海南淘金潮再起 房价高涨催生短视隐忧

    新华视点：海南房价“狂热”背后的隐忧 大起之后防大落

    时隔22年之后，海南再次站到了历史前台。

    1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（简称《意见》）正式出台，将海南国际旅游岛建设提升为国家战略，并在投融资、财税、土地、行业开放等领域给予充分的政策支持。

    “10年后，海南定让世人刮目相看。”1月6日的新闻发布会上，海南省省委书记卫留成的表态掷地有声。

    这是海南继1988年建省办经济特区并经历房地产泡沫之后，又一次重大的历史性发展机遇。

    那么，在新一轮的历史机遇面前，曾经疯狂过、也落寞过，并导致海南经济萧条10年之久的房地产业，在海南国际旅游岛的蓝图中，将扮演什么样的角色？

    在中国经济连续多年高速增长的背景下，借政策之势，其房地产前景可期，已毋庸置疑，但也存在风险。正如中国（海南）改革发展研究院院长迟福林所言：“国际旅游岛能不能做好，一大焦点要看房地产业能不能稳定持续地发展，如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的格局。”

    新一波的海南房地产投资热潮已然汹涌。如何避免短视行为，引导好资本热潮，规范、有序发展房地产业，将考验海南各级政府的执政智慧。

    空前的想象空间

    “真的是赶上了！”一位在海南投资多个项目的北京开发商兴奋不已。他正打算在三亚兴建一座囊括会展中心、酒店、KTV、电影院的大型综合体项目。

    政策再一次显示了其强大的威力。1月6日，海南省主要领导在北京举行新闻发布会，宣布海南国际旅游岛规划获批。与此同时，3500公里外的海南，多家售楼处人头攒动。来自东北、山西、内蒙古的投资客蜂拥而至，希望在房价看涨的预期下，多买进几套。在众多淘金海南楼市的投资者看来，国务院文件的出台，重新定义了海南楼市的价值。

    规划获批后，无论在海南，抑或在外地，开发商们与海南省各级政府官员的接触变得更加频繁。所有人都在热议海南，讨论着政策和政策的尺度与边界。

    “未来海南就是要将中央给的政策‘用足、用活、用到位’，以此大力推动海南的发展。”海南某地级市官员私下里表示。

    分析人士一致认为，这一次的《意见》是海南继建省办特区之后，中央对海南发展力度最大、范围最广的一次政策支持，房地产业无疑也将受益并大幅拉升。

    虽然《意见》中直接阐释房地产业发展规划的部分并不非常突出，“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。”

    寥寥数语，却暗藏乾坤。其中，“开展房地产投资信托基金试点”就受到产权式度假酒店开发商的热议，期待可以对海南特色的旅游地产、度假地产的开发和发展，提供金融手段的支持。

    此外，《意见》中提及的免税店的发展、基础设施的建设、文化医疗的配套等，都将能够进一步挖掘海南房地产发展的潜力。

    更值得注意的是，《意见》还特别对海南放宽了高尔夫用地的限制，“在符合土地利用总体规划和城乡规划、不占用耕地特别是基本农田、有效保护森林和生态环境、维护农民合法权益并依法办理用地手续的前提下，科学规划，总量控制，合理布局，规范发展高尔夫旅游。”    而“探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票”的表述，更被外界和媒体解读为“海南将试水博彩业”，足以令海南的发展商们开始浮想联翩。淘金潮已起、再起

    “这几天我接到好多电话，好久没联系的朋友，深圳的、上海的都打过来，问海南投资的情况。”一位在海南房地产市场已浸淫多年的开发商说。

    资源的稀缺性以及中央政策的空前支持，让人们再度调高了对海南的预期。

    “海南房地产的资源在全国是有惟一性的，随着人们开始追求健康人居，对海南房地产的需求肯定是越来越旺盛。”1月6日，海南省省长罗保铭在宣布海南国际旅游岛规划获批的新闻发布会上说。

    记者采访的多家开发商也都表示，看好未来海南的房地产市场，并认为，未来1~3年，海南房地产市场还将呈现持续增长态势。

    “海南岛目前发展的度假地产是面向全国、甚至面向国际的，是奢侈型享受的房地产，价格在合理范围内，没有泡沫。”广州富力地产销售策划部副总经理余子键的观点代表了相当多在海南开发项目的地产商的态度和判断。

    国际旅游岛概念预热良久，海南再次成为热土。三亚的海棠湾，几天之内可以有10家超五星级的酒店同时开工。从海口到三亚的595公里黄金海岸线上，动辄数十亿元、上百亿元的地产项目比比皆是。鲁能、雅居乐、富力、万科、保利、中体等全国知名的地产商，早已在这里布下重兵。

    早在2006年，雅居乐就联合摩根士丹利在海南陵水县布局。即目前正在开发的清水湾项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。

    富力也同样看好海南市场。除了目前已经取得的1万亩土地之外，余子键透露，富力还正在牵头陵水的猴岛开发项目，目前正在规划设计中，已经确定其中的两大主题公园将由富力开发，土地面积在1万亩以上。

    “海南将成为集团继北京、上海、广州、天津之后的重点区域，今年在开发和资金上，都会向海南倾斜。”余子键表示。

    有业内人士估计，前往海南投资的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。去年12月，央企中铁置业以1500万元/亩的价格，击败18家开发商，拿下三亚市一幅既不靠海也不在市中心的地块。

    而迟福林甚至还预计：“海南国际旅游岛规划解决了海南开放和发展的大定位，马上还会有资金再度大举进入。”

    卫留成在新闻发布会上也透露，未来海南投资大型基础设施和大型主题公园、高档度假酒店等都将主要依靠社会投资。

    事实也证明了这一点。据记者了解，在海南国际旅游岛规划获批之后，北京、重庆等地的一些中小房企，都开始对投资海南跃跃欲试。有些企业已经启动了在海南的考察和拿地计划。另外，据圈内人士透露，去年11月刚在香港上市的恒大地产，最近也成立了海南项目公司，打算进军海南。

    新一轮的投资热潮汹涌而至。而上一次海南房地产泡沫破灭的惨状，至今仍让人心有余悸。这一次的投资热潮会否重蹈覆辙？

    三亚市房产管理局局长李洪海表示，现在与1993年、1994年完全投机造成的泡沫不同，现在海南的房地产市场有真实需求支撑，经济发展后，人们有在海南度假、疗养、置业的需求。三亚是整个海南的房地产重镇，据透露，在本地人口只有20多万人的三亚，目前有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外地开发商。    开发商的判断也大抵如此。当年在泡沫前全身而退的冯仑、张宝全等人，如今也正酝酿着“故地重游”。
房价高涨催生短视隐忧

    是否定如开发商和官员一边倒形容的那样，风景这边独好？

    投资客与炒家的介入，房价的快速上涨，还是引起了海南一些市场人士的担心。

    “2009年上半年还算平稳，但是下半年就涨得太离谱了。”一位不愿具名的开发商坦言，“房价暴涨很危险。”

    一些例子或许能够说明。海南陵水县一个别墅项目的开发商告诉记者，就在一周前，最贵的一套卖到6000万元。还有5180万元的一套，被两名客户争抢。

    “6000万的那一套，如果再等等，估计可以卖到1个亿。”这位老总对过早出货颇觉遗憾。他透露，目前该项目的一线海景别墅平均单价在8万元~9万元/平方米，二期将在今年下半年开盘，到时可能还会提价20%~30%。

    同在陵水县的清水湾也是如此。2008年底和2009年初时，清水湾的公寓价格还在6000元/平方米左右。如今，清水湾的公寓部分单价在2万元~4万元/平方米，别墅单价则是4万元~7万元/平方米。

    “2009年下半年来了一批山西客和内蒙客，都是小煤窑被关停的煤老板。”上述开发商表示，这部分炒房资金的入场，迅速推高了海南部分区域的价格。

    李洪海也表示，海南楼市的主要需求还是来自于岛外。以三亚为例，目前三亚的购房客主要来自于东三省、内蒙古、山西、北京、江浙等地。

    因此，海南地产圈内素有“全国人民炒高海南房价”的说法。但是，这种过多依赖房地产拉动经济增长的模式，扭曲了经济增长的内在动因，降低了整体经济的竞争能力，房地产市场一旦陷入困境，经济增长便会失去支撑，出现大的波动。

    有分析人士指出，对于现在进军海南的开发商来说，一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险，特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强，市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。基于此，政府需要警惕盲目炒作的隐患。

    价格的泡沫端倪之外，对海南未来发展，一些学者更深层的担忧在于，国际旅游岛规划最终走到“旅游搭台、房地产唱戏”的老路上去。

    据海南本地的开发商介绍，国际旅游岛概念早在2007年就开始预热。当时正是海南房价开始上涨、开发商大规模进军海南之时。

    而开发商大肆进驻的结果就是跑马圈地。“现在沿东海岸线向内纵深一公里的土地，都已经被瓜分殆尽了。”上述开发商告诉记者，仅最近3年新圈出的土地就达到50平方公里，占到将近一半。另外一半在上世纪90年代海南地产泡沫时期就被圈走了，后来有一些就辗转流落到当地一些倒地的人手里。

    专家担心，按照现在的房地产投资势头，如果没有合理的发展规划，政府和企业仅追求短期利益，很有可能重蹈当年泡沫覆辙。

    迟福林建议，海南一定要有房地产规划，而且这个规划要有特色，能够与海南休闲度假旅游的定位相适应。然后，政府严守这个规划，不搞短期行为，不追求一次性的短期土地收益。这样，就能够从房地产的过度炒作、过度开发中走出来。

    而面对可能存在的风险，罗保铭则表示，坚持总体规划，坚持土地有序供给，按照市场的需求和海南环境承载的能力，海南完全能够掌控海南的房地产有序发展。 （据中国房地产报）

    海南地产的上一次疯狂是在18年前，上个世纪90年代初，两万多家房地产公司从银行贷款炒批文，泡沫破灭之后，一片萧条，银行形成300多亿元的坏账，导致海南经济十多年一蹶不振。也许在18年后的今天，海南地产又长成了一条好汉，在《海南国际旅游岛建设总体规划》还没有获得国家发改委批准之前，一个“国际旅游岛”的概念（所谓战略目标），就吸引全中国的富人抱着钱来买房。

    面对海南地产的“异动”，更多的人冷眼旁观：“海南国际旅游岛”建设能否成功，关键就是看当地政府能否把握住规划这个关，怎么念这个经。针对海南政府的即时决策，质疑之声不绝于耳：

    “面包贵了，有人抢面粉了，为了控制面包的价不涨得过快，所以就暂时不卖面粉了。”

    “把海南比作第二个迪拜，是因为我已经看到第一个迪拜在建成众多奇迹以后的没落。一个从卫星上都能看到的人工岛究竟有多少人入住？”

    “要是海南几年之内突然多出好几十座顶级酒店，有多少座能够实现盈利？酒店、娱乐场所没有盈利，开放商便不能支付工程款和银行贷款。最终……”

    一个刚从海南回京的地产界人士这样描述这个未来的“国际旅游岛”：三亚凤凰机场拥挤的排队长龙、不堪入目的公共卫生间；旅游区酒店天价的住宿、昂贵的餐饮；新建居住区周边，找不到生活必需的超市、医院……    也许海南未来会成为富人的天堂，但她现在离“国际”还很远，但离“泡沫”却很近。（肃静）