中国房事困局黑皮书

2006-10-08 | 2006,中国房事困局黑皮书之一：房地产绑架了一个民族
2006,中国房事困局黑皮书之一
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之一，房奴之困：房地产绑架了一个民族
住房摧毁了许多人的生活，他们最大的梦想是拥有自己的房子，等真正拥有房子之后才发现，自己穷得已经只剩下了房子。
4月26日，北京万通集团董事长冯仑说了一句很经典的话：“成为房奴那是活该啊。”他说，解决住房的方式有很多种，可以租房等，如果不理性消费，买不起房的去买房，最后日子难过，那是活该。
开发商这样说是典型的站着说话不腰疼，租房要有房可租，前提是政府提供足够的廉租房，如果政府不提供廉租房，消费者到市场上租房，必然导致租金的暴涨，将租房者逼入绝境，这种常识何以被漠视？
上世纪七十年代，埃及曾经出现了比我们目前还严重得多的住房危机，但是，埃及政府通过建卫星城经济型住宅、建青年公寓（租、售价格都比较低，以收回成本为原则）、低息贷款等措施，解决了这一问题。本着类似的思路，我国于1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。然而，迄今为止，大部分地方走的却是只售不租的路线。房屋的供应结构就决定了，老百姓除了买房，并没有更好的选择。
地方政府不执行中央租售并举的政策，在事实上剥夺了老百姓租房的权利；开发商借助权力之手哄抬房价，又剥夺了相当一部分人购房的权利。可笑的是，讥讽公众一味买房不租房的往往是导致这一局面的地方政府和开发商们。房地产市场不仅颠覆了住房供应结构，也颠覆了人们正常的思维和道德观。强势者在剥夺了公众的权利之后，反过来居高临下地教育他们应该以怎样的观念去生活，这是怎样混乱不堪的一种逻辑？
一对儿青年夫妻为了买房，往往是两个家庭共同出资缴纳首付，从事业心正强的青年到白发苍苍的老者，次第沦为房奴。在养老等社会保障体系尚且建立的情况下，当无数家庭被操纵房地产市场的既得利益集团敲骨吸髓，这些操劳了一生的人被彻底绑架，谁为他们的未来着想？
一个国家、一个民族的创造力源于青年人的努力和奋斗，当这些青年人的目标定位于房产，当他们的理想被住房牢牢束缚，当他们为了住房身心力竭，他们的创造力又将被置于何方？因为住房，许多人不得不拼命地工作，甚至不敢往教育上去投资，他们背负着一个沉重的枷锁，难以分享生活的快乐，等到还完贷款一生中最好的时光也已经渡过，下一个接力棒由自己的子孙后代来背负，现状持续下去，他们同样难以摆脱因住房带来的沉重压力……
在地方政府与开发商获取巨额暴利的背后，是一个被绑架的民族，是一个民族被压抑和摧残的创造力。纵观当今世界，哪一个民族像我们这样，为了住房而劳作？
为了牟取更大的利益，一些地方政府和开发商通过媒体（前者用权左右媒体，后者用钱影响媒体）的宣传，不断扭曲人们的观念，告诉人们购买大房子、购买豪华房子生活将是多么有身份，将是多么有品位，将是多么幸福。一些沦为二奶甚至三奶的专家、学者、官员，分析住房投资的重要意义，鼓吹购买第二套、第三套住房。一些地方在城市规划中，甚至将家家有住房写入规划……这种住房观念的传播造成了极大的负面影响。住房几乎成了生活的全部。而在世界上一些国家，政府是不允许居民购买两套住房的。
鼓吹住房升级的宣传对于青年人的误导作用是显而易见的。好男儿志在四方的观念影响了中国一代有一代人，但这一观念止于住房。当今主流的观念不断告诉年轻一代，拥有住房，才是最重要的。因而，许多月光一族将目光投向父母——这个操劳一生的群体还没能喘口气，又被迫替后辈们背上枷锁。这注定了一个群体的悲壮。
地方政府与开发商们，试图通过住房高于一切观念的灌输，为自己培养足够多的房奴，有了足够多的房奴，就有了足够丰富的财源。然而，这种做法却是一种近乎杀鸡取卵的疯狂，它在抑制了一个民族创造力的同时，也绑架了一个国家的经济和未来。
内需是拉动经济发展的最持久最稳定的力量，然而，我国内需屡拉不动。为什么？老百姓被掏空了。去年5月，《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”报告显示，在全球52个国家和地区中，中国内地是全球税负第二重的地方，仅居于法国之后，也是亚洲税负最重的地区。问题是，世界上许多税负重的国家，纳税人都享受到了相应的服务，我们得到了什么？教育、医疗、养老、住房等带来的压力，无不由老百姓自己承担。
企业税收负担过重，不利于企业再投资和扩大再生产，而公民税收负担过重，则会严重抑制消费的释放，不利于经济的可持续发展。也正因为这一点，西方国家从上世纪90年代开始，就不断实施减税计划，目的就在于休养生息。
而我们正好相反，除了沉重的税费，还有居高不下的教育费用、医疗费用。其中，住房更是犹如一个巨大的枷锁，既绑架了现实中的人，也绑架了人们的未来。人民银行曾作过一次“储蓄目的”的调查：居民储蓄的目的依次是攒教育费、养老、买房装修。此三项被媒体戏称为“新三座大山”。“新三座大山”上涨速度越快，人们对未来的担忧越沉重。尤其是在社会保障体系缺位或者不完善的情况下，人们会本能地将可能面对的风险放大。
对未来的不确定性预期，成为储蓄扩张的强大动力，导致我国经济发展过于依赖投资和出口，从长远来看，这种经济结构是非常脆弱的。安居乐业，自古都是为政者的目标，住房本身就应该是带有福利性的，至少，在市场化的同时，一部分带有福利性质的廉租房、经济适用房是不能缺位的。退一步说，即使住房完全市场化，政府也不应该从中获取巨额利润，沿着公众无助的哀嚎堆积财富和虚幻的政绩。
由于住房，原本温情的城市，正因为住房显出其冷酷的一面。在一座座高楼大厦建起来时，穷人被无情地赶出市中心，赶到交通不便的市郊，在事实上催生了“穷人区”和“富人区”的形成。为什么有车的富人非得住在拥挤而噪杂的市中心，却不愿意像外国人那样选择住在更宜居的郊外？住房观念的误导是一个重要因素，仇贫观念、财富炫耀观念大行其道也是重要因素。由于资本无所不能，由于财富可以呼风唤雨，穷人的利益被蔑视。在现实的中国，住在市中心的豪宅，代表着身份和财富。在这种标签下面，则是日渐对立的贫富群体，是可怕的社会隐患。
2006,中国房事困局黑皮书之二
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之二，财力之困：违规地方政府何以不怕问责
房价连年暴涨，引起了中央的不安。2005年3月26日，国务院出台了调控楼市的“国八条”，但是，北京、广州、深圳等地的房价，逆势上涨，且以更快的速度上涨。首次楼市调控夭折，地方政府的抵制是主因。比如，一些城市施行购房入户政策，继续公开力挺房价。
2006年5月17日，国务院出台了针对性更强的“国六条”。5月29日，九部委出台了“十五条”细则。广州、深圳、北京等地的房价依然昂首上涨。广州成为房价飙升最猛烈的城市。据报道，广州市荔湾区一手住宅均价在短短一个月时间内，从5月份的5115元/平方米上涨到6月份的7967元/平方米，每平方米上升了2852元(新华网7月20日)！有评论尖锐指出：“广州市房价迎着国六条大涨，是对国家宏观调控政策的公然蔑视和挑战。这里面有没有相关利益集团在后面撑腰，颇值得一查。房市调控必须对无处不在的利益集团的消极抵制作用予以严厉打击——这是决定此次调控能够取得效果的决定性因素。”
谁都清楚，对上阳奉阴违、对下百般糊弄、与开发商勾肩搭背的地方政府，在化解中央调控政策方面扮演了怎样的角色，但鲜有地方政府官员由于和中央调控政策背道而驰遭到问责。
问责缺位，使一些地方官员有恃无恐，公然抵制的例子俯首皆是。在“国六条”出台后，6月7日，北京市朝阳区的一名政府官员说：“敢于拉动房价是负责任的一种做法……房地产业现在已成为重要的税源和财政收入来源，为经济增长提供的支持很大。”在“国六条”和“十五条”细则出台后，这位官员还如此唱反调，并不令人意外，因为它实际上是一种常态现状的典型性反应。
为了“呵护”房价更茁壮地上涨，中央许多住房政策被地方政府悬空或歪曲。比如，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。韩国政府面对飞涨的房价，加大廉租房供应后，房价就应声而落。而我们的地方政府不愿意干这种触动自身利益的“傻事”。根据建设部的通报，我国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。经济适用房的建设也持续走下坡路。
事实上，迄今为止，就连把土地出让金收入的多少比例用于廉租房和经济适用房的建设这一要害问题都没有解决，何谈廉租房？今年3月，《第一财经日报》报道说，中央可能在今年通过将25%的土地出让金收入用于廉租房和经济适用房的建设，而到今年7月，财政部会同建设部、国土资源部发出通知，土地出让金净收益中的部分资金(5%左右)，被纳入廉租房建设资金之中(《上海证券报》7月17日)。现实中，地方政府即使拒不执行廉租房和经济适用房政策，也可以轻易找到一大堆借口。地方政府这样干，并没有可能受到问责的后顾之忧。
除此之外，地方政府还有一系列严重的违规乃至违法行为。但是，这些违规很少遭到问责——郑州违法占地案件“集违反规划、非法批地、顶风作案、有禁不止四大特征于一身”，相关责任人也仅获党纪或行政处分——中央政策遭遇到了前所未有肠梗阻。追根溯源，在于，地方政府的财力残缺，事权和财权的不平衡，倘若堵住地方政府在房地产市场的“敛财”之路，它们容易陷入财政困境，导致上层问责地方政府的底气不足，而问责缺位，又纵容了地方政府更大胆更猖獗的违规、违法行为。
1994年分税制改革后，中央财政收入迅速增加，地方财政收入迅速减少，财政缺口过大，尤其县、乡(镇)两级由于无税可分而难以为继，负债越来越严重。我国的分税制设计参照的是西方国家的做法，西方国家多是三级分税，而我国却是五级政府。由此导致的一个直接结果是：“国家财政蒸蒸日上，省级财政稳稳当当，市级财政摇摇晃晃，县级财政哭爹叫娘，乡级财政精精光光。”
财权划分明确了，事权却没有划分清楚，造成上下级政府间事权相互交叉，混淆不清。一些地方政府是光敛财不干实事儿。由于地方财政缺口大，地方政府不得不想办法，找门路。于是，房地产市场变成为地方政府眼中的一块肥肉。在房市中，地方政府的收入主要来源于两项：
一是土地出让金。土地出让金被称作地方“第二财政”，据报道，中国东部地区的一线城市目前基建资金的40%-60%来自土地出让金。要让土地卖上好价钱，地方政府自然要推动房价上涨。值得注意的是，为了吸引投资，地方政府常常低价、超低价，甚至“白送”出让工业用地，由此造成的亏空全部由商品房用地来弥补。据悉，真正的商品房用地仅占15%，政府的土地收入主要依赖商品房用地，政府要用15%的土地收入弥补压低工业用地所增加的巨额成本，同时还要赢利。这就是商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。
二是名目繁多的税费。税收不说，仅各种收费就非常惊人。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。这些收费绝大部分是违规、违法征收的，地方政府向开发商征收，开发商再全部转嫁或者加倍转嫁到买房人身上。
上述两者又是紧密相联的。名目繁多的税费在加大住房建设成本的同时，推动了房价的上涨，房价上涨又带动了地价上涨，地方政府成了在房市违规中的最大受益者。房价、地价上涨，又推动GDP的上涨，在以GDP考核政绩的情况下，地方政府官员同样成为最大受益者。同时，由于权力与资本之间过于紧密，监督不完善，权力寻租有了很大的空间，这让权力持有者很容易以权谋私，获取不当利益。
地方政府和地方政府官员，屡屡违规或违法，不仅不容易遭到问责，还能得到一系列的好处，他们违规、违法的冲动之强烈和持久可想而知。即使上层想严厉问责地方政府，他们马上就会打出财力残缺的旗号对中央进行要挟，而解决地方财力问题将牵涉到整个分税制度的设计和改革，绝非易事，这使得地方政府常能安全地逃过问责——至少也能为自己争取充足的“公关”时间。
由此，房市调控便陷入一场困局。实际上，一些富裕地区的财力已经丰厚，财力不足早就成了要挟中央的幌子。中西部贫困地区的地方政府，才真正缺少资金，他们即使想卖地由于房市尚未发育好也难以如愿以偿，卖地只能弥补一部分资金残缺，其余部分则通过各种摊派、罚款、收费转嫁到老百姓身上。正所谓，房市兴，百姓苦；房市弱，百姓亦苦。
问题在于，这种状况持续下去，房地产泡沫的形成和突然破裂，就变得不可避免——那将是灾难性的后果。同时，地方政府为了增加收入，不惜违法征用土地，导致土地征用中的违法现象和权利寻租现象屡屡发生。耕地面积的大幅减少，正威胁我国粮食安全。据报道，我国耕地面积已经从1996年的19.51亿亩减少到2004年的18.37亿亩，8年间平均每年减少1425万亩。现在，我国人均耕地仅为1.41亩，只有世界人均水平的40%。
随着国民经济的发展和中央财力的增强，改革分税制，明确、平衡中央与地方财权和事权的条件日益成熟，早日解决这个根本问题，地方政府要挟的前提不复存在，中央问责才能变得底气十足，也才能真正做到令行禁止，解决房地产市场的种种弊端也才有了一个最基本的前提条件。
2006,中国房事困局黑皮书之三
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之三，暴利之困：从权力二奶到大太太的开发商们
开发商们在地方政府的“呵护”下，不想赚钱都难。畸形的环境，不仅造就了八条腿的青蛙，也造就了八条腿的开发商们。这些怪胎的怪异表演，成为房市乱局中的一大奇观。
人们通常所指的奸商，多是钻权力空子、钻市场空子的所谓“能人”。而开发商们则可以借助权力之手，直接操纵市场，他们实际上已经完成了从奸商到权商的转变——从权力的二奶转变成与权力共同分享利益和权力的大太太——权力在与开发商勾结的同时留下了诸多把柄，这使得开发商手中多了一只影响权力的遥控器，两者成了难以分割的连体儿：每个腐败官员的后面，都站着一个乃至一群暴富的开发商。
房地产市场造就了无数暴富神话，而这些神话常常是真实的，以神话称之，是因为其暴富的速度而非暴富的事实本身。
房地产的利润率到底有多少？这个谜随着2005年福州市有关部门公布的商品房价格成本对照表而揭开：开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。考虑到有关部门的“难处”，开发商的实际利润率要远远高于这个公布出来的数据。另据曾经在中国建设银行总行从事过近10年投资研究工作的李清明估算：2004年，北京全市实现商品房销售额1249.1亿元，按20%的利润率计算，该产业一年的利润高达249.8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。
更有开发商对记者坦言，2005年初上海楼市非常火爆，该公司在上海开发的项目原计划以每平方米7000—8000元出售，但该项目最后是以每平方米17000——18000元的价格出手的，利润率在100%以上。“赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了”(《上海证券报》4月23日)。
开发商们赚的钱从哪里来？自然从普通消费者手中来。需要强调的是，开发商的利润是在排除了地方政府所得利润之后的利润。《经济参考报》2005年12月26日的一篇文章披露，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%至40%左右。如果再加上占房地产价格20%至40%的土地费用，地方政府在房地产中的收入将近占到整个房地产价格的50%至80%。如果开发商们都赚钱赚得自己害怕，地方政府又赚了多少？
在房市中，开发商与地方政府是狼与狈的关系，谁也离不开谁。权力借助资本，资本借助权力，两者的惺惺相惜、狼狈为奸造成了一个畸形的房地产市场。开发商们的暴利由于得到了权力的庇护，实际上相当安全：
其一，开发商可以从地方政府那里获取最直接最全面的信息，又可以同地方政府携手，对消费者封锁消息，乃至制造、散布虚假信息，给人们带来恐慌心理，制造繁荣假象，诱导人们加入购房队伍，最终弄假成真。开发商借助权力这只看得见的手，斩断了市场那只看不见的手。在房价飞涨的过程中，空置率却在直线上升，一个并非建立在市场有效需求之上的上涨行情能经久而不衰，这种奇特的景象，是用市场理论可以解释得了的吗？
其二，在权力庇护下，开发商自由发挥的空间相当大，违规乃至违法的行为都被掩盖。据7月16日的《经济观察报》披露， 广州国土资源局于6月29日发布了47份收回闲置土地决定书公告，47块土地中绝大部分是无偿收回，创下了该领域的全国之最。在这则报道中，有一个细节被许多人所忽略：被收回的土地大多从上个世纪90年代就开始闲置，闲置时间长达8年以上的就有5家。
这种正面报道的目的是为了凸出有关部门依法行事的负责态度，然而，法律能容忍土地闲置长达8年以上时间吗？1994年7月公布的《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。1999年4月国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年3月底出台的“国八条”，都明确重申了这些规定。在法律已经作出严厉规定的情况下，土地为何还能够闲置长达8年以上？有关部门在这8年中干什么去了？这种失职行为该不该被问责？这种失职难道不是在为开发商们囤积居奇创造条件吗？
广州的情况并非一个孤立的个例，而是具有一定的代表性。
在第一次房市调控夭折，第二次调控陷入困局的情况下，中央不得已敲山震虎，进行了反腐行动，此举立即对房市产生影响，房地产一反腐房价就止住了上涨的步伐，呈现下跌倾向，这恰恰直观地暴露出官员与房地产界勾结之深。
不仅地方政府，有关部委(部门)，傍大款的二奶专家、学者，无不在帮助开发商们营造一个“良好的”发展环境。
房地产，这个连年入选暴利排行榜的行业，却连续在纳税排行榜上成为侏儒，这种鲜明的对比暴露出的不仅是开发商这个群体责任感的缺乏，也暴露出权力庇护的坚固。在权力的羽翼之下，开发商们偷逃税收乃是一种必然。2005年公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。在今年的纳税500强企业中，房地产企业的表现亦非常“谦卑”。据《时代潮》披露，约有90%的房地产企业存在涉税问题。南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在偷漏税行为；山东在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为。
或许，开发商们赚钱太容易了，或许，他们在捡钱的过程中冲昏了头脑，以为是自己的智商和能力而不是畸形的环境在带给他们财富，一些开发商常有惊人之言。诸如“历史证明房价永远都是上涨的”、“我最不愿捐钱给穷人”、“成为房奴那是活该啊”、商品房市场就是“富人”的市场这样的言论，表现出的不仅是霸道，更是一个企业家社会责任感丧失殆尽的冷血。
今年6月，有关官员表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨，解决中低收入人群的买房问题。某开发商回应说：“可能房屋的质量无法得到很好的保证。”开发商等于把话挑明了：你限价，我就通过降低成本来提高利润，房屋质量自然也难以保障(《上海证券报》2006年6月27日)，发出了赤裸裸的威胁。在房价飞涨，暴利丰厚的时候，不良开发商尚且偷工减料，在限价的政策背景下，他们会遵守起码的职业道德吗？
自古以来，盖房子的从来都是受人尊敬而不是遭人唾骂，开发商改变了历史。问题是，开发商的霸道是谁宠出来的，是谁娇惯出来的？
2006,中国房事困局黑皮书之四
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之四，泡沫之困：脆弱的基础与可怖的隐患
目前的房地产市场有没有泡沫？这个问题充满了争议。
关于这一点，可用房价与收入之比来看。欧美等发达国家的房价与收入之比为3—6倍，一般房价冲到户均收入6倍左右的区域即被经济学家称之为泡沫区，而我国这一比例已经达到甚至超过了10至20倍（《上海证券报》10月11日）。
不妨与日本的情况作一下对比。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。在美、德、日本、法、英五国财长签订“广场协议”后，美元贬值，大量国际资本更是疯狂进入日本的房地产业，进一步推动了房价的上涨。到1989年，日本的地价市值总额已相当于整个美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，这与我们现在的情况何其相似！
1991年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济在长达15年的时间里饱受萧条之苦。我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱，有什么资本去蔑视泡沫？
目前，有一种很极端的现象，无论哪位经济学家或研究者，只要一提出我国有产生房地产泡沫的风险，就立即被一些官员、学者嗤之以鼻，乃至群起而攻，有关我国房地产市场很健康的言论立即如蝉鸣一般地聒噪而起。面对凶猛上涨的房价，一切危险似乎都在被忽略。这种忽略比风险本身更令人担忧。房地产市场的风险有多大，仅从开发商“空手套白狼”的操作手法上就可以看出端倪。房地产开发商的资金，主要来源于五个方面：
1、银行贷款。
众所周知，中国开发商的自有资金严重不足，相当一部分来源于银行贷款。以上海为例，房产开发企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，中央出台相关政策，房地产开发企业的自有资金比例才有所上升，但开发商高度依赖银行贷款维持发展的状况，并未有根本改善。中国人民银行的数据显示，2005年底我国房地产贷款达到3.07万亿元。开发商是珠光宝气环绕下的皮包商人，他们是嗜血的空手套白狼者。由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的耐心和足够良好的心态去哄抬房价牟取暴利。
一些金融机构为了牟利，与开发商狼狈为奸，为开发商提供囤积土地的资金，成为推动房地产市场走向畸形的一个帮凶。而一些地方政府则主要为开发商囤积居奇提供权力保护，成为另一个帮凶，随着中央反腐的深入和法制的健全，这些败类必将次第受到惩处。
2、预售款。
房地产预售制度为开发商空手套白狼提供了另一个条件，它成为开发商摆脱资金困境的一根硕大无比的救命稻草。在房屋预售制度下，消费者要为开发商承担一部分成本，比如，利息和保费，这笔钱都被开发商合法地榨取了。另一方面，消费者在缴纳预购款后，将主动权拱手悉数让给开发商，一旦开发商不兑现，或者不完全兑现，消费者的权益很容易遭到侵害。房屋预售制度帮助开发商绑架了购房者，奇怪的是，有关部门一直在阻止取消这项明显不利于公众的制度，其价值取向似乎完全被开发商所左右，严重背离了公共利益和其作为纳税人服务者的本分。
3、垫资建设。在土建时，开发商让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。
4、通过资本市场“集资”。即便调控政策出台，许多股民从地方政府对开发商的庇护中，依然看到了开发商所在利益链条的强大，股民们确信开发商可以轻易避过调控的影响，因而，房地产股依然红火一片。这种可笑的结果值得决策者深思。开发商们喝着咖啡看着人们争相将钱递到他们手里，投资者像是温水煮的青蛙，幸福而快乐地被开发商们榨取油水。问题是，当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次在血泪中品尝痛苦和无奈，到时候，谁去擦拭他们眼角的泪痕？
5、社保等专项资金。
资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，也与权力者合谋，打社保基金等专项资金的主意。上海社保基金大案的败露后，许多房地产开发商惶惶不可终日，他们深知自己做了什么。权力持有者很清楚开发商的短处，他们用资金这个巨大的诱饵将开发商们捆绑在同一个利益链条上。如果说开发商绑架了银行，权力持有者则绑架了开发商，让开发商们沦为名副其实的二奶。因而，近年来查处的经济大案，每每有开发商垫背，一些不法开发商实际上已沦为权力者的利益代言人。
据记者调查，在上海至少有十多个房地产企业向社保基金贷款，其中最为知名的，并已承认的瑞安集团，通过委托贷款的形式，获得15亿元社保资金。地产界估计，十几个房地产企业，如果以每个企业贷款五六亿元人民币计算，就可达百亿元之巨（《中国经营报》8月28日）。
通过挖社保等专项资金的墙角，开发商们又成功绑架了公众未来的养命钱。不能不承认，开发商是房地产市场中真正如鱼得水的老狐狸！
开发商是房市中最重要的一个主体，或说一个主导者，它们牟取巨额暴利的资本竟然绝大部分来源于金融机构和公众自身，对于这样一个空手套白狼者，它们会有责任感吗？无论辉煌与否，开发商们都能抽身而退，他们是最安全的既得利益者，问题是，一旦房地产泡沫破灭，不仅与房地产密切相关的57个产业遭到重创，中国金融将遭到灭顶之灾，也将给整个中国经济和公众的信心带来毁灭性打击。
顺便说一下，不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着，一旦房地产市场出现意外，金融机构将首当其冲成为受害者。但是，金融机构沉湎于与住房相关的贷款带来的巨额利润当中，对此难有清醒的认识。银行一方面对炒房者大开绿灯，一方面帮助开发商囤地，在事实上成为推高房价的幕后帮凶。银行因为利益常常放松审查，让骗贷者屡屡得逞。以上海“曲沪平”事件为例，仅一套位于“世茂滨江花园”的复式高档房，“优佳投资”通过高估值的办法，就从银行套现4600万元！
现在，金融机构无一不把房贷当成优质贷款，这只是房市虚假繁荣造成的一种错觉，一旦房市低迷，泡沫破灭，房贷还能“优质”下去吗？最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2005年1月1日实施，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”一旦人们无法偿还贷款，银行将是何等的被动？它们是否还在梦想着由中央财政为其坏帐埋单，将由此造成的成本再次转嫁到纳税人身上？
综上，无论是开发商——房市中的供应主体、炒房者——房市中的短线投机主体、金融机构——房市中的资本主体，还是地方政府——房市中的权力主体，都在以掠夺、榨取利润为目的，它们缺少足够的责任感，很难对房市中存在的危险和泡沫的形成、破裂报以警惕和深切的忧患意识。这本身就很容易使我国房地产市场的未来变得脆弱可怖。
2006,中国房事困局黑皮书之五
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之五，信息之困：谁把公众逼成了待宰羔羊
在信息不对称的市场，强者更强，弱者更弱，公众很容易成为待宰的羔羊。那么，到底谁剥夺了公众的知情权？
首先就是在房市中沉湎于逐利的地方政府。信息公开是政府不可推卸的责任，是它作为为纳税人提供公共服务机构的本分，然而，在混乱不堪的房地产市场中，许多地方政府扮演了不光彩的角色。他们不仅没有成为信息公开的推动者，反而成了信息公开的最大障碍，追根溯源，在于地方政府深陷房地产利益之中，在事实上成为利益的主体之一，而要获取利益，最好的方式就是浑水摸鱼，让公众被混乱的信息蒙住双眼，任凭地方政府、开发商等利益主体宰割。
比如房价成本的公开问题，其真正阻力在地方政府而非开发商，这是因为，在房地产市场中，建安成本、配套设施成本浮动不大，相对是透明的，最不透明的是与政府相关的环节。比如，政府转让土地的实际价格等等，公布成本等于告诉公众政府从中牟取了多少利润，很容易导致公众把对房价上涨的不满转嫁到政府身上。
房价成本一旦公布，房地产市场中的嗜血者所获利润将立即大白于天下，政府将面临不作为的指责。比如，2005年，福州市有关部门公布商品房价格成本后，开发商所获暴利被公开，政府立即感受到来自公众的压力，这不仅导致了福州市后续公布房价成本计划的终结，也使多个宣布公布房价成本的地方偃旗息鼓。
而且，公布房价成本将把地方政府在房市中违规乃至违法征收的各种税费大白于天下，这等于是政府自我举报，他们干吗？另外，权力寻租在房价成本中占有一定的比例，如果公布房价成本，不仅容易使官员过去的一些腐败行为露出马脚，也为权力继续寻租造成了极大的障碍，他们自然也不会干。显然，房地产信息不对称的困局，根源在地方政府。
房地产市场由于信息不对称而无法通过市场自身的调节趋于理性和健康，可笑的是，一些官员却再三强调靠市场调节，认为只有这样做才符合市场经济的规则，这些官员仿佛在一夜之间成了市场经济规则的捍卫者和守护者，而他们心里清楚得很，他们在以怎样的力量影响、左右乃至挟持房地产市场。这个市场早已被非市场因素扭曲得面目全非。
今年广东省“两会”期间，广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价、有关政府部门出台购房指导价和最高限价的方式来控制地产行业的暴利行为，建议政府要求开发商将房屋的成本价向全社会公开。这种呼吁代表了公众对房地产市场增加信息透明度的企盼。然而，此建议却被广东省建设厅全部“否决”，理由是：政府对市场定价过分干预，容易对市场经济规律造成破坏。
问题是，一些地方政府与开发商合谋，推动房价非理性上涨，算不算是对市场的“过分干预”和“对市场经济规律”的破坏？在这样一个信息严重不对称的市场，在这样一个政府毫不作为的市场，市场这只看不见的手根本发挥不了作用。所谓的靠市场自行调节，只能是一种遮人耳目，掩盖自身不作为的借口罢了。
作为房地产市场中的管理者，作为原本应为纳税人服务的机构，当政府处处以自身利益为出发点，房地产市场的信息怎么可能公开和透明呢？最起码，逐利的地方政府会本能地阻止相关信息的公开，尽管他们在高喊信息公开口号的时候，比谁都响亮。
出于自身利益的考虑，地方政府不仅在与自身有关的信息方面不作为，也对来自中央的信息进行干涉、歪曲，使公众无法对有关信息作出正确判断而迷失方向。比如，中央调控政策刚一出台，一些官员立即粉墨登场，站出来“澄清”，强调中央调控的目的是稳定房价而不是打压房价，更有官员直接明确表态，房价不会下调，还会上涨多少多少倍，既让开发商放心，也让公众死了等待房价下跌的心。在信息严重不对称的情况下，官员的这种表态对居高不下的房价起了强大的支撑作用。一些信心和心理防线被摧毁的公众，不得已沦为房奴，任凭相关利益集团敲骨吸髓。搅乱信息再浑水摸鱼，成为房市中的既得利益者的惯用手法。
导致公众知情权被悬空的另一个责任人是“有关部门”，部门利益至上影响了他们的价值取向，背离了公共利益。比如空置率，国家统计局与建设部为了争夺房市中的话语权，在这一问题上一直打架。国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。而建设部则认为，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上才被作为空置积压房。
显然，依照这两种标准来算，建设部得出的空置率会远远小于统计局公布的空置率。由于在空置率理解上争执不下，对于统计部门公布的空置率，建设部干脆玩起了太极。建设部有关人士在接受《中国经济周刊》采访时曾说：“空置率不管是百分之多少，是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定，而我们的分子分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适。”太极手一推，算出空置率似乎就成了难以完成的任务。言外之意，既然空置率是算不出来的，你统计局不管怎么忙活，得出的数据都是不可信的。
既然空置率根本算不出来，公众又如何用这个至关重要的数据作为参照？更要命的是，空置率是中央出台调控政策，决定调控强度的重要依据，如果空置率模糊不清，决策层如何调控？有关部门为了掌握房市中的相关话语权，就是如此地置公共利益于不顾！
权力持有者在尝到信息垄断、信息封锁的甜头之后，只会变本加厉。勾地制度即是一个明显的例子。按照国土资源部的解释，所谓勾地制度是指在土地正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。勾地制度一个最直观的特点是，政府总能避免土地贱卖，总能确保自身的利益，成为不变的赢家。在勾地制度之下，信息同样是不对称的，操作过程也是不公开的，它为权力寻租提供了天然的良机，在监督缺位的情况下，有关部门有不喜欢这种制度的理由吗？
搅乱房地产市场信息的自然少不了开发商。开发商通过与权利的勾结，掌握和垄断了相关信息，他们根据自身的价值取向决定哪些信息应该公布于众，哪些应该作为秘密守口如瓶。为了利益最大化，开发商们也不断通过散布虚假信息等手段，制造供不应求的假象，借助公众之手抬高房价。开发商这样前台操作信息，地方政府幕后跟着捞钱，这是令纳税人何等寒心的一幕！
导致房市信息严重不对称的还有那些不良的专家、学者。在渴望公众得到相关信息的时候，一些不良学者挺身而出，他们抛弃学者公正的立场和严谨的态度，摇晃着尾巴充当既得利益集团的代言人。这些学者通过自己的专业知识，以翔实的数据和系统的理论，鼓吹房价还要在几年内上涨多少多少倍，帮助开发商们制造恐慌气氛。每当房价低落、交易量减少或者中央出台调控政策时，这些专家、学者总会像蚊蝇一样站出来公开唱反调，为开发商鼓与呼。
这些专家、学者似乎比二奶更钟情于开发商与腐败的官员，他们以近乎殉情的投入为既得利益集团鼓吹。这种靠出卖良知从既得利益集团手中获得施舍的的做法，成为房地产市场中的一大奇观。无论开发商们的观点多么荒唐，专家学者们都能为之找到理论基础，加以更具体更系统的阐述。房地产泡沫还没有破灭，一些专家学者道德的泡沫就已经破灭。
清理一下房地产市场，有多少不良专家、学者在对着既得利益集团卖唱？一位有独立人格的专家或学者，他的立场和观点应该是基于事实、良知而非利益。俄罗斯数学家格里高利·佩雷尔曼在解决庞加莱猜想方面贡献极大，却拒绝百万美元奖金和菲尔兹奖，这种独立于利益之外，不受利益束缚的超然态度，才是学者们应该持有的态度。问题是，在浮躁主宰学术界的今天，在一些作家都热衷于用下半身写作的今天，那些跟在开发商后面捡破烂的专家、学者，原意放弃蝇头小利，重新提起被扒掉的裤子，捡起自己的良知做人、做学术吗？
2006,中国房事困局黑皮书之六
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之六，房价之困：我们住着世界上最贵的房子
中国房价高不高？中国房价还有多大的上涨空间？这些问题是每个人都非常关心的。
世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，公寓单位平方米的价格约为2.3万元（《市场报》2005年9月5日）。即便从绝对值上来看，我国上海、北京、杭州等城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍（2005年我国人均GDP为1703美元，仅相当于美国的1／25，日本的1／21），中国北京、上海等城市的房价，早已远远超过“天下第一贵”的日本东京数倍，而坐上了世界头把金交椅。
而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4％，而许多国家居民购房在纳税之后享有对住宅永久的所有权。
尤其需要指出的是，我们的住宅使用寿命连70年也达不到。“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年”——建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲语。4月22日的《国际金融报》引用某专家的话说：“前两年楼市太火爆了，什么样的房子都能卖掉，开发商于是抱有侥幸心理，并没有在提高住房的品质上下很大的功夫，导致目前中国住宅的平均寿命不到30年。”
在一片喧嚣的房地产市场，牟利成为唯一重要的目的，一些贪得无厌的开发商在获取暴利的情况下，依然悄悄地干偷工减料的卑劣勾当。杭州爆出的用毛竹代替钢筋的事件，就很直观地说明了这一点。据《北京晨报》5月24日报道，杭州市余杭区人和家园的一位业主，因为装修砸开了卫生间的墙体过梁，他吃惊地发现：过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋，竟然是两根毛竹！消息传开，业主们紧急查看自家房子，结果发现多处质量问题：混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾……
如果算上使用寿命，算上建筑质量等因素，中国的房价现在不是高不高的问题，而是高得太离谱了！当房价与公众的购买力严重背离，远远超出人们的承受能力，当房价上涨与空置率同步增长，谁敢说这里面没有泡沫？
那些鼓吹房价还要上涨多少倍的学者，依据的是我国GDP的高速增长，但是，GDP的增长并不意味着人们实际购房能力的同步增长。理由如下：
第一，个人财富并未与GDP的上涨保持同步。改革开放以来，国家财力快速增长，但是，人们的工资收入增长速度远低于GDP的增长速度。根据国家统计局于2006年1月9日对GDP历史数据修订结果的公告显示，我国GDP1993年为35334亿元到2004年增长为159878亿元，增加了3.52倍，而同期职工工资总额从4916.2亿元到2004年增长为16900.2亿元，增加了2.44倍，11年来慢了一倍多。
第二，在个人财富增长的同时，负担也在加重。以教育费用为例，大学学费20年上涨25倍，高等教育属准公共产品，它的快速增长超出了许多普通家庭的承受能力，因教育返贫、因贫穷上不起学的情况并不鲜见。
第三，社会保障体系尚未建立，人们的医疗、养老等问题尚未有保障，很大程度上需要靠个人来解决，公众的“购买力”相当一部分耗费在这上面，并不能都用于购房。今年3月2日的《经济参考报》报道说，一个年收入近10万元、并拥有两套房产的、曾被众人羡慕的家庭，因妻子患病住院而几乎耗掉家中全部财产。一个中等收入家庭尚且因病返贫跌入社会底层，贫困家庭的承受能力可想而知。
第四，GDP增长带来的财富，有一部分是被外资拿走了。举个简单的例子，据商务部副部长易小准透露，“2005年，中国出口总额的58%来自外商投资企业，外商投资企业的贸易顺差净值844亿美元，占中国贸易顺差总额的83%……如果扣除这一部分，中国的贸易顺差仅为175亿美元。”美国《纽约时报》记者戴维·巴尔沃萨撰文指出：“看上去中国好像从贸易中获得了更大的回报，实际上真正的利润被美国等外国公司所得；没有留下全球化带来的利润。”（《上海证券报》10月13日）
第五，GDP统计数据本身。众所周知，一些政府官员喜欢在统计上做手脚，导致统计失真。所谓村骗乡，乡骗县，一直骗到国务院。地方与中央GDP数据相差甚远即是一个明显的例子。国家统计局前局长李德水曾指出，地方与中央政府的统计数据存在差距，一个很重要的原因是，中央没有对弄虚作假的地方官员动真格（《南方日报》8月22日）。
第六，我国人均GDP仅在世界上排名第110位，“还不是一个经济强国”，且财富高度集中在少数人手中，大多数人买不起住房，而富人又不可能将财富都用于买房，因而，购房能力被高估了。
中国目前的房价已经超出了许多人的实际购买力。中国指数研究院在北京国贸秋季房展会上对1000余位拟购房者进行的随机问卷显示，在全部被调查者中，86.4%的购房者认为当前房价偏高或者太高，负担不起（《中华工商时报》10月5日报道）。在许多人都已经买不起住房的情况下，房价的继续上涨无异于一种挥刀自宫的行为，葬送的可能是社会的和谐、人心的安定。
在大城市，房价上涨正在形成一种“挤出”效应：
其一，房价上涨，带动地价上涨，市中心的地价更是飞涨，地方政府将穷人搬迁出去腾出地皮的冲动会更加强烈，将穷人挤出去的结果是贫富的进一步分化和贫富对立的进一步加剧。
其二，房价上涨很容易抑制第三产业的发展。房价上涨，第三产业发展的租金提高，成本加大，将严重抑制第三产业的发展，拖经济发展的后腿，而第三产业的发展对经济增长的贡献，在当今是受到高度重视的，像美国的第三产业在经济中多占比例高达78%！
其三，房价飞涨，容易将大量人才“挤出”。二十一世纪最贵的是人才，人才直接决定着一个地区的综合竞争力。当房价上涨到令人才望而却步的时候，就很难留住人才。许多人才更像是过客，有了积累之后即到别处安家，这种状况对于一个城市的发展和人口结构的更新无疑是有相当影响的。
遗憾的是，在以GDP考核政绩的机制下，在许多地方政府官员中，短视思维占据了主导。为了牟利，他们采取各种措施推动房价的上涨，甚至不惜引狼入室，与外商勾结，在房地产市场展开掠夺和蚕食，共同对本国纳税人敲骨吸髓。对非本国居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息，在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。而我国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。
直到今年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，才开始对外资炒房进行限制。但是，这些措施的效果非常令人怀疑，外资比内资更容易找到我国相关政策的漏洞和有关官员的软肋，外资炒房推动房价上涨与地方政府的利益趋向是一致的，执行政策的地方政府能否真心去对外资炒房进行限制？事实上，许多外资企业通过合资等方式，就已轻易避过相关限制。
房价上涨，不仅导致许多人买不起房，也促使地方政府为了牟利大肆违规出让土地，导致越来越多的良田被葬送，影响我国的粮食安全。近7年来，我国耕地减少了1亿亩，全国不少省份到2010年的非农建设规划用地指标已提前用完（新华网2004年10月10日），土地违法现象层出不穷。依照这种速度耗费土地，我们早晚有一天会把自己或我们的子孙后代逼上绝路。
事实上，危险正在悄悄逼近。10月9日，联合国粮农组织发布的2006年世界“农业收成预计和粮食现状”报告显示，由于天灾人祸的影响，全球面临巨大的粮食危机，全世界有40个国家急需国际粮食援助。同时，不安全的国际环境也正在威胁全球的粮食生产，整个世界有可能陷入30年来最为可怕的粮食危机。目前全球的粮食储备只能勉强支撑人们50多天的需求，已经跌破粮食储备70天的安全线机（10月11日《新京报》）。作为世界上人口最多的国家，肆意侵占土地可能造成的巨大危险何以被忽略？
我们不能因为住进了梦想中的房子而葬送掉固有的家园！阻止房价的继续上涨，并且促使高房价理性回归，不仅是维护老百姓的利益，更是捍卫民族利益和对一国未来的拯救。
2006,中国房事困局黑皮书之七
时寒冰
当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。
然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……
之七，调控之困：利益之争阻碍了调控
中央出台的宏观调控政策，目的在于促使房地产市场的稳定、健康、持续发展，从长远来看，这对地方政府和开发商并非没有益处，关键在于，无论地方政府还是开发商，都深知房地产市场存在的泡沫何等严重，在短视思维的主导下，他们更关注眼前的利益，至于泡沫破灭前的最后一棒将由谁来接，他们并不关心。因而，地方政府和开发商，常常对中央的调控政策阳奉阴违，当面一套背后一套，对调控百般抵制。
房市调控，有一个很怪异的现象，凡是可能触及相关利益集团切身利益的，总会遭遇重重阻力，难以真正贯彻下去，而诸如对二手房征税这样的措施实施起来却雷厉风行。原因很简单，即使调控失败，地方政府也会因为增加了税收而成为最大赢家，更何况，这部分增加的税收很有可能再次被转嫁到公众身上？
现在，不少既得利益集团的代言人，又在积极鼓吹收物业税。道理同上，与其他调控措施相比，征税既不触及地方政府的利益（它是征税的受益者）、开发商的利益，也不触及包括建设部、土地资源部等在内的有关部门的利益，其实施的阻力会很小，即便调节失败，政府也会因为开征新的税种而增加收入。还有什么措施比这更令政府心仪的呢？但是，在房价已经使公众不堪重负、越来越多的人买不起房的情况下，在诸多调控措施未能有效发挥作用的情况下，将调控希望寄托于开征物业税无异于一场政策赌博。
倘若动用物业税来调控房价，房价没有下跌反而上涨，凭空给公众增加了新的负担，而决策者却变成了唯一的受益者，他们该如何面对公众的质疑？要知道，国民纳税的目的是换来政府提供的公共服务，而不是欺骗和掠夺。
以税收的方式来调控房价，乃是南辕北辙之举。房价为什么居高不下？根源在于相关利益集团的操纵和垄断，在于相关利益集团以牟利为目的的掠夺过于残酷和血腥。房市调控只有真正触及这些既得利益集团的利益，才能取得实质性效果，否则，绕开既得利益集团的调控，永远都不可能起到作用。说得再直接一点，如果调控不触及地方政府、开发商等既得利益主体的利益，还调控什么呢？为何调控了一年还没有抓一些贪官更能触动房价？这些都值得决策者深思。
由于调控本身就包含着有关部门之间激烈的利益博弈，不仅地方政府阻挠，开发商们抵制，负责调控的主体自身也常常出于众所周知的利益因素，走出种种令人费解的棋路。二次房地产宏观调控，最大的亮点是九部委出台的“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%”的细则，这一规定对扭转人们畸形的住房观念将起到积极作用。它一度被认为是调控房价的利器，因为此规定极其具体和精确，几乎没有回旋的余地。然而，建设部有关官员在这一具体规定上面却做足了文章。
6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。同时，沈建忠说，70%的比例是一个地区的总量概念，具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。
这种说法率先为90平方米扒开了一个缺口，引起了许多地方进一步的发挥。90平方米从此开始变大。6月14日，成都市房管局相关人士针对成都市场情况解释说，按照这种面积差，成都中小套型住房的建筑面积应为110平方米以下。同时，该人士指出70%的比例是一个地区的总量概念。北京有业内人士也指出：90平方米套型的建筑面积约为112．5平方米……
90平方米变得越来越大。对于如此要命的细节，建设部事先何以会忽略？在参与出台细则的九部委中，建设部对房地产相关知识最专业，然而，它在制定政策时的表现却很不专业或说过于“专业”，以至于留下了如此之大的争议。有人怀疑这种漏洞是建设部故意预留的。6月19日的《中华工商时报》刊文指出：“有人识破这样的规定体现了建设部的良苦用心，是预留了政策软化的空间”；“‘国六条’细则是九个部委参与制定的，如果‘十五条’细则需要大家去猜，或者可以作多种解释，或者每个部委都给自己留了空间，这样的政策又该怎样执行呢？”
两个月后，建设部兴高采烈地签发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。
将70%的比例视为“一个地区的总量概念”，在事实上将已经套在开发商脖子上的70%的“紧箍咒”给彻底解除。因为，所谓的总量70%一旦置于整个城市大背景下，是很难计算和掌控的。再加上70%的规定是针对“新审批、新开工的商品住房建设”的，新旧共存的局面，就为各地提供了充分的能够自由发挥的空间，70%的规定将变得毫无意义。建设部官员难道不知道这其中的利害？
不过，在这一过程中，建设部却不动声色地成了最大赢家。虽然十五条细则为九部委联合制定，但补丁却是建设部自己签发的——建设部因为这两个数据的争议成为惟一的主角，又因为抛出的这块巨大的补丁成为房市调控政策的主导者，强化了自己在房市中的话语权。建设部官员向世人展现出了令人叹为观止的大智慧！
如果这一补丁的位置果真为建设部预留，建设部无异是先知先觉，它要偷着乐翻天了。事实上，建设部个别官员在调控中的表现，每每与中央的调控精神背道而驰。这几乎是地球人都知道的秘密。
同样，在关于取消预售房制度等方面，尽管有全国人大代表的联名建议和人民银行的建议，都遭到建设部的否决。今年3月，由白鹤祥领衔、共有33位全国人大代表签名的议案提交全国“两会”，建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。建设部的回应是：取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。理由同样是，商品房交易实行预售制是现行法律规定。问题是，规定房地产预售制度的《城市房地产管理法》本身就有瑕疵，它对于开发商违反预售制度侵害消费者权益的行为很少有问责，存在如此巨大漏洞的法律沿用至今且不做任何修改，难道不奇怪吗？倒是开发商们，因残缺的法律而幸福地一而再、再而三地拿消费者开涮。
很难想象，作为调控主体之一的建设部持如此立场，能够减少房地产市场中的风险。
国土资源部是房地产调控中的另一个主体，它在土地管理上无疑是最专业的，然而，它在一些具体问题上同样表现得“过于专业”。别墅类房地产开发项目的土地供应，国家已经叫停好几年了。蓦然回首，别墅的概念却突然成了谜团。4月8日，国土资源部土地利用司副司长李海洋在接受中央电视台《经济信息联播》采访时透露，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及Townhouse项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围（《北京娱乐信报》6月22日）。在2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全向记者这样定义“别墅”：指独门独院、两至三层楼形式。记者感慨：如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅，都将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。
有人沿着樊司长的思路走下去，发现独栋别墅也不一定是别墅，假如独栋别墅不是“两至三层楼形式”而是两至四层楼或者更高，也不能说是别墅，因为这与樊志全先生“独门独院、两至三层楼”的定义不符。倘若如此定义别墅，无疑将救活一大批别墅。早在2003年，国土资源部就发出紧急通知，要求各地清理各类园区用地，加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。但是，时至今日，别墅的概念竟然还没有确定下来！
当大量土地被别墅占据，普通商品房、经济适用房和廉租房的土地供应势必会减少，房价必然上涨。对于这些简单的道理，国土资源部的官员难道不明白吗？
这仅仅是一些简单的细节。有关部门打出的除此之外的令人费解的套路层出不穷，但有一点公众是明白的，以如此摇摆的心态，以部门利益、自身利益至上的立场去调控房价，调控是很难出效果的。当调控因遭到地方政府、有关部门、开发商等主体的消极抵制而偏离中央既定的方向，不仅无助于化解房地产市场的风险，还可能进一步加大已有的风险，问题是，当风险到来，谁有能力承担由此导致的后果呢？
写在后面
《2006,中国房事困局黑皮书》之所以被称为“黑皮书”，是因为这个系列文章是以反思为主题的，主要谈论的是问题，目的是促使地方政府和有关部门以民族利益、公共利益为重，严格执行中央的宏观调控政策，化解房市中所潜伏的巨大风险。同时，也是为了唤醒房市中各个利益主体良知和责任感的回归，以悲悯的情怀坦诚和认真地对待民生疾苦和民众的心声。
房市中，不全是成绩，也不全是问题。笔者在表述部分观点时可能言辞过于激烈，此所谓爱之愈深，恨之愈深，笔者惟一的希望是：我们的前辈和我们这一代人所承受的压力和负担不要延续到下一代人身上，无论房市还是别的，皆如此。
这些文字，字字充满着对我们和我们的亲人所生活的这片土地的挚爱，或许，是笔者过于理想化了，过于理想化乃是一种深刻而持久的疼痛。愿上天赐福给这片饱经沧桑和苦难的土地上的人民！
我为自己所写的每一个字负责。
时寒冰
2006年10月13日下午
2006，中国房事困局黑皮书之八：答网友问（更新至10月24日）
时寒冰
《2006，中国房事困局黑皮书》发出后，许多网友或跟帖、或发函，提出了一些问题，笔者在此就部分问题进行解答，遇到新的问题再进行补充。
1、你是不是在通过骂开发商挣稿费？
答：本人写作这个系列文章，纯属公益性的，是出于一种责任感的重压，不是为稿费而写，也没有任何人支付任何稿费。相反，因为这个系列牵涉了许多精力，占用了不少正常工作的时间，每天只能牺牲休息时间来弥补，写稿期间，我每天休息不到五个小时。并且，还有来自外界的压力，这个，只有自己最清楚了。
而且，这个系列并非简单地在骂开发商，而是层层分析问题。我是通过大量的官方资料和媒体报道，来梳理、剖析房地产市场存在的问题，以便唤醒有关部门对房市现存问题和隐患的重视。鉴于笔者学识和精力有限，未能将全部问题一一列出，但也基本上涵盖了房市中的主要问题。
2、房事是指性交，房事是误用，你应该去查查字典，把语文学通了再写稿件。
答：词语的含义一直在随着时代发展而变化，用房事来称谓房地产市场中的问题，并非笔者首创。而且，我认为用房事来形容目前的房地产市场是非常恰当的，看看那些背后种种见不得人的交易，还有比“房事”更能反映这一现状的词语吗？我们不能被住房问题折磨得连幽默感都丢失了。
3、开征物业税可以降低房屋成本，会导致房价下跌，您为何反对？理由是什么？
答：国外许多被证明行之有效的措施，一到我们这里就会被扭曲，因为，相关政策的主导者正是既得利益集团，他们会真心为民生考虑吗？如果忽略了这个现实，就难免上当受骗。
不知道各位有没有发现，现在政府官员所提的征收不动产税（即物业税）的目的，正在不动声色地发生变化。最早提出征收不动产税时，是认为我国在房地产的开发环节税费偏重，而持有环节税费缺位，两者不平衡。想通过开征不动产税，把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。
但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题是，只提到我国持有和交易环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有和交易环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也可能提高。
因而，如果不能确保开征物业税的同时降低开发环节的税收，我坚决反对开征物业税。
4、中国房价不能降，一旦房价暴跌，消费增多，将导致更多的土地被侵占，你应该去好好学学经济学，别在这里乱说。
答：经济学应该活学活用，许多经济研究者看问题没有一般老百姓透彻，就是由于死搬硬套把自己变愚钝了。
中国的房价下降，不会导致土地被大面积侵占。这需要从利益的角度来分析。在中国房地产市场中，地方政府是追逐利益的一方，如果房价下跌，地价会跟着下跌（因为当下政府与房地产的利益牵连过于紧密，房价在下跌的同时，不仅直接影响地价，更重要的是，它会影响到许多开发商囤地的信心，导致土地出让收入的减少），政府收益的减少，会促使它本能地控制土地供应，以阻止地价的进一步下跌，故而，房价下跌不会导致土地大面积毁损。相反，如果房价高涨，带动地价上涨，地方政府卖地可以获得更多的收入，它们会本能地加大土地供应量，有的甚至通过野蛮拆迁来腾出土地，残忍地获利，一些被强行拆迁的老百姓无家可归，连年上访，哭天无泪。而且，开发商也会大肆囤地，导致土地大面积毁损。
因而，房价上涨，才会导致土地的大面积毁损，这就是中国的现实状况。一个经济学研究者，如果漠视现实，一味地盯着那些兑水的数据，或者一味地为既得利益集团鼓吹，只会误入歧途。
5.当下，您认为政府应该如何做，才能促使房价的理性回归？
答：从现实情况来看，如果现在能阻止房价上涨就已经是奇迹了。因为，我们的房地产市场是高度扭曲的市场，腐败、暗箱操作、权商的勾结等等因素，使这个市场比下水道还腥臭。如果仅仅市场自身是扭曲的——法制化的市场化也不会如此扭曲，也好办，问题是，又加上了一个不受制约高度扭曲了的权力因素，调控就非常困难了：如果用市场化因素去调控，扭曲的市场机制可以轻易将调控因素架空；如果用行政力量去调控，扭曲的权力又会轻易将其架空，更何况权力本身就是调控的主体。
因而，目前的调控机制很难发挥作用。那么，如果做？
从短期来看，要想迅速取得效果，反腐败无疑是最事半功倍的。大家都看到了，两次调控效果都不是很明显，但中央盛怒之下，一开始抓贪官，房价马上就止住了上涨的步伐。这是因为，反腐可以威慑政府官员，将权力与地产商勾结的链条松散下来，每松散一点，住房的成本就会降低一点，房价就会下降。反腐的力度越大，房价下降就越深。
房地产市场上的牟利者其实是四个，一是开发商相关的开发主体，二是地方政府和有关部门，三是地方政府和有关部门的官员，四是炒房者。其中，前三个是主因，最后一个是外因。反腐可以消除掉中间两个因素，这时候，炒房者也会主动退出。房价因此会降。
种可笑的现状，是用市场理论难以解释的。因而，中国只有死搬硬套的研究者，而鲜有真才实学的经济学家，尽管中国有“经济学家”头衔的人漫山遍野都是，全世界都能排第一。
从长期来看，必须从制度设计上，把权力与房地产市场彻底剥离，否则，房地产市场调控，问题只会越来越多。比如，出让土地的收入统统收归中央；改革目前的财税制度，解决地方政府的财权；改革目前的干部考核机制，将民生等因素列入其中，而不再片面以GDP为惟一考核标准等等。
6.您数次提到二奶专家、学者，您认为这种现象的根源是什么？
答：这是由二奶制度本身造成的。有研究者曾经发现一个奇怪的现象，从建国以来至今的知识分子，鲜有人格健全和精神独立者。众所周知，历来的知识分子，要么取功名，要么做学问，要么隐居于山水之间做隐士。古代做学问的人，其自身往往是独立的，衣食住行皆自力更生，不依靠权力，也不依靠既得利益集团——就总体而言是这样的。但是，建国后，许多知识分子都被政府养了起来，比如作家，有“作协”，有什么国家某级作家，根据级别拿薪酬，享受福利待遇。在这种情况下，他们必然要考虑“导向”第一，“主旋律”第一，人格独立和学术独立其实已经被置于其后。加上文革的迫害，一切有良知的知识分子被迫害致死，而见风使舵者如鱼得水，这种近乎阉割的经验教训给中国知识分子带来了毁灭性的引导作用，加剧了知识分子的堕落。因而，有骨气、有气节，敢讲真话的学者一代不如一代。这个被称为主流群体的堕落，又带动了整个社会学术气氛和整个社会道德水准的堕落。因而，二奶专家、学者其实在当下是很普遍的现象。
其实，中央最需要的是真实的信息，因为真实的信息才能帮助他们做出正确的决策，一些不良专家、学者一味常赞歌，很容易掩盖问题，并误导决策，给这个国家和这个饱经苦难的民族带来痛苦。在建设和谐社会的今天，我们呼唤知识分子的良知和社会责任感重新回归！