建设部:地方出让大宗土地快速致富将受重点监控

http://news.QQ.com　 2006年11月13日00:47 　 中国经济周刊评论(45)

地方政府热衷大宗土地出让 “大盘”开发弊端多多 楼市“大盘”将成调控对象
★《中国经济周刊》记者 洪波/北京报道
7月，由建设部部署上海、广州、天津、重庆等7个城市结合本地房地产市场运行情况，形成了一份关于土地审批与住房房地产开发关系的调研报告。该调研报告列举了“大盘”开发中出现的种种弊端，并明确提出，一次性大规模出让土地弊大于利。目前，该报告正在整理完善，随后将上报高层。
与此形成对比的是，如今，“大盘”开发热度在一些主要城市依旧不减。对此，建设部一位不愿透露姓名的官员表示，“大盘”之所以会持续热销，主要是因为对地方政府而言，大盘开发资金投入大、规模大，对整个城市的规划，带动区域经济的发展等方面有明显优势。“地方政府可以从大盘中快速达成经济和政治诉求。”
该官员明确指出，随着当前对土地市场宏观调控力度的进一步加大 ，土地调控将加大对闲置土地的处置力度，打击房地产开发商囤积土地，严格建设用地供应管理，以大宗土地出让为特征的“大盘”开发无疑将成为调控的一个重要目标。
一面是为了经济发展，地方政府仍在拓宽“大盘”开发渠道，另一面是“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断。
“大盘”开发该何去何从？ 热销楼盘“大盘”居多
“二八定律”趋势渐显
“‘大盘’无论在空间上，还是在资金投入上，都能够提供比较丰富的配套内容，如便利店、游泳池、运动馆、图书馆、电影院等，所以会优先选择。” 当问起“对大盘”的看法时，记者的一个朋友这样回答。
朋友的话很能代表大众对“大盘”的热衷，各地热销的楼盘销售排行榜也很能证明这一点：销售量名列前茅的项目，往往都是所谓的“大盘”。
《中国经济周刊》获悉，由深圳房管局排名的2004年深圳销售楼盘排行榜中，名列前5名中有4个是楼盘规模超过50万平方米的“大盘”，其中3个楼盘规模超过100万平方米，第一名桃源居甚至达到了180万平方米。
北京2005年楼盘销售排行榜显示，前7名全部是楼盘规模超过50万平方米的“大盘”，其中，前三名如国美第一城、远洋山水、富力城都是等于或超过100万平方米。
去年6月，由中国房地产业协会城市开发委员会、中国指数研究院等联合发布的报告预言，未来3-5年，大盘的开发量将逐渐占到市场供应总量的60%-80%，逐渐实现“二八定律”———80%的市场份额由大盘产品占有，中小楼盘的开发量占据市场份额的约20%，特别是北京、上海等大城市。
建设部调研报告列举“大盘”种种弊端
大盘开发的强劲势头是否真的会一直持续下去呢？
记者从建设部住宅与房地产司了解到，今年7月，为研究当前土地调控中的突出问题，建设部部署上海、广州、天津、重庆等7个城市结合本地房地产市场运行情况，对土地供应与住房、房地产开发的关系，特别是大宗出让土地对住房价格、供求关系的影响进行利弊分析。并在广州和上海两城市召开了专题座谈会，听取了部分企业和有关专家的意见和建议，在此基础上，形成一份有关土地审批与住房房地产开发关系的调研报告。
这次的调研报告明确提出，成片开发土地在特定的历史条件下，起到一定的作用。但从目前情况看，一次性大规模出让土地弊大于利，而且，随着市场化程度的提高，弊端更加突出。
调研报告列举了“大盘”开发中出现的种种弊端：规模过大，使土地供应转化为产品供应的周期拉长，削弱土地供应对调控市场供需的效果；“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断，助长了土地投机行为，推动了房价地价的上涨；市政配套设施的相对不足，引发大量矛盾；开发风险较高。
“目前许多‘大盘’动辄上千亩甚至几个平方公里，其开发周期几年有的甚至超过10年，这必然会造成大面积的土地供应不能及时转化为产品供应。” 参与调查研究的中国社科院财贸研究所况伟大博士说。
在他看来，当前，国内许多主要城市的土地供应均以存量为主，从表面上看似乎土地供应是充分的，但从市场看却往往是供不应求的，其中重要原因之一就是“大盘”对土地的囤积。从这个角度，这也可以部分解释为什么会产生国土部门声称不存在土地供应不足，而许多开发企业却总是认为存在“地荒”的矛盾现象。
况伟大博士认为，目前，各地偏好“大盘”开发，“造城”或“城镇开发”，一次性出让土地面积过大，造成了开发企业的区域垄断。在垄断条件下，开发商依靠垄断力量制定垄断高价、赚取垄断利润，造成房价的增长。当“大盘”交由单一开发企业开发时，开发企业一方面有可能通过延缓土地开发的速度，故意制造土地稀缺，另一方面进行土地投机，囤积土地、待价而沽，哄抬地价和房价。
“大宗出让地块，开发企业需要投入的资金较大，一般情况下均为大开发企业竞得，易形成垄断，操纵房价，政府很难去调控其房价。” 广州市国土资源和房屋管理局在向建设部的报告材料中也坦陈了这样的情况。
“大盘”成为地方政府的香馍馍
“‘大盘’热销的背后实际是地方政府推行的大宗土地出让。”建设部住宅与房地产司有关负责人一语点出其中的原因所在。
该人士坦言，“对地方政府而言，大盘开发资金投入大、开发区域广、规模大、周期长，对整个城市的规划，提升城市都市形象，带动区域经济的发展，加快城市基础设施的建设等方面有明显的优势。 地方政府可以从大盘中快速达成经济和政治诉求，所以一直为地方政府所热衷。”
来自广州市国土资源和房屋管理局的资料显示，自2002年以来，截至2006年6月30日，广州市(含增城市、从化市)一次性出让300亩以上用地共38宗，总用地面积20211亩，总建筑面积945万平方米。其中，增城市2002年以来一次性出让300亩以上的房地产项目有11宗，总用地面积5908亩，总建筑面积329万平方米；从化市2002年以来一次性出让300亩以上的房地产项目有4宗，总用地面积2024亩，总建筑面积78万平方米。
在一些地方政府看来，大宗出让土地对房地产市场影响利大于弊。 深圳市房管局举出这样的一组数据来证明：2003年，万科房地产有限公司竞得一块总面积达597亩的土地，用来开发“万科城”，二期相对一期涨幅为14.25%，三期相对二期涨幅为21.91%，而同期全市商品住宅涨幅分别为10.74%和32.86%，可见，虽然大项目分期开发，但不能认定分期开发跟故意抬高房价有某种直接的关联。
广州市国土资源和房屋管理局在向建设部的报告材料中表示，从统计的情况来看，能够获得大宗出让土地并进行房地产开发的，都是一些规模大、实力较强的开发企业，这些企业在拿地后，由于资金充足，不需分期开发，项目基本在两年内可建成，可对当地提供充足的商品房房源，缓解部分地区商品房供不应求的局面。
建设部官员认为 须“控制”大盘
随着土地调控的进一步深入，面对建设用地的过渡扩张，以大宗土地出让为特征的大盘开发无疑将成为调控的一个重要方面。
目前，一些地方政府已经采取措施，限制大盘开发。如福建省规定，福州、厦门、泉州城市中心区和旧城改造区，凡经营性房地产开发用地一次性出让宗地面积上限为8公顷，城乡结合部和新区为20公顷。成都市规定一次性出让土地不得超过200亩。
在这次建设部的调研报告中明确提出，为了增强宏观调控的针对性，提高土地使用效率，必须合理控制一次性土地出让规模，并提出了具体的措施：将项目的合理规模确定为销售周期在3年左右，即开发周期在4年左右；每年的销售面积参照城市同类地段可比项目的平均销量作为标准，以此估算整个项目的合理规模。同时，在土地出让合同中明确开、竣工时限，确保供应的土地及时形成市场供应。
对于“国六条配套细则”中加大对闲置土地的处置力度的规定， 建设部住宅与房地产司的相关负责人表示，要按照规定，全面清理闲置土地，特别是住宅建设用地。对违约延期、擅自变更土地使用条件、改变使用用途、突破规划条件等行为，依法从严惩处，促使房地产开发企业加快开发建设进度，缓解市场偏紧的市场供求关系。