海南房地产“高烧”隐忧

曾有过1990年代房地产泡沫教训的这个热带岛屿，在如今开发国际旅游岛的热情之下，又将为未来写下怎样的历史？

    夜幕笼罩海面时，5栋曲面、高层建筑披上了桔黄色的霓虹灯，她们形如竖立的卵石、又如直立的风帆，坐落于一座小岛之上，四周环绕着平静的海水，似乎从海上生长出来。

    只有一座弧形桥梁将小岛和陆地连接在一起。点缀桥梁的霓虹灯，变换着蓝色的和桔黄色的光亮。远观之，整个建筑，如同海市蜃楼。

    这就是传言中每平方米售价7万元起的三亚凤凰岛———超星级国际养生度假中心。凤凰岛是一座海上人工岛。不过，托起凤凰岛高价的并非这个人工岛，而是国务院刚刚批复的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。

    “海南国际旅游岛”托起的不仅仅是凤凰岛的高价，更是整个海南的房地产业。在国务院出台二套房首付必须四成，并上调金融机构人民币存款准备金率等新政之后，杭州出现退房潮、深圳一周降价3000元、广深一手楼成交量锐减等，在此大面积颓势之下，唯有海南房地产逆势大幅上扬。

    1990年代海南房地产泡沫的记忆犹新，因此，外界人士惊呼海南房地产泡沫重现。但岛内的学者们并没有过多如此的担忧。他们担心的是，政府是否能经受得住房地产业的诱惑，而控制好手中的土地。

    疯狂的外地购房者

    三亚80%的商品房为外地人购置，海口的比例是60%

    几名高大的保安守在凤凰岛桥头，即使你是购房者，也必须打电话到售楼部预约后，保安才予以放行。售楼小姐很少，面对来客的询问，回答并不积极。原因是开盘的2栋公寓，已经全部售罄。

    这座36.5万平方米的人工小岛，完全建成以后，除了这5栋豪华公寓外，还有国际邮轮港、超星级酒店、国际游艇俱乐部、海上热带风情商业街和商务别墅度假会所等建筑。显然，将来出入于这座小岛的人们，其身份一定无比尊贵。

    连接凤凰岛和三亚湾路的桥梁，似乎就是身份、财富的分界线。其连接三亚湾路的一端，则是喧嚣的俗世，但这个俗世也并非众生平等，操持着外地口音的人们，虽不如凤凰岛上的主人们尊贵，但也都是中国近30年改革开放中富裕起来的人们。而捡垃圾的、骑着三轮车吆喝着路人去找小姐的人们以及饭店服务员等等低收入者，大多是本地人。

    三亚湾路临街约有上百个店铺，其中百分之七八十都是房地产中介，或来自海南全省各地(除了海口)的楼盘销售中心。他们之所以聚集至此，是因为三亚湾吸引了众多来自全国各地的游客。

    每年冬天，都是三亚的旅游旺季，很多北方游客来此过冬，甚至过年。但今年不同于以往的是，除了旅游、度假外，很多游客是来买房的。穿梭于各个售楼中心或者房地产中介的人们，大多操着东北、江浙的口音。

    1月19日这天，三亚华源房地产投资咨询有限公司卖出去4套二手楼，江浙、东北游客各买其二。

    在三亚，80%的商品房是外地人购置的，海口的比例是60%，而如琼海、陵水、文昌等二三线城市，很多楼盘全部被外地人购置，购买者以北京、东北、上海、山西、广东潮汕等地人为主，江浙人于国务院批复海南国际旅游岛建设意见之后，大量涌入海南岛。海南楼市因此疯狂。

    海南大学教授王毅武称，海南房地产泡沫和本地人无关。本地人购买力很低，而且亦无投资意识。

    何华章是本地人，父亲是公务员。早在四五年前，海南省政府筹划，为没房的和住房没有达到标准的公务员们，建设公务员新村，符合上述标准的公务员可以限量限价购置商品房，今年终于破土动工了，取名“和风江岸”。该楼盘临江，三四个月前确定的价格为每平方米3500元，而周边房价当时已是6800元每平方米。

    何华章的父亲是住房未达标公务员，因此分到了购房指标，但他自己有房，又即将退休，因此将指标送给儿子何华章，何华章最初并不想要，因为没钱，也未想到投资，但在朋友的提醒下，他才拿下了这个指标。“现在想想，如果当时没要，现在要后悔了。”

    “国际旅游岛”促涨下

    捂盘、提价、毁约……甚至一小时一个价；房源紧缺，四五万元每平方米还买不到房子

    “海南国际旅游岛批复之后，三亚的开发商开始捂盘，捂一次，涨2000元，连捂了一个星期。”林海温泉花园售楼部小姐兰攀攀说。

    实际上，随着国内房价上涨，海南的房价一直持续攀升，但涨幅平缓。然而，去年12月份至今，涨幅达到疯狂的程度。

    三亚华源房地产投资咨询有限公司总经理汤黄龙举例说：元旦前，曾有业主委托他销售一套一线海景房，那时报价2.5万元每平方米；1月2日，有一买家想买，但他将价格提高到2.8万元每平方米，买家仍愿意买；但1月5日，业主又将价格提高到3.5万元每平方米，他原本想以高价吓退买家，但没想到买家仍然愿意买下。这名业主只好抱歉地说，不卖了。

    汤黄龙透露，目前的三亚，一手楼海景房每平方米售价普遍为四五万元，但已无房源。二手房的海景房3万元起价，售价约3.3万元。只要有房源，就立即卖出。1月19日这天，他卖掉4套房子，均是全额付款。

    最近，他还退掉10个客户交的诚意金，因为原业主不是大幅涨价，就是不卖了，因此房源紧缺。

    汤黄龙2008年到三亚做房地产投资咨询公司，目前一家人还租房而住，原因是，他自己也没料到三亚的房价会涨得如此之快。

    陵水因为距离三亚较近，所以房价在海南省位居第二位，海景房约为每平方米3.5万元。

    在琼海，即使普通商品房价格也是6000元到8000元每平方米。重庆的李芹借旅游之机，四处寻觅合适的房源，可她在琼海的朋友告诉她，已经无房可售。

    近期，报纸的房地产广告收入锐减，因为销售形势太好了，开发商根本无需做广告。

    楼市火爆的原因之一是房子确实供不应求，另外，开发商开始捂盘。

    在海口，1月16日，江南城的联排别墅1.8万元起价，而一个星期前为1.3万元，独立别墅，去年总价1600万元左右，现在涨到2000多万元。即使如此，售楼部人员还称，开发商即将停售，然后再提价。

    停盘、开会、提价，再停盘、再开会、再提价，这几乎是目前所有海南房地产商的销售策略，前一个价格如同试探。因此，在三亚、海口等地出现隔一天一个价，甚至隔一个小时一个价的奇特景观。

    1月14日，海口市住房和城乡建设局通报，查明3家楼盘涉嫌惜售、捂盘现象，分别是富力盈溪谷、三青家苑和圣地亚哥。海口市住房和城乡建设局责令三家楼盘进行整改。

    开发商，或者销售代理公司毁约之事也开始频密出现了。

    1月13日，宁波的王莉亚通过朋友，在海口金茂滨江花园购买了一套房子，朋友帮她交了1万元定金，并代签了购房协议书，约定好了房价为6300元每平方米。

    当天，王莉亚没有赶上宁波到海口的直达航班，为了赶时间，她飞到广州中转，于当晚赶到海口，可当她第二日准备去交付全额购房款时，却被销售方告知，原来约定的价格无效，必须涨到6800元。

    当王女士理论时，销售方———海南新福成投资开发有限公司一名副总经理却称，下午还要涨到7000元。

    王女士愤而投诉至工商部门和当地媒体。

    去年，她曾和朋友在这个小区买下9套房子，每平方米4000元，这次是“冲着国际旅游岛来的”。

    这个在全国各地，甚至在澳门均有购房的女人生气地表示，她第一次遭遇这样的事情。她想在网上公布此事，提醒投资者们谨慎进驻海南。但她仍然希望开发商将房子卖给她。

    在三亚，杭州一位姓毛的女士也遭遇了类似的事情，在交了定金之后，原业主将房子卖给另一位出高价的买家。

    “还是资源好，有幸在海南”

    操盘手们对前景乐观，认为海南房价仍会走高

    毁约、捂盘、停售等等违规行为，都基于对未来市场的更乐观的预期。

    1月16日，在一个叫做“海南地产经营俱乐部”的Q Q群里，操盘手们正在解读近期出台的新政和海南省领导们的讲话，对前景表现出极大的乐观。

    网友“讴歌”认为，2009年一手楼供应量原本不多，再加上近期很多开发商未能及时“刹车”，而销售出大量房子，因此在政府暂停土地出让和暂停审批新的土地建设项目的形势下，今年上半年海南省楼市仍是卖方市场。他预计，最快在3月份，海南省国际旅游岛总体规划才会出台并得到批准。

    网友“孤柳”则称，“卫(留成)书记说了，海南建设国际旅游岛的前三五年，房地产是主要经济支柱。”因此，海南房价仍会走高。

    为什么在国家出台二套房首付必须四成等新政之后，广深一手楼成交量下降、杭州出现退房潮，而海南能够一枝独秀呢？

    “讴歌”的总结形似广告语：“还是资源好，有幸在海南。”而且，“国际旅游岛”的批复等诸多利好，以及今年通货膨胀的预期，使得大量热钱涌入海南岛，促使海南房价大幅上扬。他认为，许多国内外的投资咨询机构和房产专业机构都不能够正确地判断海南地产开发的真正形势，而且多数通用的地产理论在海南都不适用。

    三亚华源房地产投资咨询有限公司总经理汤黄龙也认为房价还会继续上扬，“因为海南要建国际旅游岛，中央只给政策，而地方财政没钱，建设资金从哪里来？只有通过开发房地产增加财政收入，才能有钱开发国际旅游岛”。

    深圳富邻置业顾问有限公司在三亚设有办事机构，并亦代理文昌的楼盘销售，其董事长郑健认为，因为其独一无二的资源优势，“海南房价应该是全国最贵”。

    郑称，目前，投资海南的都是长线投资，并不存在泡沫，而且银行风险很小，购房者大多是全额付款，即使按揭，首付都在四五成以上。三亚华源房地产投资咨询有限公司创办2年来，所卖的二手楼，均为全额付款。

    形势似乎正在按着操盘手们的预期发展。由于近期求购者众，开发商或者二手楼的原业主都提高了购买条件，几乎一致要求买家全额付款。

    林海温泉花园在兴隆境内，距离三亚市区有近百公里，其设在三亚市三亚湾的售楼部直接办理购房手续，其要求买家必须全额付款。很多购买者不去楼盘现场，就买下房子。如果想看楼盘，除了提前一天预约外，还要交付50元的车费。习惯于免费看楼车的广深等大城市的买家，也许一时不能适应海南开发商的“傲慢”。

    新圈地运动

    超过4000亿元的资金流向海南大肆圈地；至少十万浙商进驻海南

    除了购房，岛外大量资金纷纷进入海南岛，开发房地产。

    深圳富邻置业顾问有限公司董事长郑健透露，由于海南省暂停土地出让和土地建设项目的审批，所以很多投资者转而寻找项目合作。

    1月16日，网友“孤柳”在QQ群里发言说，“这段时间都疯了，卖项目也跟卖菜一样”。一位投资者还给三亚华源房地产投资咨询有限公司总经理汤黄龙写了一份10亿元的资金证明，委托他寻找项目，开发房地产。

    仅仅海南省浙江商会估计，海南国际旅游岛获批之前，就有十万浙商进驻海南，仅注册资本就达到上百亿元，实际上投资运作的资金高达300多亿元。而目前，超过4000亿元的资金流向海南大肆圈地。如耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等。

    而很多大公司早在几年前就在海南低价圈地，他们的开发项目均以平方公里计，如中粮集团，圈地18.6平方公里；华润集团获得180公顷土地的使用权，建设周期长达13年；鲁能集团，拥有土地19平方公里；富力地产取得近1万亩土地的开发权；雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，开发周期长达10年；海航置业，在海南18个市县都有大量土地储备等等。

    美中城市与房地产促进会创办人、城市(地产)思想者论坛秘书长青忠贵，曾历任深圳知名大型地产顾问公司研究中心研究员、负责人、分公司负责人，深圳、惠州房地产开发公司高管等。他在2009年12月份考察海南房地产后认为，海南房地产至少存在中等泡沫，而且涨幅过快，和其旅游产业的档次不相匹配。

    数字显示，2008年海南全省接待旅游过夜人数2060万人次，旅游总收入192.33亿元，旅游饭店客房开房率59.18%。同年，深圳旅游住宿设施接待过夜游客2659.3万人次，旅游业总收入517.83亿元，宾馆、酒店、度假村开房率61.5%。

    但海南去年12月份的房价已经让这位见过世面、生活在深圳的资深房地产人士感到惊讶。他在考察了三亚、海口等地众多楼盘之后，梦见“三亚的大街上、建筑上、海面上冒出了一个个泡泡”。

    青忠贵认为，房地产的持续性很弱，海南应该加大旅游业的发展力度。

    暴利高潮下的两个“暂停”

    “搞砸了，可能就是一批人炒一阵子房地产”，政府的动作宁可慢点

    海南岛内学界并不认同泡沫之说，但他们认为海南房地产开发结构存在危机，而且更为担忧的是，在暴利面前，各级政府大量批地开发房地产的热情高涨。

    海南大学教授王毅武称，海南开发的多是普通商品房，主要卖给“候鸟型”的岛外人，从而导致极高的空置率，三亚达到80%以上，海口为60%以上，本土人将之称为“鬼屋”，因为夜间漆黑一片。

    高空置率带来了资源的浪费，挤压了本地人的公共服务。外地人抬起的高房价，又促使物价上涨，本地人的收入并未增加，因此王毅武估计，在发展国际旅游岛之初，将会出现本地人生活质量下降的可能。

    王认为，应对岛外人在海南购房进行限制，因为全国，能在海南购房的人毕竟占少数，而他们却占有了本属于全国人民的优质资源。

    “因此不宜大量提供价廉的普通住房，而应该做高端的房产，把海南的生态、空气成本等都算进去，海南应该因其独一无二的资源而实现高房价。”王毅武说，“同时，海南应大力发展旅游房地产，如产权酒店等等。”

    对于旅游房地产与一般性住宅对经济的贡献，海南省国土资源环境厅厅长严之尧经过测算得出，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。

    但目前，两种突出现象让“国际旅游岛”首创者迟福林感到担忧，一是一般性商品房增速过快，供应量越来越大，二是高档酒店发展迅猛，而且都建在海边。

    “海边资源极为有限，未来应该怎么规划尚不得而知，房地产、酒店的开发都应该纳在国际旅游岛的总体规划之下，政府应引导旅游业合理布局。”迟福林说。他是中国改革(海南)研究院院长。

    他认为，海南省应当丰富旅游产品、提升旅游档次，提高医疗卫生、教育等综合条件，留下更多的人在海南长期居住。

    海南大学教授王毅武说：“在国际旅游岛总体规划出台前，政府的动作宁可慢点。”

    但商品房快速实现的暴利，让海南省各级政府批地开发房地产的热情激增。迟福林观察发现，目前，开发商以各种名义圈地的现象很多，有的借城乡一体化的名义圈地，有的建高尔夫球场。

    王毅武认为，海南需要高品质的高尔夫球场，但不宜太多，而目前海南已有几十个高尔夫球场。几名高尔夫球场老板曾私下向他透露，他们的目的是为了圈地。“他们都是有特殊背景的人”。

    因此，迟福林在接受媒体采访时称，如果国际旅游岛“搞砸了，可能就是一批人炒一阵子房地产”。

    而为学者们击节赞赏的是，1月15日，海南省委省政府决定，3月底前，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动。

    海南省委书记卫留成表示，房地产开发要把节奏把握好，品质搞得高一点，规划执行好一点，海南的土地要多留一点给子孙后代。

    属于热带海洋气候的海南岛，从来不乏改革的热情，但在改革开放30年间，由于错误利用中央政府给予的优惠政策，曾制造过1990年代房地产泡沫等教训。如今，在开发国际旅游岛的热情之下，他们将为未来写下怎样的历史？

    “海南国际旅游岛批复之后，三亚的开发商开始捂盘，捂一次，涨2000元，连捂了一个星期。”

    ———林海温泉花园售楼部小姐兰攀攀

    “海南房价应该是全国最贵”

    ———深圳富邻置业顾问有限公司董事长郑健

    如果国际旅游岛“搞砸了，可能就是一批人炒一阵子房地产”

    ———“国际旅游岛”首创者、中国改革(海南)研究院院长迟福林

    “在国际旅游岛总体规划出台前，政府的动作宁可慢点”

    ——— 海南大学教授王毅武

    梦见“三亚的大街上、建筑上、海面上冒出了一个个泡泡”

    ———资深房地产人士、城市(地产)思想者论坛秘书长青忠贵认为，海南房地产至少存在中等泡沫，而且涨幅过快，和其旅游产业的档次不相匹配

    采写/摄影：本报记者 鲍小东