房地产三大悬疑待解 狄仁杰穿越时空

发布时间：2010-03-18 13:39:58
         两会期间，房地产是关注的焦点，但就目前的情况看，虽然对房地产业有诸多说法，但仍留有不少悬疑待解。

　　【悬疑1】深化调控能否撼动房价

　　赶在全国“两会”正式召开之前，多部委联合进行的“楼市调控督察报告”已经上报国务院；在“两会”提案中，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的调控建议直指房地产；住建部有关负责人透露，今年将与有关部委一起研究，出台调控房价的措施……一切反应都加强业内对于调控会进一步深化的判断。

　　在业内看来，一旦政策调控力度还会加强的预期成真，此次“两会”就可能成为今年楼市成交的一个“拐点”。但归根结底，房价才是“检验”调控效果的最关键指标，如果在调控房价方面，政府似乎一直缺乏有效手段，政策“炒冷饭”、无“新牌”可出恐令房价回头难。

　　【悬疑2】物业税征收前景仍不明

　　在房地产调控新手段中，物业税首当其冲。一方面，物业税相关议题和拟订方案被提交至“两会”讨论，征税思路是以房屋面积为基准，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征；另一方面，物业税有望今年年内在一些具备条件的城市“空转实”的消息甚嚣尘上。

　　业内认为，开征物业税对房地产市场最直接的影响还是体现在对投机投资的遏制，至少那些囤房、炒房者的成本压力会增加许多。不过，物业税究竟何时实征、何处开征、如何征收，依然有待明朗化，业内关心的许多实际问题，还没有好的答案出现。

　　【悬疑3】住房保障法讨论稿完成

　　住房保障虽然是一个老生常谈的问题，在此前地方“两会”期间，各大城市也已明确了今年的保障性住房建设任务，不过，要真正改变中国楼市被商业利益“绑架”的局面，相关立法及落实到位仍是必需的。

　　事实上，今年年初已有我国开始制定《住房保障法》的消息传出。而此次“两会”期间又传出消息，称内部讨论稿已经起草完成，内容涉及保障性住房的产权属性、供应对象的细分、政府收益的使用等。此外，住建部在“两会”期间也指出了住房保障实际工作中存在的一些问题。业内预期，今年的住房保障工作除了立法，还会要求地方加强监管和完善机制。（生活日报 中证）

　　保障性住房可稳房价安民心

　　内地的廉租房政策虽然已实施了多年，但建设速度一直跟不上需求，现在已到了提速的时候。香港的公共房屋制度可以给我们提供一个很好的借鉴。

　　房价无疑是“两会”最大的热点。究竟怎样才能让房价降下来，有人认为要打击开发商囤地炒地，有人认为地方政府要改变以地生财的依赖路径。但无论如何，要纾解民生住房之痛，政府必须有所作为。

　　房地产业是香港经济的重要支柱之一。有研究认为，香港超过一半的投资是集中在房地产市场，而大约三成的银行贷款投向商品房和建筑业。怎样才能保证楼市不成为炒作工具，使普通百姓无房可住？香港的经验是引入公共房屋制度，既解决了底层百姓的住房问题，也可以起到安定民心、稳定社会的作用。

　　1972年，香港公布了“10年建屋计划”。这个公共建屋计划一方面为香港市民提供廉价住宅，另一方面也为企业界分忧，原因在于，居民的住房已由政府解决，工人的工资就可以相对低一些，企业的成本也就降低了。因此，香港也逐步借力成为亚洲四小龙之一。“10年建屋计划”总共解决了150万居民的住房问题。

　　除了为最底层百姓提供住房，公共房屋还惠及一些边缘人群。从1993年开始，香港政府推出“夹心阶层住屋”计划，主要是满足那些收入已超出申请公屋、居屋条件的人群。此外，政府还推出“长者房屋计划”，也就是政府专门拨出不收费土地兴建适合于老人们居住的房屋。

　　从香港房屋委员会提供的数据可以看出，现在有47.8%的香港居民住在公屋及居屋（可供购买而不是租赁的公共房屋）内。香港公屋的人均面积大约是12.4平方米，而十年前大约是9.8平方米。

　　在建公共房屋方面，香港政府有很大的土地处置的自由权，不需要为建公共房屋而从私人开发商处转购土地。而一些国家和地区虽有公共房屋制度，但土地掌握在各种开发商的手上，政府利用公共房屋来抑制房价就比较被动。此外，香港政府的收入来源多样化，股票交易等印花税的收入相当丰厚，政府不需要单纯依靠卖地收入来发展公屋。因此，公屋建设的节奏容易控制。也就是说，公屋所起到的安定民心和抑制房价的双重功能比较容易实现。

　　但必须要看到，公共房屋的供给也会给楼市造成一定压力。因此，公共房屋不过度供应的话，适量增加公共房屋可抑制房价。而在经济形势非常好的阶段，政府一般很少大量供给公共房屋，原因就在于居民收入增加可以提高购买商品房屋的可能。而如果房价上升比较厉害，当地的居民收入停滞不前，甚至倒退时，公共房屋的投放就成为政府议程中的重中之重。特别是楼市如果是因炒作而兴起，居民在此时无力购买房屋，政府一般会迅速出手。

　　经过1997年的楼市泡沫后，香港近期又有类似言论：即使是经济危机，房市仍是赚钱的投资渠道。因此，房价也一路上升，已有舆论要求增加公屋投放和恢复居屋。

　　3月9日，汇丰中国的董事长郑海泉和瑞安集团主席罗康瑞一起呼吁复建居屋。他们认为，香港要做到安居乐业，就必须要让年轻人看到希望。而以许多年轻人的年收入来看，购买商业住宅的可能性很小，因此，政府必须有所作为。香港的一些团体也认为应恢复兴建居屋，以稳定人心。

　　一旦公共房屋供给大幅增加，房价就会下跌，但不能不考虑到的是，因为房地产业对经济的影响很大，房价大跌也会对香港中产阶层造成巨大损失，政府也会慎重。最终的结果就是房价会在各种博弈中保持可接受的平衡。

　　香港虽然和内地的情况有所不同，但香港的公共房屋制度却可以给我们提供一个很好的借鉴。我们的廉租房政策虽然已实施了多年，但建设速度一直跟不上需求，现在已到了提速的时候。要保障民生，政府必须有所作为，提供足够的保障性住房来调控房价，安定民心。（广州日报）

　　挤出高房价中的腐败泡沫

　　楼市走向一直是争论焦点，高房价中存在腐败泡沫却是共识。最高人民检察院工作报告提到，2009年查办发生在土地出让、规划审批、招标投标等环节的职务犯罪案件达6451件。

　　近年来，部分城市房价的攀升速度令人触目惊心。群众不禁要问，如若不是腐败作祟，不愿作为，房价成本为何总是雾里看花？捂盘惜售为何屡禁不止？囤地行为缘何视而不见？没取得预售许可证的楼盘何以公然销售？这不免让人相信：房价中的某些“成本”是某些人不敢摆在桌面上的。

　　房地产领域日益成为腐败的重灾区。一些官员利用批地、规划、免税等权力，与房地产开发商搞“权房交易”，收受房产，或者以低价购房。从南京“天价烟”局长到上海多达14处房产的“炒房区长”，从北京市原副市长刘志华、江苏省人大常委会原副主任王武龙，天津市检察院原检察长李宝金等人到重庆揪出的地产腐败“窝案”，房地产领域的腐败涉及官员之多，受贿金额之大令人震惊。

　　早在2005年国务院出台的楼市调控措施中，就有关于整顿房地产市场秩序、清理闲置土地的要求。然而这些政策措施总是落不到实处，达不到应有的效力；会不会是拿了人家好处的官员故意不落实？房地产领域的腐败行为，削弱了政府在房地产调控中的执行力，损害了其公信力，难怪一些网民感叹“调控”变成“空调”。

　　腐败的存在，也有房地产管理制度上的漏洞。业内人士称，只要“运作”得好，土地招拍挂制度下依然可以如愿拿地。有的全国人大代表介绍，办理一个房地产项目手续竟然要盖166个公章。倘若每一步都“运作”得好，百姓要为此支付多少腐败成本？

　　挤出高房价中的“腐败”泡沫，一方面要高举法律利剑，坚决惩治损害民生的腐败行为，另一方面还要加强制度建设，搭建防治腐败的制度屏障，特别是要在房地产开发、土地管理等带有行政权力集中、资金密集、竞争激烈、回报率高的领域增强制度约束力。

　　挤出高房价中的“腐败”泡沫，还要充分发挥人民群众的监督作用。房地产领域腐败行为频现，与监督机制单一不无关系。有些内部的规章制度看似无懈可击，但由于是封闭运行，缺少外部监督，一些腐败行为被披上合法的外衣隐匿起来，其危害更大。要充分发挥人民群众的力量，编织一张全民防腐之网，让腐败无处遁形。

　　挤出高房价中的“腐败”泡沫，清除特殊利益集团对降低高房价的阻挠，让百姓不再为高房价中的腐败买单，是倒逼房价回归理性的一剂良方，关键要痛下决心，真抓真挤。