买房真是“刚性消费”吗？

 买房真是“刚性消费”吗？

作者：香港中文大学教授 王泽基

我们常常可以在媒体上碰到似是而非的经济理论，其强势的结论如果不加推敲，很容易让读者步入逻辑推理的误区。本文就试图讨论一篇此前刊登在FT中文网上的题为“高房价拖累中国经济发展”的文章。笔者对中国房价并没有深入研究，所以不能随便评论这篇文章的主题和结论。这里主要想谈谈此文在基本经济常识以及逻辑上的谬误。

文中有这么一段：

“和汽车消费相比，住房是生活的基本保障，是人生存的必需品。住房消费水平及居住福利实现的如何，从根本上来说，也反映了居住生存这个基本人权的好坏。住房消费作为‘衣食住行’中的重要一环，绝不是可有可无的‘弹性消费’，也不是像开发商所讲的‘鱼翅’般的‘奢侈品消费’，而是生存必须的刚性需求和刚性消费。而轿车消费则相反，它只是一种改善行走的生活工具。买与不买，危及不了人的基本生存条件和环境。正是这种‘可有可无’，使汽车市场呈现极大的‘弹性需求’ 和‘弹性消费’特色。按照基本的经济常识，在经济发展和生活水平提高创造了消费升级的空间后，刚性需求和消费增长，一定会比弹性需求和消费增长要来得快得多。”

这段论说有何不妥呢？

随着财富的增加，消费者对不同类型产品的需求会有相应的改变调整。俗话说“饱暖思淫欲”，人穷叮当响时想是两餐温饱，换到有钱时，追求的就是舒适的生活和享受了。一般来说，财富越多，购买的奢侈品就越多。这种需求的变化，在经济学里叫需求的收入弹性。

我们用一个简单例子来说明这个概念。大米是我国最主要的必需品之一。随着经济的发展和财富的增加，大米的需求虽然增加了，却远远落后于经济发展的速度。增长最多最快的是像海鲜牛肉这类高级副食品。在过往二三十年，财富的增加反使到大米的需求停滞甚至降低。现下有钱人在豪华餐厅请客时，餐桌上就不一定非得有米饭了，而所谓主食可能是什么极品神户牛肉。所以我们说大米这种必需品的收入需求弹性比较低，而极品牛肉有很大的收入需求弹性。（注1）

上面引用的这段文字的最后一句，刚好把收入需求弹性这个概念颠倒过来了。基本经济常识说，经济发展和生活水平提高了，弹性需求比刚性需求要来得快得多。换句话说，随着收入的增加，奢侈品的需求上升要比必需品大和快。按照这个逻辑，上文作者所说的汽车这奢侈品需求增长比住房这种必需品要快和大，就不是上文作者所说的怪现象，而是顺理成章，一点都不稀奇的现象。

作者在上文也提到 “住房是生活的基本保障，是人生存的必需品”。如果我们不加思考的话，很容易就接受了这句似是而非的话。没错，每一个人都需要有住的地方，但并不是每一个人都需要“买”房子。买房子是一种投资行为，而不是消费行为。必需品或奢侈品是只对消费品才适用的概念。像股票，地产这类投资产品，从经济学的角度来讲，并没有什么必需与不必需可言。正是这个原因，无论是在中国还是美国，房价都不是消费者物价指数的成分，不会用来计算通货膨胀的高低。但是，租金却是物价指数一个主要的成分，直接影响通胀指数。、

要满足人民有房可住这个基本需求，不一定需要大量的售房卖房。以香港为例子，虽然有高达70万一平米的豪宅，但也有政府提供给30%市民居住的公共廉租房屋。静观目前中国的房地产热潮，其实并不是一个消费品供不应求的现象，而是一个投资过热的问题。事实上，即便在大城市，房价的增长和租金回报已经脱节，房价一路绝尘而去，留下租金费力的追逐。相当数量的房地产投资者少看租金回报的基本面，而多看房子资产升值回报的前景。所以，买房不是生活的基本保障，而租房才是作者想说的生存必需品。

换个角度，就算我们同意拥有房地产是人民的基本需求，那也应该只是针对收入偏低的阶层而论。可以饱览黄浦江景色的豪宅决不是基本需求。参考其他国家地区的经验，给低收入阶层提供住房，主要是以政府补贴土地和建筑成本来达到。无论房价怎么低，低收入阶层也难以凭自己的财富来买房子。所以这种房屋不应以市场经济的角度来讨论，而是国家福利政策的一部分。

总结来说，上文作者第一个错误是把财富增加对必需品和奢侈品的影响颠倒了过来；第二个是把购买房子这个投资行为说成是消费活动。当然我们对作者的这篇文章仅仅是窥豹一斑，对文章的主题和结论并没有足够的认识去发表意见。我们只是希望指出其在经济学上的错误和偷换概念的地方，以免读者纵然得到一个正确的结论，却是建立在错误的推理基础上的情况。　　

作者为香港中文大学教授、博鸿顾问合伙人

注1：虽然平均收入增加了很多，但是我国人民年平均大米供应量从１９８４年的９９公斤下跌到２０００年的９１公斤。请参考http://www.irri.org/publications/wrrc/wrrcPDF/session17-03.pdf