神马文学网不痛不痒的调控
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不痛不痒的调控
2010年03月19日 22:03 本文来源于财新网 自2009年底的系列楼市调控，仅一时奏效。楼市又开始步入涨跌难测的尴尬局面【财新网】（记者 符燕艳 19日发自深圳）去年年底，政府推出一系列降温政策，为高烧的楼市熄火。随后两个月，政策效果看似呈现，调控重点城市北京、上海、广州、深圳四大城市均陷入销售僵局。一向为楼市风向标的深圳，今年1月至2月新房销售面积同比、环比降幅均近五成，二手房降幅与此相近，楼市转向之说乍起。
就在楼市“向下论”抬头之际，市场却开始回暖，重拾升势，同时地王频频涌现，调控政策看似再次失灵。
一时奏效之策
根据戴德梁行数据，北京、上海、广州、深圳四大城市新房成交量1月至2月环比剧减逾五成，同比市场惨淡的2009年初，亦下降近两成。深圳1月至2月新房销售面积仅44.9万平方米，同比、环比降幅均近五成。北京楼市甚至出现零成交。
3月17日，国泰君安报告称，北京、深圳等12个城市一手房成交量一周内环比上升5%，二手房整体成交量环比上升20.6%，其中北京、深圳分别上升20%和31%。
根据美联物业的数据，3月5日-11日，深圳成交二手房2081套，环比增加51%，成交价为16737元/平方米，高于12月的历史最高价15183元/平方米。
美联物业指出，尽管北京、上海、广州、深圳四大城市二手房成交量下滑，已至近年新低，但价格仍居高不下，且为个盘的零散性下跌，不足以拉动房价的整体下跌。
“两会”结束更为楼市注入乐观情绪。“尽管‘两会’对加大楼市调控政策呼声很高，有关部门也紧跟着出台了一些东西，但出台的政策基本延续过去的框架，对整个市场的影响可谓微乎其微。”中国综合开发研究院（中国.深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁对财新网记者表示。
宋丁认为，虽然政府调控决心已明显，但政策调控未达预期，效果很弱。政策的粗放实则给了市场一种期待，“惊弓之鸟后，市场又会往回走”。
更有观点认为，由于政策只是希望“遏制部分城市房价过快上涨”，从而说明房价适度上涨符合政府利益，未来几个月不会有新的调控政策出台。一些开发商甚至称，连住建部都承认对抑制房价没有更合理的办法，楼市走势可想而知。
成交量的回暖正表明刚性需求在观望中已有所失望，转而进入市场。
调控失灵之惑
至于调控失灵的深层原因，宋丁认为，主要是旧的利益链没有办法打破，甚至影响到调控力度最大的保障性住房方面。
现行政策最明显的企图，是提高保障性住房的比例。各地政府亦纷纷承诺，加大保障住房供应。此举如果力度足够，宋丁认为就可能改变楼市格局。比如，北京计划保障性住房用地要占到住宅供应总量的50%以上，而上海则表示保障性住房开工量要占到全市住房新开工量的60%。“政 府官员敢在两会上公开做出如此承诺，这是以往任何一年都没有的。”
只是这样的雄心与承诺并不现实。保障性住房无法形成有效的经济收益，政府若将更多财力投入到保障性住房，将改变一个地方经济的投资总盘。政府要靠卖地赚钱，房子要靠开发商来盖，而开发商盖房子也要赚钱，“如果这样的利益链没有打破，加大保障性住房供应值得怀疑。”宋丁如是说。
以深圳为例，这个最不依赖土地财政的城市，尽管每年政府都表示建设两万套保障性住房，但基本没有兑现，仅保持几千套的规模。
政府现行的手法，都是试图通过增加交易成本来打击投资，但这只能在短期内有效。“长期来看，投资者若认为获利可以覆盖成本，就会有需求。”中原地产代理（深圳）有限公司二级市场常务副总经理玉家雄说，“2008年后，市场反弹力度更猛，就是因为政策只能暂时影响需求，但是钱没有消失。”
楼市在回暖，是否意味调整已经结束，目前无人敢断言。目前调控总基调是边走边看，区别对待，中央打压房价和调控行业的基本态度并没有变化。至于一旦楼市回暖后，下半年政府又会出台怎样的政策，谁也说不清楚。
“今年楼市可能比较冷，但还是有太阳，且太阳还是暖和的。”金地集团总裁张华纲说。■