请教下房贷提前还贷的利与弊？

浦发房贷综合点评：5.5 分
成本：6.1 分
灵活：2.6 分
服务：7.7 分
优点评价：听说贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金
缺点评价：不接受转出按揭申请
各位专家， 我有20年20万的房贷，在浦发行贷的款，但最近手头有点余款，想提前还5万。不知道这提前还部分房贷，是利大于弊，还是弊大于利呢，望帮我分析一下。谢谢。
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沙发 大 中 小 发表于 2009-7-22 15:24 只看该作者
住房贷款提前还贷，已成为市民关心的热门话题。其实提前还贷不是大部分客户的愿望，而且也并非唯一的选择。有关银行专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源，否则提前还 贷多支付不少利息，吃亏的只能是客户自己。住房贷款是一项长期行为，难免在途中发生意外情况。贷款期限以短一点为好，以避免造成不必要的利息损失。因为贷款期限越长，先期支付的利息越多，损失的利息也多。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 个人购房借款合同的变更包括贷款期限变更、还款方式变更和抵押物变更等不同情况。其中贷款期限变更是指借贷双方和原合同其他当事人同意延长原合同约定贷款期限的行为；还款方式变更是指贷款期限内由于收入水平变化或其他重大变故导致借款人还贷能力变化，借贷双方和原合同的其他当事人同意改变原合同约定还款方式的行为；抵押物变更则是指因借款人调换房屋、房屋价值贬损等原因，借贷双方和原合同的其他当事人同意更换或增加抵押物的行为。 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
如果在某段时间，购房者投资另有方向，想减少还贷整体支出，也完全可向贷款行提出变更贷款方式和年限申请。变更贷款只可在每年初进行，即每年一月份向贷款银行提出更改贷款方式变更申请。对任何一种还款方式，部分或全部提前还款，银行对提前还款的借款人完全是按照实际签署的贷款协议执行，根据贷款时间和贷款金额据实收取利息。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 中国工商银行“对个人购房借款合同变更有关事项”的规定中贷款人可以根据自己的实际情况变更个人住房借款合同的贷款期限、还款方式和抵押物。根据该办法，借款人可通过银行办理延长贷款期限手续，减少每月还款额，从而增加还款能力；通过改变还款方式，合理调整还款计划；通过变更抵押物，可以实现已购房屋的更换。同时，借款人在办理上述手续时，还将因已在工行发生了借贷关系，而获得简化手续、减少程序等方面的便利。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 贷款：看利率选方式 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
近期，“等额本金”、“等额本息”所引发的话题和思考，一直为社会各界所广为关注，许多市民都认为，自己购房贷款所选择的等额本息法，要比选择等额本金法支付更多的利息，是大大地吃亏了。 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
这其实是个误解。交行理财专家特别提醒市民：不同的还款方式划算与否，主要是由于货币的时间价值和机会成本造成的，在考虑自身资金承受力的同时，要兼顾以下多种情况。 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
首先，利率变化时两种还款方式的剩余本金不同，导致还款金额产生不同。“等额本金”、“等额本息”两种还款方式虽然没有本质的区别，但整个还款期间，贷款利率却会影响到这两种还款方式。
>>本文源自口碑理财网 www.kblcw.com 与国外流行的长期抵押贷款采用固定利率不同，我国商业银行目前采用的贷款利率是浮动的，是根据人民银行的规定每年进行相应调整的。1992年以来，住房公积金贷款利率就调整了九次。最后一次是在2002年2月份，人民银行再次将个人住房贷款利率进行了调整，5年以上住房商业贷款利率由5.58%降到了5.04%，而住房公积金贷款利率则由4.59%降到了4.05%。一旦还款期间贷款利率发生变化，两种还款方式就会产生一些微妙的变化。 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
在归还贷款前期，“等额本金法”归还本息的金额要比“等额本息法”多。因此，在还款期间遇到贷款利率调整时，两种还款方式剩余的贷款本金是不相同的：“等额本金法”剩余的本金要比“等额本息法”剩余的本金要少。刚才说过，两种还款方式在金额、利率和期限相同的前提下是没有本质区别的，因此不同的贷款本金在新的贷款利率下必然造成某种失衡。当贷款利率呈下降趋势时，选择“等额本息法”要比选择“等额本金法”划算。因为“等额本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金就比等额本息法少，以致两种还款方式支付的本息总和差距就会缩小。反之，当贷款利率呈上升趋势时，“选择等额本金法”就要比选择“等额本息法”划算。“等额本金法”在较低利率的情况下已经支付了较多的本息，而在高利率时期剩余的本金要比“等额本息法”少，两种还款方式支付的本息总和差距就会拉大。 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
举个例子来做比较。如果贷款50万元，贷款期限10年，贷款利率为5.04%。如果利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元，相差8.27%。如果五年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元,最后选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元，相差7.7%。如果五年后贷款利率上升为5.58%，则最后选择等额本金法和等额本息法在整个贷款期间支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元，相差8.7%。随着贷款期限、金额的增大，这种差距将表现得更加明显。 >> 本文源自口碑理财网 www.kblcw.com
其次，选择还款方式仍需因人而异，量力而行。交行理财专家指出：选择什么贷款还款方式还是应根据自己资金的偿还能力量力及视具体情况来决定。由于“等额本息法”前期还款压力较小，更适合于年轻人。他们工作年限短，收入却处于上升期，能够相应舒缓目前的还款压力。而“等额本金法”每月还款额相对较高，则可能更适合收入稳定的中年人。当然，目前上海的各家银行都非常注重个人住房贷款的“售后服务”，如果市民在还款期间预期资金发生变化（增加或减少），则还可以根据当时情况对贷款的还款方式进行变更，以达到在贷款期间更省钱的目的。