炒房客六招秘笈玩转炒房 2009一年收益千万

时间：2010年01月23日 11:12:00 中财网 　　赚赚盘算下来，去年一年征战杭州等沿海城市楼市，口袋里落下了1000多万元利润，温州炒房人老郑(化名)把这笔钱的一半左右投到了长沙，陆续买下了30多套房子和几间商铺。
　　"除非有特别合适的房源，今年不会在一线城市做了，长沙、重庆将是重点所在。"电话中，刚从海南度假回杭州的老郑语调平静，"不过动作也还是要谨慎很多，主要担心政策有所变化。"
　　老郑称，自己和一帮温州朋友这段时间会一直"冬眠"，在春节前后更多的政策出笼、2010年中国经济开局相对明朗之前，绝不会轻举妄动。
　　"长沙有些楼盘涨得太快了，不是好事。"尽管强烈看好长沙，但是老郑和一帮投资朋友在2010年会更加挑剔，已经先后拒绝了几个楼盘的"好意"。
　　"盘面上"长沙机会仍很多
　　对于温州炒房客老郑来说，十多年征战全国楼市，无数风浪积淀成准确的判断力。
　　"长沙楼市在今后数年仍然有很多机会。"老郑认为，站在全国范围来看，长沙房价绝对值属于"洼地"，2009年一线城市房价的疾速攀高让炒房机会变得很小，风险放大。而温州资本并不会停下脚步，集群杀向长沙这样的二线城市已成趋势，"我们的判断是，未来几年长沙和一线城市房价差距会逐步缩小，再参照一线城市房价的运动过程，这里面机会很大。"
　　不过，长沙房价的涨幅也让老郑感慨。去年11月份在长沙置下的20多套房子，是3700多元/平方米的价格，而前些日子该区域楼盘已经涨到4200元/平方米的价格，让再次来长沙想继续投资的老郑只能"收手"。他的态度是，对于本来看好的一些楼盘，如果其间涨得过快，坚决不要。当下，老郑便联合了数位投资客与河西一家楼盘商谈团购事宜。
　　长沙的商铺，一直在老郑视野之内，"如果政策不太确定，我会更多的考虑商铺"。
　　谨慎关注"政策风向"
　　2008年楼市在政策打压下一度低迷，经历风暴洗礼的老郑深知中国"政策市"的深浅所在。而对于政策方向的担忧，让老郑表示自己在2010年会"很谨慎"。
　　"去年底、今年初营业税、物业税等一系列政策出台，背后是政府态度，影响的将是市场参与者的信心和风向。2010年要很谨慎。"每年底，都是老郑和朋友休息的时候，这2天他正跟一个做股票的朋友"炒炒短线"，而前几天则去海南度了个小长假，"海南岛的房价涨得很厉害"。
　　按照以往的经验，过完春节后的3月份，会有一些相关产业政策密集出台，而新年的经济形势也会初步"显出轮廓"，那就到了捕捉有用信息出击的时候了。
　　"今年希望走得更稳健一些。"老郑透露，他们正在着力打通与经济型酒店等相关产业的通道，以后针对性地拿下一些单身公寓之类的物业，租售给这些单位经营。
　　[江湖战绩]
　　2009一年收益逾千万
　　"投资是我们的事业。"老郑这样的温州投资客，从没有停歇，"我现在有很大一部分精力放在做公益事业上，但是要有钱才能做事。"所以，在路上的老郑，常常是到一个省份的落后山区做一些公益事情，然后去当地发达城市转转，看有没有机会。
　　2009年3月份，老郑在杭州进的几套房子，11月份转手，获利70%左右，收益过千万元。而这些收益没有变成车和奢侈品，将全部变成在长沙、重庆等地的下一轮房产投资。
　　"过几天我们有几个朋友还会来长沙。在长沙投资的脚步不会停。"老郑表示，对于手里已握有的物业，他预计的投资周期是5年，"如果5年后市场不太好，那就再等5年再出手。"
　　事实上，老郑在长沙已投资了一些商铺，还将陆续再投资一些商铺。这些有相对固定租金回报的商铺，租金差不多可以成为手中房产的"月供"之用，"因此压力并不大"。
　　[江湖秘笈]
　　六招玩转炒房
　　1.到一个地方看菜市场、看出租车、看娱乐业，看当地的消费物价。
　　2.投资房产要有步骤：炒房的最好顺序是，在一个长沙这样的市场，先炒单身公寓。这种房子往往开始时候涨速飞快，后面因为租金涨幅慢等缘故，就很难再上一个台阶。而大户型则倒过来，后面增值更厉害，最后炒别墅。
　　3.投资商铺。商铺是稀缺资源。老郑用商铺出租的固定收益还买住宅的按揭款。把商铺作为长线产品来做。老郑的资金分配比例是，40%资金买铺，60%买住宅。
　　4.用足、用活资金。老郑坦言，自己一般只留20万元现金自用，其它的都用作投资，不过，买房都采取银行按揭，这样才能把资金的效能用足，"按照首付2成的比例计算，炒房是用一元钱做五元钱的生意，一年涨6%，就是赚30%。"
　　5.出手快、准、狠。投资看大势、看所选产品的价格。看准了，一些细节就不会多管。老郑坦言，温州人的风格是，到一个地方找房源都是看政府在哪里，看哪里的自然环境资源最好，看好了就出手。
　　6.在长沙投资，把握周期很重要，更要有"长线"准备。老郑将自己的长沙投资周期定为5年，如果5年时间不涨，那就再等5年。而在杭州的一两年"短线"，对于炒房的人来说，高于5%就算赚。
　　[达人语录]
　　"长沙本地炒房者胆量小了点"
　　事实上，老郑也和一些湖南本地手握资金、欲投资炒房的老板交往过。老郑觉得，湖南本地人尤其是很多当年搞矿赚得盆满钵满的老板，资金不是问题，也有自己的思路，但是"胆量不够"。
　　"这主要还是经验问题，经验欠缺影响魄力和判断力。和温州人相比，我们在全国闯荡多年，有一套相对成熟的手法，也更注重宏观的判断力培养，喜欢从全国联动的角度看问题。这也正是湖南炒房者所欠缺的。"老郑认为。
　　[名家观点]
　　投资首看地段价值
　　"地段、地段、还是地段。"资深投资人士乐兵将李嘉诚这句名言奉为圭臬，认为这是房产投资的核心所在。
　　据其分析，在长沙，已经发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘乃至大户型和豪宅的多元化格局。目前，投资型物业主要有以下几类：
　　第一类是商铺，这种投资的物业投资金额高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍;
　　第二类是写字楼，它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司;
　　第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓，这种物业类型基本上地处繁华商业地段，交通方便;
　　第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修，既可居住又可办公，这种公寓的投资，价值也较高;
　　第五类就是人们熟悉的小户型楼盘，从当前来看，对一般投资者来说，它投资性较其它居住型楼盘高。
　　对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素，将对投资决策有重大指导意义。
　　开发商实力这比较好的理解，另外两个方面也很重要，首先是升值空间：在房地产时代的任何时候，都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为它最重要的不再是满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中，才能够实现保值和升值。
　　眼下，投资者进入武广新城的激情高涨。这里有明显的地段效应作用。
　　在通货膨胀预期下，投资房产具有一定的资金避险作用。作为长沙市场，与沿海一线城市相比，市场机会较大。据我了解，在一些楼盘，房源有两三成掌握在温州投资人手里。本地人在全面衡量自己的财务状况、手有余钱的情况下，也可以考虑适当投资房产。不过正如老郑所言，要有长线准备，或许收益才能最大化。来源：红网我是一个老百姓，一个普通记者，收入水平算城市白领。这使我在每年可以有能力在寒冷的冬季以旅游者的身份到美丽的海南三亚休息几天。多年来，这一直是我和家人不变的约定。三亚的冬天太美丽了，不能不让我们热爱。正是这种热爱，使我们常常想在有能力的时候就在三亚买一小套房，让我们在每一个冬天都能像游子回家一样到来。四年前当三亚的房价还是2000多的时候，我没有能力买。然而这个冬天，这个在北国最寒冷的冬天，我再一次来到美丽的三亚时，我发现我永远买不起这里的房子了。原因则是刚刚掀起的海南炒房潮。说"潮"可能还不太准确，叫"炒房海啸"或许更贴切。
　　是一个"国际旅游岛"的概念让大批投机者又一次找到了疯狂的舞台。站在三亚还未峻工的凤凰岛面前，看着这个小小的人工小岛上几幢歪歪斜斜的建筑，我真的感觉到了心疼，它的单价已经被炒到了7万多元每平方。三亚的其它楼盘也都在数万元以上，而且据报道，每天还在以500元的涨幅在疯狂上涨。这个卖到7万的叫凤凰岛的楼盘，单从地理位置看和迪拜的世界岛有点像，不同的是迪拜的世界岛已经瘫在那里，凤凰岛却卖得疯狂，据说捧着现金守在门口的大有人在，就这样还是拿不到房。
　　因为狂飚的房价，海南已经不可能成为我这种处于都市中等收入水平的老百姓的家。炒房啊，真的在伤着数亿普通老百姓的心。地还是那块地，海南却已不是原来的海南。"国际旅游岛"还没落到地上，房价已经飙上了天。"国际旅游岛"的概念驱使无数的资本和淘金客蜂涌而至。这就是资本的力量，没有谁会沉下心投入到国计民生中。每一个概念都是兴风作浪的借口。海南人民迎来了发展的机遇，可是如果普通群众都买不起房，居住在"国际旅游岛"又有多少幸福?
　　海南的炒房潮炒疼了无数人的心。当地政府也在狂潮之下决定暂停土地出让的审批。可是仅仅是暂停审批就能压住房价了吗?失控的房价并不可怕，可怕的是政府部门在自身利益的驱动下，暗中放任着房价的上涨。因为房价的上涨就意味着土地出让金的上涨。土地出让的收益，在太多的城市，是政府的主要财政收入，而且是自已的可支配收入。
　　我们相信，只要政府敢于认真调控，不把自己的利益看得太重，而是把一个地区的可持续发展、把为一个地区的老百姓谋取真正的利益当做自己的神圣使命，我们相信，"国际旅游岛"的概念就一定能成为一个于国于民的大利好概念。
　　目前，我们只能期待，但愿今天海南房价的上涨，能够少一点泡沫，能够少一些危机，不要重演上世纪80年代末的悲剧。那样，如我一样的普通群众就算一辈子也买不起三亚的房子，也对得起今天的心疼了。