点：一是环境幽雅宜于居住；二是区位优越不可替代；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。因此，顶级别墅多具有唯一性和不可复制性。
景观作为顶级别墅的基础条件，能够给居住者带来最直接的视觉体验和感官享受。按照景观区分，可以把别墅分为湖景别墅、海景别墅、山景别墅、江景别墅、高尔夫别墅等不同类型。这些景观有的是借助自然资源优势，有的是后天人为建造，尽管景观类型各有不同，但都在强调共同的宗旨，即让居住者享受身心的舒适和愉悦。位于深圳斑斓湖高尔夫球场区域内的斑斓湖别墅群，就是依托高尔夫球场绿地以及常年举办的世界顶级高尔夫赛事，不断积淀特有的景观特点和人文价值，营造了传承贵族的气质，打造出知名的高尔夫国际社区。
地段的稀缺性往往决定了顶级别墅的核心价值，因此，顶级别墅多分布于高价值聚集区位或土地资源稀缺的区域。如龙湖地产的颐和原著项目，就是背靠燕山，西邻颐和园 (论坛新闻)昆明湖，位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家园林（畅春园、圆明园、清漪园，其中清漪园即颐和园）的中心位置。项目所在区域被称为“上风上水”之地。在历史上也形成了以“三山五园”为代表的皇家园林。该区域丰富的水源涵养了茂盛的绿化，使其成为北京稀缺的宜居之地，也成为颐和园著项目最大的亮点和卖点。
如果说景观是顶级别墅的基础，地段是核心价值的话，那么人文历史价值可谓顶级别墅的灵魂了。对于顶级别墅消费群体而言，对于居住的要求，在一定程度上已经超越了物质需求的层面，而转为更高的精神需求层面。因此，精神层面，特别是文化层面的需求与满足，已经成为超越环境、产品之上的别墅价值的灵魂。上海佘山别墅区频现的高价不断地震动着地产界，其突出的人文历史底蕴功不可没。佘山地区人文底蕴丰厚，宗教历史悠久。该地区汇集天主教、基督教、佛教和道教等，一百多年来，这里更是东南亚地区的天主教圣地。
三、顶级别墅的目标客户
顶级别墅的价格之高非一般中产阶层可以承受，顶级别墅大多价格过亿，对于部分高收入阶层而言，购买顶级别墅也是需要衡量和斟酌的。因此，顶级别墅主要的目标客户还是集中于收入最高端的一小部分人群，如胡润百富榜中上榜的富豪，娱乐圈中一掷千金的明星们，来自能源大省的高收入人群，以及海外的买家。这些买家都积累了殷实的物质财富，同时拥有较高的社会地位，购买顶级别墅，不仅出于居住的需求，更是社会地位和身份的象征。顶级别墅主要作为其社交、商务等必备的场所和空间，因此，别墅的空间布局和功能细化成为这部分人群重点关注的部分。
当然，顶级别墅的目标客户不仅限于这部分人群。通常认为，顶级别墅的价位过高，身价十几亿以上的人才能负担的起。其实不然，在我们对部分顶级别墅购买者的调查中发现，身价几亿的买家也频频现身。这部分买家对于购买顶级别墅也有强烈的愿望，出于对资产保值增值，以及对未来收入的良好预期，他们在物质财富积累到一定阶段的时候也开始考虑顶级别墅。因此，这部分客户最看重的是别墅的保值增值潜力，特别是别墅的物业维护及别墅周边区域成熟度，都将成为这部分客户重点考虑的方面。所以，对客户目标的定位不必过高过细，基于中国经济持续良好发展的预期，以及全球宏观经济基本面的好转，这部分人群将逐渐成为顶级别墅购买的主力人群。
另外，由于顶级别墅的极度稀缺性，顶级别墅的客源也相对分散。客户不仅来自发达省份，一些欠发达省份的客户也纷纷在北京、上海、深圳等地购置豪宅，可以说，顶级别墅的潜在消费者集中于全国各省市各个行业领域的顶尖人群，所以顶级别墅的消费群体是偶然性大于必然性，没有一个确切的群体范围和群体特征。对于开发公司而言，关键还是产品的设计与开发环节是否真正关注细节，充分考虑居住者的生活、工作和社交等全面的需求，物业公司的服务管理能力也要与顶级别墅的价值相匹配，这样才能得到市场的认可。
四、2009中国十大最贵别墅榜单
中国不动产研究中心（CRRC）联合搜狐焦点别墅网，根据CRRC独家数据库统计结果，共同发布2009年中国十大最贵别墅榜单，本榜单以各项目09年成交别墅中最贵单套别墅总价进行排序。
(后文略)
（邓旭、吴磊、刘 莹、李建梅、孙晓利、马执文对本报告亦有贡献）
CRRC简介：
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