亲历海南房地产泡沫 - 青忠贵的日志 - 网易博客

亲历海南房地产泡沫

在房地产行业生存发展了十多年，走南闯北地去过几十个城市，对国内房地产算是有些见识。但是对祖国最南部的海南，因为种种原由至今尚未涉足，对其房地产也未亲身感受。前几日，恰好有机会前往海南，得以近观海南房地产市场。感受虽不一定全面，但还是可以一起分享的。

去海南前，习惯性地通过百度、谷歌了解了一下海南的一些相关统计资料。

2008年，海南全省GDP为1459.23亿元，年末全省常住人口为854.18万。在建省办特区21年后，海南GDP在国内31省级区域排名仅高于宁夏、青海、西藏三个边远区域，不及深圳的五分之一，相当于内地中等城市的GDP规模。海南人均GDP刚突破2500美元，而全国人均GDP已突破3300美元水平。

海口2008年的GDP为443.18 亿元，年末常住人口183.5万，GDP在全国副省级以上城市中仅高于拉萨和西宁。三亚2008年的GDP仅为144.31亿元，年末全市常住人口56.5万，GDP仅相当于国内发达地区的镇级水平。

在最为国内称道的旅游业方面，海南也不是想象中的那么强。2008年海南全省接待旅游过夜人数2060万人次，旅游总收入192.33亿元，旅游饭店客房开房率59.18%。同年，深圳旅游住宿设施接待过夜游客2659.3万人次，旅游业总收入517.83亿元，宾馆、酒店、度假村开房率61.5%。

从上面的统计数据看，海南的GDP规模和人均水平在全国都很靠后，然而从近期热议的有关海南国际旅游岛的报道了解，众多国内大型房地产开发商已经布局海南，那么海南的房地产市场到底如何呢？以下不拘泥于统计数据，从游历中先后亲眼目睹的一个个楼盘谈起：

晚上十一点半左右，从深圳乘机抵达三亚凤凰机场，天气凉爽。在机场到市区的路上，夜色阑珊中，看到了踏上海南岛的第一楼盘—凤凰水城。凤凰水城的一大特色是请来明星章子怡代言，这从楼盘的大型户外广告可见一斑。据接机的导游说，凤凰水城房价在每平米9000元左右，虽然当时还不清楚楼盘的地段如何，但是直觉感到三亚的房子不便宜。凤凰水城和章子怡是我对海南房地产的第一印象。

经过一夜休息，早餐后直奔雅居乐清水湾。雅居乐清水湾位于与三亚东部交界的陵水黎族县英州镇海湾。未到三亚之前，对雅居乐清水湾早有耳闻，除了凤凰卫视的电视广告外，在深圳特区报上也看过几次楼盘宣传的广告，并且在深圳的海岸城购物中心也看到过项目展销。而更引起兴趣的是，雅居乐与国际投资巨头摩根斯坦利在清水湾项目的合作。雅居乐资本运作能力国内罕见，这也使其在2008年净利润达到人民币55亿元，超越万科、中海等行业龙头，成为国内最赚钱的开发商，其中约41亿来自出售海南清水湾项目30%股权给摩根斯坦利取得。

在前往雅居乐清水湾的路上，车行一段市区道路就上了高速公路（海南高速公路不收费，费用加在油价里，但高速公路标准不高，多是单向两车道），高速公路上的立柱广告几乎都是楼盘的，比如说富力湾、福湾、清水湾等。车行大约半个多小时，下高速出口不远到达清水湾。资料显示：雅居乐清水湾占地1.5万亩，总建筑面积近1000万平米，包括别墅、洋房、高层住宅、高尔夫球场、五星级国际酒店和其它度假设施等，截至2009年11月底，当年合约销售额约50亿元。穿过社区大门，感觉项目规模确实很大，售楼处转了几圈也未能找到，最后根据经验判断，售楼处为了最大限度突出卖点会建在海边，然后很快在海边方向找到。虽然不是周末，售楼处看楼的人还不少，说的普通话是南腔北调，仔细辨认，有江淅的、东北的、四川的等。售楼小姐很忙，已无暇顾及我们这些突然来访者，只有自己看沙盘了，咨询了一下在售价格，售楼小姐回答简单干脆：别墅每平米2万，高层每平米2万。我还很纳闷，怎么别墅、高层一个价，但已找不到人来解释，而价格之高让生活在高房价的深圳的我也是惊叹，据了解项目整体楼面地价还不到250元/平方米，利润实在是高！既来之，则安之，那就自己看吧。在售楼处溜达了一下，就去了后面的海边，这一去看到整个项目的最大亮点—长长的海岸线、宽宽的沙滩和一望无际的海面，而据说这些可是社区内私有的，海岸线有12公里！

离开雅居乐清水湾，顺路去泡了下温泉。随车导游带我们去一个叫“三亚珠江南田温泉度假区”的温泉，号称“神州第一泉”，江主席、胡主席都去过。待脱衣一试，感觉是“口惠而实不至”，除了池子形状和名称不同、还有二三个池子放了些许鱼外，几乎是大同小异，比起深圳周边地区，如惠州、清远、珠海等的温泉，无论是品质还是服务都差不少。出来后，不爽地告诉导游：“神州第一泉”也就是社会主义初级阶段水平。这是对三亚旅游业第一次体验的印象。

早听说过海南的海，尤其是三亚的海全国第一，而亚龙湾号称“中国第一湾”，更是首屈一指，似乎到三亚不去亚龙湾，好象是到北京不去长城。鄙人长居深圳，见过深圳还有周边惠州、珠海、香港的海，远一点的见过厦门的海，再远些见过青岛、烟台、蓬莱、大连的海，更远些见过新加坡、马来西亚还有泰国的海。亚龙湾的海到底如何呢！耳闻不如目睹，还是亲身体验吧！

在午后温暖的阳光中，亲身走进亚龙湾，踩在沙滩上，感受真切。与我经常接触的深圳大梅沙相比，这里的海湾要开阔，海水更清更蓝，五星级酒店也更多，但是我在沙滩并没有停留超过10分钟，这也不是时间问题。在看了不少的海后，实在感觉不到亚龙湾有什么让我长时间停留的东西，反而在众多五星级酒店的包围下体验到了一些压迫感。听说这里还有五星级在建设，估计要占满亚龙湾。所以还是抓紧时间看我感兴趣的楼盘吧。

亚龙湾区域开发的楼盘不多，在售的更少，中粮集团开发的公主郡是其中之一。听售楼小姐说亚龙湾区域由中粮集团下属公司整体运营，与总部在深圳的中粮地产没有关系。公主郡分两期开发，现在开发的二期也基本上是现楼。二期开发的80平米的一层独立别墅每套在400万，已经售罄。目前剩余少量独立别墅和小高层公寓，公寓的单价在15000元以上，别墅价格更高。独立别墅的占地面积较大，一般的在1000平米左右，像80平米的小别墅都配有室外泳池，面积也不小。

看完公主郡，已经接近黄昏，也就前往位于三亚湾的住宿酒店。车行在三亚湾的海滨大道上，感觉不错，算是这一天来最好的时刻了！就我个人兴趣而言，我欣赏没有大面积山体包围的视野开敞的海湾，此刻三亚湾给我的感受是：胸怀开阔了，心里敞亮了。车子西行的右手边，在临海第一排除了部分酒店外，则多半是房地产开发商的天下，以“海”命名的楼盘面朝三亚湾绵延不断。顺路去看了一个售楼处还在开发的的楼盘，叫“美丽新海岸”。楼盘分两部分，靠海一侧建设高档酒店和多栋独立别墅，由部队所有；后排开发数栋小户型高层公寓，剩余单位不多，均价在每平米13000左右。

续上篇

第二天早上起来在路边的小店就餐，不经意间看到对面有一个楼盘，名叫“鲁能三亚湾新城”，眼前的部分是小高层住宅现楼，外立面部分用了幕墙材料，大概是为显示高档吧。在前往“天涯海角”景区的路上，持续好几分钟才走完这个楼盘地段，看来项目很庞大。后来查阅资料：鲁能三亚湾新城占地面积6.8平方公里，现售小高层住宅价格每平米12000元左右。对于这样一个超级大盘，虽然叫“三亚湾新城”，但是离三亚湾海边还有一段距离，只有高层看到部分海景，单价竟然也能卖到10000多元，实在称奇。

虽然导游说“天涯海角”并没有多少看头，但是毕竟从小就听过“请到天涯海角来”的歌声，盛名之下，不管怎样还是要到此一游的。在景区转了个把小时，在并不十分高大的写有“天涯”、“海角”字样的礁石旁留了影，算是了了一桩心愿。于是离开“天涯海角”赶往大东海。

大东海是三亚靠市区最近的海湾，朋友去潜水，我有些感冒，就继续个人爱好，和随行导游去看楼。附近有三栋高层住宅矗立在海边显得很突出，于是欣然前往。到了楼盘，一打听才知道叫“金陵海景花园”，2006年就入了伙，从中介了解，其中一套中楼层二手房价要每平米25000元，让我吃了一惊，这价位已经不逊于深圳同等位置的二手房了。 另外，这套总价近400万的房子，一年的租金也就8-10万，算下来收益和一年期存款利息差不多。脑海不由冒出两个字：“泡沫”！导游说附近还有一个高档楼盘要不要看？我说当然看了！

沿着盘山路，经过鹿回头公园，不久来到一个叫“半山半岛”的楼盘。这个楼盘地段优势突出，背山面对左右两个海湾，景观确实一流。在售楼小姐的带领下，参观了在售的高层样板房。户型的特点是少房面积大，比如100多平米也就两房，让我们这些深圳来的人感觉不太适应。户型设计和样板房装修给我的感觉平平，实在称不上豪宅的水平，听售楼小姐说开发商是煤老板，也就释然。咨询了一下价格，实在没想到：在售两栋高层住宅，景观好些的均价33000元/平米，景观次些也要26000元/平米，即使带装修也和深圳在售的—如深圳湾的—顶级海景豪宅相差不多！看了半山半岛，打开了我对三亚房价的想象空间。听说半山半岛卖得很火，剩下的单位不多，还有不少明星在此置业。

其实半山半岛的房价在三亚还不算最贵的，有个叫“三亚湾国际公馆”的，高层均价已经卖到35000元/平米。还有个更厉害的，叫“凤凰岛”，类似迪拜的棕榈岛和世界岛，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛，规模很大，预计高层酒店式公寓下月销售，价格要到5-10万/平米。看来凤凰岛的房价要把迪拜还有深圳的顶级豪宅甩在身后，向上海甚至香港的顶级豪宅看齐了！

三亚房地产让我见识了什么叫大项目、什么叫“圈地运动”，这里的开发项目占地是以平方公里作为单位的。三亚房地产也让我见识了一个城市的房地产开发可以完全脱离本地经济和本地需求而狂飙猛进的，那里90%以上的房子卖给了天南地北的外地人。就我个人的理解，三亚虽然拥有国内一流海景资源，但是其旅游经济非常肤浅，还停留在简单观光层面，挖掘深度旅游的休闲和体验方面非常不足。与三亚旅游业相比，房地产开发已经喧宾夺主，如果两者持续严重失衡，这样的市场泡沫不知道还能够持续多久？！

在三亚经过两天的停留，旅游方面已经提不起多大兴趣，晚上乘车沿海南东部高速前往海口，用了大约三个小时。夜晚的海口比起深圳要逊色得多，没有想象里中国最大特区首位城市应有的魅力，也就洗洗睡了，因为只有第二天一天时间可用，晚上还要赶回深圳。

按照拟定的线路，我们沿着海口的滨海大道向西海岸进发。海口的滨海大道类似于深圳的滨海大道，但标准要低很多。与三亚的海不同，海口的海朝北，所以房地产开发项目主要在滨海大道南侧。西海岸是海口房地产开发的重地，但是海口房地产市场感觉比三亚冷清不少，房价比三亚要低一大截。在西海岸看了万科的一个项目，叫“万科浪琴湾”。

万科浪琴湾是万科前几年收购开发商富春东方时得到的土地。项目位置独特，是目前唯一位于海口西海岸滨海大道北侧的在售楼盘，因此项目临海而建，小区可以直接出入海边沙滩，这也是项目最大的卖点。整个万科浪琴湾规模不算很大，由多层洋房和叠加、联排、独立别墅组成，为东南亚建筑风格，目前已是现楼。现楼的品质算不上精细，比起在深圳看过的别墅项目—兰乔圣菲等，差距很大。在价格上，万科浪琴湾剩余单位中，叠加别墅在每平米20000多元，独立别墅在每平米30000多元。据说万科浪琴湾是目前海口最贵的楼盘，这也是万科首次在一个城市开发最顶级的豪宅。

在海口只重点看了万科浪琴湾一个楼盘，其它楼盘只是浮光掠影地经过而已。然后在市区兜逛了几圈，也没留下什么深刻印象。听当地人说，近些年海口的变化不大，他们对最近热议的“国际旅游岛”概念也表现得相对平静。

虽然海南之行仅有短暂的三天时间，但我以为海南尤其是三亚，应该是国内房地产泡沫最明显的地区。上海、北京和深圳的房价虽高，但都是有经济基础的，海南又有多少经济支撑呢？即使是旅游业，我感受也是一般。有人为三亚的高房价找来理由：因为有全国人民买三亚的房子！那么要问了，以前全世界富人去买迪拜的房子，现在的结果又如何呢？！海南房地产留给我们的思考很多！

写完本文，看到网上消息：12月15日，三亚市迎宾路一块112亩的土地拍出1500万元/亩的天价，为海南近年来土地拍卖最高价。该地块既不靠海，也不在三亚目前的城市中心区域，综合容积率为2.5，楼面地价超过8000元/平米。由央企中国中铁下属的中铁置业取得。