房屋征收补偿条例征求民意

时间：2010年02月01日 04:28:12 中财网 　　备受各界关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》正式向公众公开征求意见。国务院法制办在其网站公布征求意见稿全文。征求意见稿对政府征收房屋的补偿问题予以专章规定，要求被征收房屋的房地产市场评估价格，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
　　■ 背 景
　　拆迁条例修改酝酿两年
　　2007年10月1日起施行的《物权法》规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。"2007年8月30日，全国人大常委会审议并通过了关于修改《城市房地产管理法》的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规。据此，国务院法制办会同住房和城乡建设部在多次征求各方面意见的基础上，经反复研究、修改，形成了征求意见稿。
　　■ 原 则
　　"公益拆迁"仅限七种
　　征求意见稿规定，只有符合七种"公共利益"的需要，政府方可征收房屋：
　　1.国防设施建设的需要；
　　2.国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；
　　3.国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
　　4.为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；
　　5.为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；
　　6.国家机关办公用房建设的需要；
　　7.法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
　　非公益拆迁必须"自愿"
　　征求意见稿规定，非因公共利益拆迁，应当符合规划，并依法办理有关审批手续。建设单位应当编制具体实施方案，报房屋征收部门批准，并应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
　　征求意见稿特别指出，房屋征收与补偿条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。
　　征收房屋前须公开听证
　　征求意见稿规定，县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳不采纳理由及时公布。
　　征求意见稿指出，经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定；存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。
　　■ 看 点
　　补偿不低于"类似房产"市价
　　征求意见稿规定，实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。
　　征求意见稿专章要求，被征收房屋的房地产市场评估价格，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
　　征求意见稿对征收补偿规定了六个方面的主要问题：
　　一是补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。被征收人可以选择补偿方式。
　　二是货币补偿的金额，由房地产价格评估机构以房地产市场评估价格确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票或者抽签等方式确定。
　　三是房屋征收部门负责组织对被征收房屋进行调查登记，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见，经修改完善，报有关政府批准后公告；其中危旧房改造补偿方案在批准前还应当征得三分之二以上被征收人的同意。
　　四是房屋征收部门按照补偿方案与被征收人订立补偿协议；其中危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
　　五是补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。
　　六是政府应当为征收个人住宅的被征收人提供适当房源，符合住房保障条件的，应当为其提供保障性住房。
　　禁止断水断电断气"逼迁"
　　征求意见稿对房屋征收过程中断水、断电、断气等做法予以了明确禁止。
　　其中规定，房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
　　危房改造须九成住户"点头"
　　征求意见稿规定，因危旧房改造需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。县级以上地方人民政府应当将征求意见的情况及时公布。
　　对于因危旧房改造需要征收房屋的补偿，征求意见稿也特别提出，此类补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。
　　五大焦点问题仍存争议
　　一些专家认为，征求意见稿有不少值得肯定的变化，但一些焦点问题仍然存在争议。
　　旧房改造也属公益？
　　受访专家坦陈，"公共利益"的界定在中外都是难题，比如以"危旧房改造"为由进行大规模拆迁，属不属于公共利益就很难判定。不少学者认为，旧房不是危房，它的存在并没有妨碍不特定第三人的合法权益。很多地方政府就是以"旧城改造"的名义实施强制拆迁。
　　争议由谁来裁决？
　　在国务院法制办组织的专家座谈会上，不少与会专家都表达了"由法院认定征收理由是否属于公共利益、何时能进行强制征收"的意见，遗憾的是，这一意见未被采纳。
　　补偿"操作"有空间
　　专家认为，货币补偿金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素来确定，这种看似合理的原则在实践中将会有很大的"操作"空间，建议参照天津市和山东省的相关规定，拆迁房屋按照同样地段商品房的销售价格进行补偿。
　　非公益拆迁丢一边？
　　较为一致的观点认为，如果不是基于公共利益，就不能由政府进行征收，它实质上是一种房屋所有权和建设用地使用权的转让，属于民事行为，应当由交易方之间通过协议协商确定。但是，征求意见稿却规定"要报房屋征收部门批准"，在法理上讲不通。
　　农地征收不管了？
　　征求意见稿的适用范围，限定为"国有土地上"，这就意味着，目前大量农村集体土地的征收、拆迁问题难以被新条例涵盖。一些律师在长期的实务工作中发现，这部分问题比城市拆迁的问题还要大，还要多。引起公众高度关注的唐福珍自焚事件，她的房子都建在集体所有的土地上。　 .楚.天.金.报