中国房事困局黑皮书之三：从权力二奶到大太太的开发商们

     之三，暴利之困：从权力二奶到大太太的开发商们  

　　开发商们在地方政府的“呵护”下，不想赚钱都难。畸形的环境，不仅造就了八条腿的青蛙，也造就了八条腿的开发商们。这些怪胎的怪异表演，成为房市乱局中的一大奇观。
　　人们通常所指的奸商，多是钻权力空子、钻市场空子的所谓“能人”。而开发商们则可以借助权力之手，直接操纵市场，他们实际上已经完成了从奸商到权商的转变——从权力的二奶转变成与权力共同分享利益和权力的大太太——权力在与开发商勾结的同时留下了诸多把柄，这使得开发商手中多了一只影响权力的遥控器，两者成了难以分割的连体儿：每个腐败官员的后面，都站着一个乃至一群暴富的开发商。
　　房地产市场造就了无数暴富神话，而这些神话常常是真实的，以神话称之，是因为其暴富的速度而非暴富的事实本身。
　　房地产的利润率到底有多少？这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开：开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”，开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该产业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。
　　更有开发商对记者坦言，2005年初上海楼市非常火爆，该公司在上海开发的项目原计划以每平方米7000—8000元出售，但该项目最后是以每平方米17000——18000元的价格出手的，利润率在100%以上。“赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了”(《上海证券报》4月23日)。
　　开发商们赚的钱从哪里来？自然从普通消费者手中来。需要强调的是，开发商的利润是在排除了地方政府所得利润之后的利润。《经济参考报》2005年12月26日的一篇文章披露，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%左右。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用，地方政府在房地产中的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如果开发商们都赚钱赚得自己害怕，地方政府又赚了多少？
　　在房市中，开发商与地方政府是狼与狈的关系，谁也离不开谁。权力借助资本，资本借助权力，两者的惺惺相惜、狼狈为奸造成了一个畸形的房地产市场。开发商们的暴利由于得到了权力的庇护，实际上相当安全：
　　其一，开发商可以从地方政府那里获取最直接最全面的信息，又可以同地方政府携手，对消费者封锁消息，乃至制造、散布虚假信息，给人们带来恐慌心理，制造繁荣假象，诱导人们加入购房队伍，最终弄假成真。开发商借助权力这只看得见的手，斩断了市场那只看不见的手。在房价飞涨的过程中，空置率却在直线上升，一个并非建立在市场有效需求之上的上涨行情能经久而不衰，这种奇特的景象，是用市场理论可以解释得了的吗？
　　其二，在权力庇护下，开发商自由发挥的空间相当大，违规乃至违法的行为都被掩盖。据7月16日的《经济观察报》披露，广州国土资源局于6月29日发布了47份收回闲置土地决定书公告，47块土地中绝大部分是无偿收回，创下了该领域的全国之最。在这则报道中，有一个细节被许多人所忽略：被收回的土地大多从上个世纪90年代就开始闲置，闲置时间长达8年以上的就有5家。
　　这种正面报道的目的是为了凸出有关部门依法行事的负责态度，然而，法律能容忍土地闲置长达8年以上时间吗？1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”，都明确重申了这些规定。在法律已经作出严厉规定的情况下，土地为何还能够闲置长达8年以上？有关部门在这8年中干什么去了？这种失职行为该不该被问责？这种失职难道不是在为开发商们囤积居奇创造条件吗？
　　广州的情况并非一个孤立的个例，而是具有一定的代表性。
　　在第一次房市调控夭折，第二次调控陷入困局的情况下，中央不得已敲山震虎，进行了反腐行动，此举立即对房市产生影响，房地产一反腐房价就止住了上涨的步伐，呈现下跌倾向，这恰恰直观地暴露出官员与房地产界勾结之深。
　　不仅地方政府，有关部委(部门)，傍大款的二奶专家、学者，无不在帮助开发商们营造一个“良好的”发展环境。
　　房地产，这个连年入选暴利排行榜的行业，却连续在纳税排行榜上成为侏儒，这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏，也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下，开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中，房地产企业的表现亦非常“谦卑”。据《时代潮》披露，约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。
　　或许，开发商们赚钱太容易了，或许，他们在捡钱的过程中冲昏了头脑，以为是自己的智商和能力而不是畸形的环境在带给他们财富，一些开发商常有惊人之言。诸如“历史证明房价永远都是上涨的”、“我最不愿捐钱给穷人”、“成为房奴那是活该啊”、商品房市场就是“富人”的市场这样的言论，表现出的不仅是霸道，更是一个企业家社会责任感丧失殆尽的冷血。
　　今年6月，有关官员表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨，解决中低收入人群的买房问题。某开发商回应说：“可能房屋的质量无法得到很好的保证。”开发商等于把话挑明了：你限价，我就通过降低成本来提高利润，房屋质量自然也难以保障(《上海证券报》2006年6月27日)，发出了赤裸裸的威胁。在房价飞涨，暴利丰厚的时候，不良开发商尚且偷工减料，在限价的政策背景下，他们会遵守起码的职业道德吗？
　　自古以来，盖房子的从来都是受人尊敬而不是遭人唾骂，开发商改变了历史。问题是，开发商的霸道是谁宠出来的，是谁娇惯出来的？