房市不会崩盘、房价也不会大跌-丁 茂 战-搜狐博客

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2010-03-31 | 房市不会崩盘、房价也不会大跌
房市不会崩盘、房价也不会大跌
最近，网上流传“房地产崩盘时间表”，该表把中国和日本的房地产发展情况进行了对比，日本情况是：1985年日元升值、1986年资金流向房地产、1987年房价飙升三倍、1988年房价下跌地王拉升房价、1991年房价再次下跌房地产崩盘；中国的情况是：2005年人民币升值、2006年资金流向房地产、2007年房价飙升三倍、2008年房价下跌地王拉升房价。因此得出结论：明年中国房地产可能崩盘。这种类比，逻辑上真还讲得通，但中日当期国情不一样，中国房地产不可能崩盘，甚至于房价大跌都不可能。
当前房市在一些地方确实出现了严重的泡沫，但究其根本还是需求旺盛所致。
3月份第4周，北京市新上市的11个项目，价格继续全面上涨，米均达到25954元，比今年1月份的19110元上涨上35.81%，比去年1月份的10488元上涨了147.38%，而北京市城镇居民人均可支配收入，从2005年的17653元增长到2009年的26738元，4年仅上涨51.46%。按照去年收入水平，以每户3口之家计算，买一套90平方米普通商品房，不吃不喝需要29年，而世界通常情况是5年之内。北京商品房价格已经高得离谱了。
除了北京，上海、广州、深圳、天津、南京等城市，房价也暴涨，其离谱程度与北京不相上下。但是，国家统计局统计结果说明，去年全国70个大中城市房城市屋销售价格仅上涨1.5%，价涨得并不算高高。相关数据显示，2009年全国商品房售出93713平方米，销售收入43995亿，根据这个数字可以推得去年全国商品房米均价格4695元，考虑到商品住宅价格高一点、经济适用房价格低一些因素影响，住宅价格大致应该也是这个数。而去年城镇居民人均可支配收入为17175元，三口之家一年的收入为51525元，购买90平方米住房大概需要这个家庭8.2年的收入。这个数字与5年左右相比虽然偏高，但不能说高得很离谱。
就是说，房价暴涨主要表现在一线城市、特大型中心城市。我国的国情与日本不具有可比性，改革开放31年来，在一部分人先富起来政策的引导下，13亿人口中大概有几百万家庭率先成为百万富翁、千万富翁、亿万富翁，这个庞大的群体将首先在诸如北京等一线城市置业、购房，一线城市房地产市场面临巨大的需求压力，供给增加远远跟不上需求扩张，房价哪有不涨的道理。由于房价始终呈涨势，再加上相关政策没有跟上，投机非常猖獗，投机需求加剧了供需缺口。还有就是大量独生子女的“80后”开始组建家庭，他们背后还有双方父母经济支持，计算他们的购买力不能仅仅以他们年收入作为参考标准，是三个家庭购买一套住房，29年分摊到三个家庭为9.7年，这和全国的8.2年数字大致吻合。
也就是说，从全国一般情况看，房市确实有了泡沫，房价确实偏高，但这个泡沫决不至于涨到崩盘的程度，并且有着巨大的市场需求支撑，还有中国计划生育政策、中国传统文化促成的三口之家财力支撑。我国房市不但不会崩盘，价格大跌的情况都很难发生。
中国房价与经济绑得太紧。对于我们这样处于社会主义初级阶段的大国，每年还需要消化1000多万新增就业人口，保持较高的发展速度不仅可能、而且必须，房地产既是民生所需，也是经济支柱，牵涉到60多个产业，20%左右的投资规模需要依赖房地产提供，房地产财税收入占到一些政府财政收入总量的三分之一、甚至更多。尤其是金融机构大量贷款进入房地产领域，如果房价下跌，中国“次贷危机”必将发生，作为经济命脉的金融发生问题，后果将是灾难性的。中国老百姓不愿意看到这种结局，中央政府更不愿、也不能看到这种结局。
中国政府是有坚强执政能力的，完全有能力控制房价大跌，我们有这个制度优势。前不久发生的央企“地王”事件，中央高度重视，结果国资委迅速决策，78家央企在15日内必须退出房地产领域，这是坚强执政能力的典型表现，日本等资本主义国家有这个能力吗？党中央、国务院只要锁定房市、房市问题就将平稳落地。
目前，中央政府的各项调控政策正在陆续出台到位。一是投机性需求已经受到明显抑制，二是保障性住房建设速度加快，三是平抑土地价格的政策措施开始出台，四是土地供应提速，所有这些措施皆在增大商品房供给、减少商品房市场需求，从而缓解供需失衡的矛盾，最终达到平抑房价的目的。
房价涨是人民群众生活水平提高的必然现象，增长幅度过大也是改革开放过程中迅速发展的中国难以避免的现象，但房价如此暴涨确实也不应该，反映我们应对新问题能力尚需提高。然而，房价大跌不得，更不能“崩盘”，人民福祉、国家发展、民族复兴是头等大事，经济更经不起“折腾”。逐步抑制上涨势头，漫漫实现回调，这是上上策。房市不正常，是发展中的问题，是国家经济生活转轨中的问题，经过若干年的努力，我们会找到一条与中国国情相当的房市制度安排，中国的房价会连同人民群众收入水平一样，最终实现与世界接轨。