牛刀：地王是中国楼市最大的骗局

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牛刀
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2010-02-03 04:16:39
浏览 24207 次 | 评论 51 条
 
牛刀：地王是中国楼市最大的骗局
什么是地王？地王就是中国楼市最大的骗局。这个定义将要被历史证实是正确的。中国楼市有很多骗局，地王只是其中之一。这帮家伙，为了炒买炒卖哄抬房价，为了最大限度的掠夺普通城市居民的财富，编织了一个一个谎言，吹起了一个一个泡沫。现在，这些谎言和泡沫就要破灭了。
2009年11月20日，名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地，这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称，公司2009年实现营业收入17.48余亿元，同比增长1174.08%；归属于上市公司股东的净利润3.3887亿，同比增长1425.6%。截至报告期，公司总资产为30.06余亿，货币资金为2.55亿。
就是这么一家公司，需要15年才能支付地价款。2月1日，因为大龙地产发生缴纳地价款的困难，北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答，同时国土局公告还称，大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。即使大龙地产有能力支付地价款，也根本没有能力开发，因为楼面价是周边同等容积率的楼盘房价的两倍。
顺义天竺22号地规划建筑面积169126平方米，容积率大约为0.62，是2009年北京推出的容积率最低的一块住宅用地。据测算：如果将顺义22号地的楼面价控制在每平方米3万元内，将该地块一半做成独栋别墅，一半做成联排别墅，售价每平方米五六万元，才基本有利润。而要卖到五六万元是根本不可能的。但是，地王一诞生，周边的房价应声而涨。
同样，2009年所拍出的地王，除了商业用地外，所有住宅用地的地王，面临的是大龙地产一样的命运。开发商给全国人民开了一个天大的玩笑，这个玩笑把房价推得老高，回过头来才发现，原来开发商买的面粉不是面粉，而那个面包的价格已经比必胜客的披萨饼都贵了，而这些披萨饼已经卖给了原本只能吃窝窝头的人，这些花了披萨饼的钱买了窝窝头的人，现在才知道受骗了。
其实，整个2009年的地王，所谓的面粉贵过面包，只是为了忽悠房价。那么，开发商为什么要花这么大的代价去炒高房价呢？那开发商不是太笨了吗？其是开发商一点也不笨，只是聪明反被聪明误，反算了卿卿性命。如果做个详细解释，那就会发现，开发商原来不是在买面粉，而是在买码。他们在买的是全球最大的超级赌场的筹码，正在做着一夜暴富的美梦，嘴角还流着馋水。
去年12月30日，我在央视财经频道《今日观察》评论时说，地王并不是为了开发住宅赚钱，很多是为了上市融资和资产配置，所以不在乎地价，而在乎这块地是否在市中心或者他们认为好的地段。详情请见：《今日观察》房价房价：面粉面包）。
现在再把2009年的地王全部过滤一片，我们很快发现，这些地王除了广州地王是个例外，其余全部都不可能开发，原因是楼面价全部过高，不可能有购买力支撑。我们先来说说，广州地王为什么是个例外，主要原因是，这块地王总价尽管高达255亿，实际楼面价才4000多元，而且，内部配套全部由市政府规划建设，所需费用已计入地价不计入房价。所以，这个地王是个例外。其他地王只有三种结局：
一种结局是退还给政府。像大龙地产这样是一种方法，损失保证金，把地退回去，地王从此也就成了历史的印记，而且还比较体面。当然也有的可能要求退地重拍，上海在2007年就有这么一个地王，11.2亿拍出来，把周边的房价拉高了，而楼面价太高根本无法开发，于是开发商要求退地重拍，只拍出了5亿，加上损失1亿保证金，比作地王时整整少了5.2亿，这才勉强可以开发。
二种结局是修改规划。北京广渠路15号地王，把周边的房价拉高2000元，现在倒好，要求修改规划，增加高度20米，这20米做得好可以给这个项目增加100亿的销售收入，而整个地王也才40亿，试问，规划这么一改，还叫什么地王？公平和正义又在哪里？一言九鼎，一锤定音，定不了这个音，还叫什么地王？
三种是久拖不开发。著名的2007年的长沙地王，广州、深圳、东莞、上海、北京、杭州、南京、成都等城市，均有这样的地王，不管风吹浪打，我自巍然不动。也许有人会问，国家有法律规定，两年未开发无偿收归政府，为什么不收回？这就要看后台是谁了，房地产是官商勾结的一个怪胎，法律在他们眼里视如粪土。
2009年中国楼市最大的骗局，就是地王。地王不仅仅是一场秀，而且是实实在在的把周边房价拉了起来；地王也折射出当代中国的乱相，让世人知道原来官商勾结仅是如此荒谬；地王同样告诉人们，大量的地王被放大无数倍，作为主要资产上市圈钱，正严重威胁着资本市场和金融安全；地王，骗高了房价，骗取了老百姓买高价房，最后，也会骗了地王自己。
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qqzrg [2010-02-03 07:30:59 AM]
我已被骗了30年。

liu_hand [2010-02-03 07:54:32 AM]
我已骗了60年

公共方法 [2010-02-03 08:01:56 AM]
支持牛刀先生！这些骗局总有被清算的时候

黏合剂 [2010-02-03 08:11:32 AM]
归根结底还是政治体制问题，一个不完善、带有缺陷的体制，一个全力不受约束、不受监督的体制，一个全民贪腐形成常态的体制，一个全民等待、期待、寄希望于当政者良心发现的体制，利益的剥削就算不是发生在房地产上，还会发生在其它领域。但是我看了时寒冰的回忆，信阳人民在58年饿死那么多，老百姓也没有发生些什么，说明了目前的困境只是开始，还远没到发生改变的时刻，剥削才露尖尖角。房价不可能降，除非经济崩盘。但我支持牛哥！

中国走自己的路 [2010-02-03 08:48:45 AM]
分析得好，让多数人明白地产商的骗局，他们的美梦就不会那么容易做成了。

asf456163 [2010-02-03 08:58:33 AM]
广西抽检男生一半精液异常，传言早已种植转基因玉米

xiaocaogen666 [2010-02-03 09:05:36 AM]
归根结底还是政治体制问题，一个不完善、带有缺陷的体制，一个全力不受约束、不受监督的体制，一个全民贪腐形成常态的体制，一个全民等待、期待、寄希望于当政者良心发现的体制，利益的剥削就算不是发生在房地产上，还会发生在其它领域。但是我看了时寒冰的回忆，信阳人民在58年饿死那么多，老百姓也没有发生些什么，说明了目前的困境只是开始，还远没到发生改变的时刻，剥削才露尖尖角。房价不可能降，除非经济崩盘。但我支持牛哥！

zxf1968 [2010-02-03 09:49:25 AM]
唉，我无语。

布满 [2010-02-03 09:49:54 AM]
一个全力不受约束、不受监督的体制，一个全民贪腐形成常态的体制。

wzpdk [2010-02-03 09:50:40 AM]
广大群众以为是铁定国货的9大名牌，早已都被外资收买或者是控股了。它们是：中华牙膏，双汇火腿肠，娃哈哈饮料，金龙鱼食用油，大宝化妆品，苏泊尔炊具，汇源果汁，南孚电池，白加黑药品。可怜我们还把它们当成子弟兵热烈支持呢。

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