地产泡沫是咋破裂的：看来自东京香港的警示

地产泡沫是咋破裂的：看来自东京香港的警示焦点房地产网house.focus.cn 2006年05月17日15:20深圳商报
陆剑伟
房地产泡沫的争论，在岁末年初达到顶峰。03年10月中旬，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠的一篇关于“中国的房地产泡沫尤其严重”的报告，在国内引起广泛争议，房地产行业大腕们纷纷出面予以澄清、反驳，表示“局部过热不等于出现泡沫”。
鉴于1989年东京和1997年香港房地产泡沫破灭的深刻教训，面对国内一些地方房地产过热的情况，中央最近发出了严控房地产过热和房价过高的强劲信号，采取了一系列措施稳定房价。
在经济全球化背景下，无论是个人还是机构投资者，了解一些其他城市发生房地产泡沫破灭给经济带来的危害，远比争论房地产泡沫是否存在更重要。
东京：14年尚未挤干泡沫
日本国土交通省3月23日发表的一组数据表明，14年前房地产泡沫破裂带来的“伤痛”，至今尚未痊愈。今年1月1日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平，日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响，至今依然存在。
20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状作出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年到1988年的短短的3年间，东京都的商业用地价格指数暴涨了近两倍，东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。日本经济从此埋下了十多年还未能了结的祸根。
1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭带来连锁反应，一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭、金融机构不良债权不断增长、几大银行相继倒闭、部分地区的经济产生了严重冲击……给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。
香港：一夜暴“负”
经济长期不景气、失业率高居不下、富翁一夜之间变为“负翁”……1997年亚洲金融危机的发生，给香港的经济带来巨大的灾难性后果，使很多香港人至今心有余悸。而近两年来，在“内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排”和“个人游”等因素的强大推动下，香港经济呈现出强烈的复苏势头。
在较短时间内出现经济的大起大落，这一切的起源，都是泡沫惹的祸。
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。与1970年相比，1990年香港银行存款增加了81倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。
据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由通货制造的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，1997年以前，香港由生产创造和通货创造而共同产生的财富造就了经济的表面繁荣，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。
1997年，亚洲金融危机发生，不久便迅速扩散到我国港台和东北亚地区。处在泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛烈冲击下，经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入财富收缩效应的时期。据专家计算，从1997年10月到2002年年底的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
十多年的财富效应，对香港来讲只不过是做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不少人还因贷款买房、炒股而成为“负资产”，由“富翁”一夜之间变为“负翁”。更重要的是，由严重经济泡沫引发的巨大财富潮的剧烈的起落，具有极大的负面冲击效应，形成畸形产业结构，恶化了香港营商环境，带来高成本结构、财政问题长期突出、社会两极分化更加明显等问题的出现，对香港经济转型产生重大影响。
对于我国政府部门来说，如何调控房地产这样一个新兴市场，防止出现房地产“泡沫”，是一个全新的课题。现在，防范房地产市场风险的预警钟声已经在全国众多城市响起，各地都相应出台了若干措施抑制房价过快增长。
防患于未然，防微杜渐，显然要比亡羊补牢好很多。（陆剑伟）
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