三大区域商铺投资分析1

三大区域商铺投资分析
俗话说“一铺养三代”，其一语道出了商铺投资的内在价值。随着今年上半年国家出台的多项宏观调控措施，房产住宅的投资上了一个“紧箍咒”，住宅投资热潮开始冷却，而北京商铺的供应量却正在逐步放量，为此部分投资者开始关注商铺投资。但是，由于商铺标的额相对较大，相比住宅投资来说要更加复杂、风险也更大，一不小心就有可能陷入被套、被宰的被动局面，而且很难翻身。
因此，市场专业人士建议，在投资者要正式介入商铺投资之时，前期的市场分析必不可少，主要需要了解区域商铺市场的大致走向、商铺所在地段的具体情况和商铺所在的物业状况等等。而就北京商铺的增量和存量市场来看，主要集中在CBD、中关村和亚奥三个区域，同时，这三个区域的发展已经相对成熟，从而吸引了众多的商铺投资者；但是，由于这三个区域的投资环境依然存在一定的差异性，因此，我们需要清楚了解每个区域的自有特点，才能成为产铺投资的赢家。
CBD区域：商铺价格继续呈现上扬趋势
商铺现状：总供给量超过80万平方米
据“链家”统计资料分析，CBD商业供应量近几年呈现持续快速增长态势。截至今年前三季度，CBD核心区的商业总体量超过80万平方米，其中，今年新供应的商业面积超过30万平米。但是，具体分析CBD区域每个时间段面市的产品，却呈现明显的差异性。2004年，CBD的商业新增项目多是分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心底商、建外SOHO商业街，北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心等的配套商业；而今年入市的商铺以大规模的商业体为主，如万达广场、华贸中心等。
商铺价格：售价超过30000元/平方米，租价在8-15元/平方米/天
在CBD区域，不论是社区商业还是商业综合体，开发商自持物业租赁经营的占有相当大比例，中小投资者如果选择投资CBD商铺，只能在出售的项目中选择商业氛围尽量成熟的，户型面积尽量小一些的产品。而这些商业街及社区底商今年仍有部分继续租售，租金水平较去年有较为明显的增长。
据“链家”统计资料分析，北京万达商业广场一起商业面积为2万平方米，其中可销售最大面积2000平方米，最小单位160平方米，现售价超过30000元/平方米，经营租金约8元/平方米/天。其中，目前最受投资者欢迎的还是区域内一些面积较小的铺位。SOHO尚都的商业经营面积共45000平方米，主要为精装修写字楼和小面积商铺，包括37000平方米商铺的低层商业街。商铺在售均价约40000元/平方米，租金为8元-10元/平方米/天。富力城商铺可租可售，售价约30000多元/平方米，租金为10元-14元/平方米/天。其中富力“星光大道”首期商业长廊推出4万多平方米商铺，面积从32平方米到535平方米不等，沿街设置8个商业地带，功能定位以餐饮、购物、娱乐为主，平均售价在30000元-35000元/平方米之间，采取买断的销售方式。
商铺投资分析：商铺价格继续呈现上扬态势
由于CBD区域写字楼的租金一直在上涨，这对其商铺价格有较大的拉动作用；而高档公寓或写字楼对商业的支撑作用是至关重要的。同时，CBD新商业项目多是现铺供应，现铺将会极大地促进商铺成交，从而使整体租金回报看涨。另外，CBD区域后续产品有更多是重量级的，如北京国际中心、尚都、财富中心等，这些新产品入驻，决定了CBD区域商铺的价格会保持坚挺，短期内不会发生大的波动，继续呈现稳步上扬的态势。
亚奥区域：奥运经济提升商铺投资价值
商铺现状：底商经营以餐饮娱乐最为火爆
目前，亚奥区域的底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧，其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。“链家”市场专业人士认为，这是由于亚奥板块中亚运村属于较为成熟的高档居住区，又是亚北地区的交通枢纽，区域发展很成熟，底商作为超大型居住区的商业配套，业态较丰富，其中餐饮娱乐最为火爆。与之相比，西奥区域的商业配套较少，但一些新推出项目都有部分底商，弥补了区域商业配套的不足。
随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的发展。而大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，前景看好。因此，亚奥区已成为商铺投资重点，底商需求较大。
商铺价格：售价在15000-25000元/平方米，租价多数为6元/平方米/天左右
从当前亚奥区域商铺的售价来看，主要集中在15000-25000元/平方米之间，而底商的价格随着区域住房价格的提升也呈现出明显的上涨趋势。比如一些早期开盘的项目价格在6000元/平方米以上、底商价格多在20000元-25000元/平方米左右，而近期开盘或即将入市的住宅价格则多在8000元/平方米以上，其底商价格也将大幅度提升，预计将超过25000元/平方米。五环以外住宅价格多数在8000元/平方米以下，但底商价格也将近15000元/平方米。这主要是因为五环路南侧交通方便，地段较为成熟，商务、商业氛围相对浓厚，在很大程度上带动了住宅及底商价格的提升。
不过，目前亚奥社区商业租金水平相对其他区域较低，租金约6元/平方米/天的供应量占总供应量的70%以上，其中位于五环以外物业平均租金均在4.5元/平方米/天左右。目前正在放量的项目主要有地处亚运村核心区安立路沿线的凯旋城项目，商业面积约22000平方米；位于西奥地区融域项目将推出4000平方米的商业配套；五环之外山水LAVIE将推出3万平方米的商业街；同时，金泉广场和北方明珠等几个商业综合体也将大量入市。这使得亚奥区新商业总投放规模超过23万平方米。
商铺投资分析：奥运经济提升商铺投资价值
由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因此具有巨大的消费增长潜力。在今后几年内，各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。北京从2003年起下式启动奥运工程，近2800亿元的投资大部分投向基础设施，使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高。
另外，在亚奥区域，住宅类物业供应非常密集、规模供应量较大，为亚奥地区商用物业的发展提供了充足的人群支撑。随着该地区楼盘的不断建成、交通道路的逐步改善以及奥运村的建设完毕，整个区域市场商业环境将有较大提升，同时也为区域内新建项目底商物业的租金、售价水平带来利好。
中关村区域：人气旺支撑商铺投资潜力巨大
商铺现状：各地段商业功能划分明显
就中关村区域的商铺定位来看，我们可以将其划分为五大块，除中关村核心商圈外，还有当代双安、大钟寺、苏州街、中关村南大街等商业圈。首先，中关村核心商业区，以庞大的电子配套市场为主，同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心，租金大概在8-10元/平方米/天；其次就是当代双安商圈，定位是生产服务型和生活者服务型的综合商业功能，辐射范围在周边三到四公里左右，覆盖了中关村几乎所有的区域，租金大概是在5-8元/天/平方米；第三个是大钟寺商业区，它是以大型物流批发为主，是覆盖北京的专业市场，租金价格在6元/平方米/天左右。再一个就是苏州街的商业区，主要以餐饮和服务为主。另外可以把中关村南大街作为一个单独的商圈来看。
商铺价格：售价为15000-35000元/平方米，租价为5-10元/平方米/天
从中关村区域商铺的价格来看，售价主要集中在15000-35000元/平方米，租价一般为5-10元/平方米/天。如地处中关村核心区的科贸电子城，商铺存量7.5万平方米，售价14000元/平方米；新中关的商铺存量4.5万平方米售价20000元/平方米；中关村E世界商铺存量6万平方米，售价35000元/平方米；1+1大厦商铺存量7000多平方米，租价为10元/平方米/天；企图同乐湾每平方米售价在18000元-35000元之间。另外位于双安商场东的恒润中心一、二层底商租售情况比较平稳，一、二层底商共2000平方米左右，目前在售二层商铺的均价为28000元/平方米，租价为8元/天/平方米；北京MOFFICE定位于中小公司办公地点的精装修写字楼，价格在12000元/平方米-18000元/平方米，户型以100多平方米为主，最大间不到300平方米，一、二层底商只租不售。
商铺投资分析：人气旺支撑商铺投资价值
市场专业人士认为，在决定商铺的投资价值过程中，该商铺所在区域的居住率、居民层次及消费习惯与消费力度、交通便捷程度与人流量等各类硬性指标对其投资起到至关重要的作用。通常人流量大、交通方便、周围居民多的商铺投资成功率就高。从中关村区域的特点来看，既具有强大的IT精英人流做支撑、又具备超强的莘莘学子作储备人气，而人气的聚集度是商铺投资价值的内在体现；另外，该区域市场比较成熟，并且投资性商铺的供给量相对有限，而且相比CBD商圈来说拥有更高的价格竞争优势。为此，中关村区域的商铺投资正是有了强大的人流和本身的投资成本优势，使其投资价值更加显现。综上所述，市场专业人士建议广大商铺投资者，随着商铺投资市场中新元素的不断增加，投资概念也会不断地被扩充和发展；同时，区域投资环境的时刻变化以及区域发展特点，作为投资人必须因地制宜做出投资决策，紧跟市场变化，这样才能获取理想的回报和可观的收益。 ----摘自《北京楼市》