产权式商铺投资利好与风险分析

作者：楼市 加入时间：2005-10-13 9:52:43
产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报——租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2004年开始，随着“巨库”“第五大道”“碧溪家居广场”的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，本文将结合正反两个案例，为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。',1)">
【讲评要点】
1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。
2.产权式商铺有哪几大优势？
3.产权式商铺存在的主要风险：开发模式、经验缺乏、经营不善、承诺担保。
4.规避产权式商铺的风险，要了解开发商的实力、调查经营管理水平、明晰产权分割情况。
【反面案例】
2003年9月，碧溪家居广场大打广告，宣传“16万产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。并承诺各项手续齐全，可以在国家规定的时间内为购买者办理土地证和房产证。
关于投资风险问题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。 碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。
2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。2004年9月底碧溪家居自称出现资金困难，10月1日要开始停业整顿，所以9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此同时，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。
2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。2005年5月10日，胜诉业主及其代理律师再次来到碧溪家居广场，递交律师函，希望碧溪尽快执行法院的判决，要给出还款计划书，但碧溪方面无人给任何明确答复。
【正面案例】
第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。
第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源，通过两个动力源吸引大量的客流辐射到其他楼层的业态，使得全楼商业均能繁荣发展。
在商业管理方面，为了保证第三极文化中心的经营品质，获得稳定的增值能力和潜力，特地聘请拥有很强的国际客户资源和招商能力的高力国际，作为第三极文化中心的招商顾问和物业管理公司，以实现对投资者承诺的10年回本，年收益10%的投资回报。
【专家讲评】
两种不同类型产权式商铺的区别
随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。
产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。
按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。
小产权分割商铺。小产权分割商铺是将产权和经营权分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报或者共担风险。
小产权分割商铺一般会打出3～5年内8%～10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5～6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对较低，对中小投资者尤其具有吸引力。
虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。上文中的碧溪家居广场就是小产权分割商铺失败的典型代表。
带租约出售商铺。带租约出售商铺实质上是售后返租的改良，客户购买产权式商铺的同时，即与开发商签定租约，将所购房产租给开发商，租期三五年不等，有的甚至长达十年。租赁期内，业主可定期从发展商处得到定额的租金回报，一般为楼价的7%至8%（每年)。租约期内由开发商将统一房产转租经营，最大限度地确保商场的兴旺。带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。
为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款。
产权式商铺的四大优势
产权式商铺作为一种新型的商业品种，一经推出就得到众多投资者的青睐，这与其本身存在的优势不可分割。产权式商铺的独特魅力，在于它具有房地产投资的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台，分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目。产权式商铺的优势主要有以下几点：
1.进入门槛较低。产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想。
2.投资回报稳定。与股票、储蓄、住宅相比，产权式商铺以其可观的回报收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是，产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为了大部分投资者都可选择的一种投资方式。
以第三极文化中心为例，作为综合性文化商厦，通过以图书销售为主要经营品种的特色，实现了集文化用品、体育用品、休闲、娱乐、餐饮等文化商业、教育服务和商务办公于一体，其合理的业态规划将有助于投资回报的顺利实现。
3.减缓资金压力。对于发展商来说，一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题。有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺无疑为发展商解决了一道难题。
4.降低经营成本。经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置，减少了流动资金的占用，也省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。
产权式商铺存在的四大风险
产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着很大的风险。因此，投资者要根据商业项目的具体情况而作出恰当的投资举措。
开发模式的风险。目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。
案例中的碧溪家居广场为了高价销售商铺，获取套现，不惜以夸大其词的广告宣传来吸引投资者，使这种本来风险相对比较小的投资方式变成了高风险投资。归根到底，是开发商将其本身的风险转嫁给了投资者。一旦出现问题，开发商可以人去楼空，而风险则由投资者自己承担。
专业经验缺乏的风险。虽然产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验，但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业管理公司，虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习惯，而产生“水土不服”的情况。
经营不善的风险。在长期的承租期中，如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供承诺的租金收益。仍以碧溪家居广场为例，商家虽然在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营管理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开发商的最终结果。
此外，开发商出售产权式商铺，但是投资者能否得到产权仍是个问题。分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾，也一直是产权式商铺所要解决的问题。
承诺担保的风险。在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。
有些开发商承诺用自己产业的经营收入作担保，然而项目未来的运作情况具有众多不可确定的因素，如果经营效益不好，承诺的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有些开发商通过担保公司来实现承诺，但问题是很多担保公司实力不强，有的甚至是开发企业下属的子公司，根本不能实现所谓的承诺回报。
产权式商铺规避风险的原则
产权式商铺作为新生的商业地产模式，可谓是“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险。
了解开发商的实力。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。有眼光的开发商会在城市变迁中捕捉到商机，从而实现高额的经营利润。
投资者可以通过了解开发企业的背景，明确开发商的经营实力，以保证自己的投资回报顺利实现。案例中的第三极文化中心的发展商是中关村文化发展股份有限公司，它在图书经营上有多年经验，是以发展文化产业为经营目标的大型综合性文化企业，而不是单纯的房地产开发商，从而保证了物业经营的高管理水平。
调查经营管理水平。从某种意义上来说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。
业主选择的开发商应该对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。同时，开发商要充分考虑风险变化因素，具有财务保障体系的提供，使业主的利益不受损害。
明晰产权分割情况。为了避免风险，小业主在签约前应该有充分考虑，要明确产权问题。双方约定的投资回报率一方面合同上要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。并且一定要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。因为，由谁来承担责任，比承诺什么，更值得投资者来关注。
商铺投资在目前是一种高风险高回报率的投资品种，存在着许多风险。有没有人来租、租金有多少、盈利的来源等一系列问题都要考虑到。同时，产权式商铺涉及了开发商、经营者和众多分散投资者，利益分割很细，情况复杂。如果开发商、经营者任何一方出现问题，对小业主都会带来重大损失。所以，业主应该自发成立一个统一的组织，有利于统一意见，对维权活动的进行比较有利。
随着开发企业的实力加强和经营管理水平的提升，未来的产权式商铺可以采取基金的运营管理模式，通过物权的和谐统一，为投资者提供完善的投资服务，使产权式商铺可能存在的风险降到最低。