浅谈小户型营销

Ljia.net 来源：恋家网 日期：2009年11月06日 访问：135 次在未来相当长时间内，小户型产品势必成为市场中的主体，小户型营销必将成为营销工作重点。下面就小户型营销工作的几个要点与大家共同探讨。
　　一、小户型营销的支持点
　　1、地段支持
　　地段是房地产产品支持的关节所在，即使是小户型产品也不例外。小户型产品的地段支持因素主要有两个方面，一是小户型产品本身的绝对地理位置，二是小户型产品的心理位置。小户型产品的绝对地理位置主要是指小户型产品的地理坐标位置，其关系要素有该地和核心商圈的绝对距离，交通条件、社区与街区功能规划、街区商业成熟度等因素。小户型产品的心理位置，其关系要素有与核心商圈的心理距离、与时尚消费圈连接的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程度。小户型产品的地段因素对小户型产品的营销常常具有决定性作用。因此我们研究小户型产品的地段因素，发现和挖掘小户型产品的地段优势，常常成为小户型产品营销中的关键因素。为此我们将从我们所列举的因素中对小户型产品的地段因素进行分析。
　　
　　◆ 与核心商圈的绝对距离
　　与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。一个商业业态完全，服务设施一流，交通系统发达，时尚氛围浓厚，思潮居于前沿地位的商圈，其价值本身就无与伦比。 这些地段内，一般而言，是高知识、高技术的知识产业云集的地方。因此这里也聚集了大批的高文凭、高学历的高层知识文化精英。与之相匹配的是他们的高收入与高消费。他们的消费通常成为这个城市的消费潮流的代言人，从某种程度而言，他们就是这个城市时尚消费的代言人。因此在这些地段的小户型产品一个最为通常的表现就是高价格，而且产品创新也大多在这些地段。比如最先小户型的装修房营销，通常都发生在这些地段，在我们的市场中，我们可以举例的便是天津富力城的精装小户型产品营销。
　　产品的创新与产品的高附加值是紧密联系在一起的，纵观一般小户型楼市，我们可以得出这样一个结论，即装修房的价格在扣除装修成本后，仍远远高出毛坯房的价格。
　　与装修房高昂的价格相适应的是该种产品的营销的先进性，楼市中大多概念产品都是由精装小户型贡献的，而其的营销推广费用比例也远远高出毛坯房。精装小户型通过大版面的硬性彩色广告与大篇幅的新闻推广则从意识形态方面改变人们的消费观与产品价值观。而与核心商圈的绝对距离越近，这种状态也就越明显。因此可以说小户型产品营销的繁荣程度是由核心商圈为轴心，向外延展的。
　　从上述论证我们可以发现，核心商圈周围地区成为小户型产品革新，营销手段创新的温床。高附加值的产品与革新性产品多在这些地方出现。因此我们可以得出这样一个结论，即与核心商圈的绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。
　　
　　◆ 与核心商圈的心理距离
　　与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不同，对一个地理位置的认识也不同。但是通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交系统的发达密切相关。公交系统越繁荣的地方，人们的心理距也就越近。这种心理上的不同认知感，对小户型的营销显得尤为重要。
　　小户型置业者的目的有三个，一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使用者购买小户型物业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功能；二是准单身与准“丁”型家庭将之作为过度房使用，该种使用者，更侧重对产品临时性过度性功能；三是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。
　　前两个目的的购房者，从当前我们的城市人口结构，与社会经济与教育的发展速度来看，多数是年轻一族（在老龄社会或者经济处于成熟期的社会或许例外）。在天津表现更为明显，当一个城市的中产阶层尚未形成之时，城市的年轻的白领阶层就成为这个城市的主导消费潮流的代言人。由于城市经济的发展阶段与我国教育改革的程度，在目前，我国的知识阶层大多集中在25—35岁这个年龄阶段。在这个阶段的年轻城市白领，如果不是家底殷实，只能自己创业来满足住房需求的话，大房对他们而言，无疑是奢侈品，能够享受车房同时拥有的年轻金领人士，在我们的城市应该说是一个相对小的范围。
　　通过上述分析，我们可以勾画出城市小户型的购买者中的前两种目的的客户的形态。即他们自己的知识与能力在我们这个发展的城市中，凭借自己的才识，经过几年的打拼，能够在这个生活要求日益增高的城市中站稳脚跟。迫于城市生存的压力，他们将大部分的时间用在了发展自己的事业上，因此时间对他们而言，是第一重要因素。
　　到达工作地与成熟商业街区的时间成了他们对住房需求中的重要因素。因此在绝对距离相对较近的核心商圈因为价格的高昂而让他们无法承受之时，时间距离的远近就成了他们选择房屋的一个极其重要的因素。在城市的时间距离，通常是直达的公交车来计算的，因此公交系统的发达与否，即成了衡量心理距离的一个极端重要的因素。
　　心理距离远近的另一个重要因素就是与时尚商圈、时尚潮流联系的紧密程度。当城市核心商圈与时尚意识潮流相分离时，在同样的绝对距离，交通条件尚不及的地，对小户型的认同度，却远远高于另一个地方，则充分证明了心理距离的远近对小户型需求的重要程度。
　　从以上分析，我们可以得出这样的结论：即衡量一个地方是否适宜营建小户型产品，除了与核心商圈的绝对距离的远近外，与核心商圈的心理距离就成了是否建设小户型产品重要标准。
　　
　　◆ 交通条件
　　在城市交通条件的发达与否，通常决定了地块与房地产产品的价值。交通发达一般可分为两种不同的情况，一是作为公交车始发地点线路的多少，二是作为中间站过往的公交车线路的多少。
　　在大多情况下，小户型产品位于公交车始发线路密集的地方。但这些区域多为核心商圈所在地，在远离核心商圈的其他人口聚居地，小户型产品并不多见。这是因为，非核心商圈的人口聚居地，因为通常情况下，整个地区显得比较落后，通常为传统的老街区。这些地方不仅城市生活配套设施落后，人们意识形态与观念落后，通常充当了城市的农村的概念。
　　中间站过往的公交线路发达的地方，通常位于城市两个或者以上的几个亚核心商圈的三角地带。它们到各个亚核心商圈的距离大致相等。这些地方由于在空间距离上具有可选择性，因此也颇受小户型买家的青睐。在这些地方建设小户型产品也比较容易获得成功。但如果在这种不是城市三角地带，但公交系统相对又比较发达的地方建设小户型产品，营销就将面临比较大的挑战，因为这些地方是向城市的外延。
　　从以上的论述可以得出这样的结论，在选址建设小户型产品时，一定不要在远离核心商圈而且又不是城市三角地带的地方建设小户型产品。
　　
　　◆ 街区功能规划
　　城市社区模式，街区功能规划对小户型产品的影响主要体现在城市的功能规划上。城市功能规划参考因素主要有三个方面，即该区的历史功能，现在的实际功能，或者是因为城市因为扩展，或者重新规划而即将在未来体现的功能。
　　街区的历史功能对房产营销往往具有质的规定性与不可更改性。房产企业在处理街区的历史功能与产品规划时，应注重与街区的历史功能相结合，这种结合程度，与街区的历史功能的强度密切相关——即与街区在人们心目中的印象的稳定性相关，街区历史功能越是突出的地方，项目的功能与街区功能的吻合程度就应越高。因为要改变人们心目中既定形象，这种形象越是深刻，就是越难改变。
　　街区现实的功能对产品形态的制约性比较小，因为一个现实的街区功能，因为少了历史底蕴的传承性，在人们心目中的形象也不稳定，因此发展商在建设产品时，可以依据块地的地理特征与项目的经济指标进行规划，但项目在定位时，应密切关注地块所在街区在项目建设与销售期，可能因规划产生的功能改变与项目的功能背道而驰，从而产生市场的排斥，影响产品的销售。
　　街区的未来功能规划，主要是由未来的若干年时间内，依据项目所在地与周边各商业中心的地理连接而产生的机会或者因为重大交通条件的改变而产生的机遇。因此发展商在确定项目的功能时，除了应密切关注政府规划方面的动态外，还应密切关注整个经济发展状况，与地块地理位置与经济发展区域的连接点之间的关系，自行预测将来在本区域可能拥有的机遇，从而预先规划产品的功能形态，避免出现产品功能规划失败的重大决策错误。在另一个方面，由于项目功能规划产生与项目建设成绩，也会影响到政府部门对该地理区域的功能规划。因此从这个角度说，发展商在选择一个尚未有功能规划地块时，应做好先期分析，充分运用街区功能对产品的相互影响关系，争取一个对项目最有利的机遇。
　　虽然街区功能规划与小户型产品连接的紧密程度不高，但是作为小户型产品的营销，对街区功能具有更大的依赖性，小户型产品的营销对象更为单一，性格指向也更具特色，营销的风险性也更大，因此更应该注意对这个原理的合理运用。
　　
　　◆ 核心商圈的商业成熟度
　　核心商圈的商业成熟度，对小户型产品的规定性主要体现在小户型产品的使用功能上。核心商圈的商业成熟度越高，小户型产品的功能就更为广泛。从居住，投资或者商用三个方面来分析，我们有以下结论：
　　核心商圈商业成熟度越高，小户型产品的三种功能都能得到比较完全的市场认同。在重庆楼市解放碑的小户型产品推广中，用于居住，投资、商用的比例相差并不悬殊，就可以充分证明这个观点。
　　在核心商圈商业成熟度较低的次级商圈，小户型产品的商用功能就体现的不那么明显，小户型产品的投资者也大为减少，取而代之的是对小户型产品使用功能的强烈外现。而远离核心商圈，或者核心商圈的商业成熟度非常低的话，小户型产品的商用功能则几乎可以忽略不计。
　　核心商圈对小户型产品的另一个规定性体现在产品的价格上，核心商圈商业成熟度越高，小户型需求也就越旺盛，小户型产品的价格也就越高，产品的种类也越多；核心商圈的商业成熟度越低，小户型需求也就越低，小户型产品的价格也就越低，种类也越少。
　　
　　◆ 与时尚消费圈的关系
　　时尚消费圈主要是城市功能规划后，各功能区相互分隔后，产生的市场影响。通常而言，时尚商圈总是与零售业态与思想潮流紧密衔接的，因此消费的时尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活跃的各类新兴商业业态比较集中的地方。
　　时尚消费圈与小户型产品的关系主要体现在小户型产品的产品性能与功能上。因为时尚消费圈充当了一个城市消费潮流的代言人，因此越是距离时尚消费圈近的地方，产品的创新与革新程度越高，其营销推广的方式也就需要不挺的更新。因潮流天生具有暂时性，只有在有限的流行时间内，将产品售出去，才能实现项目的经济价值。因此距离时尚消费圈越近的小户型产品营销的风险也就越大，因此小户型产品的价格也就越高，销售周期也越短，广告推广力度也就越大。
　　
　　2、 经济环境支持
　　小户型产品的经济环境支持主要与项目所在地经济产业业态密切相关。如果项目所在地的经济支柱产业为二产业，小户型需求将非常有限。依据社会学的原理，二产业作为集体协作性组织，人的团队意识相当浓厚，人的价值观也以团队价值观为取向，人的独立性意识并不浓厚，所以年轻人大多与父母同居，而很少向往追求自己独立的空间。如果项目所在地三产业比较繁荣，市场对小户型的需求也就会表现的比较强烈。这种状况随着三产业的繁荣而愈加强烈。三产业不仅带来大量的年轻的知识精英，改变了当地的人居结构，让当地彻底变为年轻人的社区，也给当地社会的价值观与区域精神带来变革，让人们更加崇尚独立，崇尚创新。大量的年轻城市知识精英本身的产品需求，与他们激发的当地崇尚自立后的年轻人的需求共同构成了小户型产品的总需求。三产业中知识产业的比重越高，小户型产品需求层次也就越具有多样性。对小户型产品本身、营销及居住理念要求也就越呈现出多样性。这种状况对营销者来说，充满了机遇与危险，需求的个性化为产品的高利润创造了前提，但同时也更增加了营销的风险性。因此在如何有效在两者中寻求平衡，就应该谨慎思考的难题。
　　
　　3、 人口环境支持
　　小户型产品的人口环境支撑主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面。小户型产品客观上需要有两种人口环境，一是社区为青年社区，二是当地已经进入老龄社区，家庭结构中，空巢期家庭有相当比重。
　　小户型产品的人口环境支持不仅要求社区为青年社区，而且要求当地的青年人群拥有较高的文化修养，价值取向趋向现代化，生活观念潮流化，并且具有独立的性格特征。当一个城市因城市化速度过快出现了知识性三产业的异常发达，则当地购买需求主要体现在小户型投资客户中。
　　因此识别当地的人口结构对小户型营销具有重要意义，人口结构对小户型产品营销通常具有决定意义，也是小户型产品立项中最为关键的因素。
　　
　　4、 小户型产品功能要素支持
　　小户型产品通常有两种概念，其一是功能型小户型产品，指小户型产品的功能元素只有“卧、客、厨、卫”等几个要素每样只有一个，即我们通常所说的“一室”的概念，其面积通常一般不会超过50㎡，其二是面积型小户型产品，指在同样多功能情况下，产品面积显得比较小，比如60—70㎡的“两室”，80—90㎡的“三室”。对小户型产品的后一种分类，无疑扩大了小户型产品概念的外延。因此给予小户型产品营销更多的变数，但这种分类对小户型产品营销的影响并不十分强烈。
　　
　　5、 小户型营销推广要素支持
　　小户型产品行销推广的要素支持是一个综合性的概念，它是项目所有特质的累积，是产品的精神所在。小户型营销推广集中了小户型产品的地理位置、产品特点、使用功能、小户型产品的居住理念以及发展商的声望与实力等所有要素。提出小户型产品行销推广要素，是为了强调小户型产品营销的整体性，全面把握整个产品的精神，而不要单纯放大小户型产品的某一个要素进行营销推广
　　
　　6、 小户型的产品要素支持
　　小户型的产品要素支持主要是指为使小户型产品更具个性，对小户型产品的外立面设计与颜色进行调配；为使小户型产品的使用功能更大程度的认同，而对小户型产品户型进行更为合理的设计；为了增强小户型产品更具时尚性，对各种数字化配套设施的设计与搭配，与各种公共空间的使用功能规划和环境景观设计等。
二、小户型价格策略与居住理念的关系
　　小户型产品营销很重要的一个方面，就是通过对居住理念的诠释，来提升小户型产品的附加值。因此小户型居住理念的推广与小户型的价格策略密切相关。
　　小户型的价格策略通常有采取两种策略，一是低开高走，二是高开高走。前者强调销售的速度，而让出一部分价格，后者强调的是单个产品的利润，而有意放慢销售速度。居住理念与价格策略的衔接关系有着非常直接的关系，如果小户型产品的居住理念定位为时尚前沿的居住理念，则小户型产品一般会走中高价路线，且在销售上常常走两个极端，一是要求开盘即要求实现全部销售，要不就充分结合销控策略，通过对可销售房源的控制，以阶段性限量销售的策略，结合工程的进度实行销售，待到交房时，在全部实现销售。
　　◆ 居住理念的时尚会适度提高产品的价格
　　如果产品距离中心位置较远，要使产品具有时尚感除了通过装修房对产品形象进行调整外，最重要的就是赋予产品时尚的居住理念。对产品时尚理念的提出与考虑，除了要与时尚紧密结合外，还要结合项目所在地的文化底蕴，社区历史功能与价值延伸，还要考虑到未来政府规划带给社区的功能的改变，以及由于其他外在的强势经济因素对本区功能的影响。因此一个好的居住理念，不仅要有时尚因素的引导，还要有地段因素、产品因素、及社区的历史功能与历史价值，社区未来的价值与功能共同来构成，来支撑，才能形成产品的特色。
　　
　　◆ 居住理念通过对产品个性的塑造改变产品价格
　　居住理念的个性化，会在很大程度上改变产品的个性，通过个性的改变，为产品形成一个无竞争的差异化市场，从而项目的价格提升留够足够的空间。通过居住理念对产品个性进行塑造，要注意处理好居住理念的价值观与价值取向与项目目标客户的关系，同时也要与项目的地位与项目的地理位置很高的相关度。同时在居住理念的选取上，一定要注意避免选取目标客户心中反感或不熟悉的居住理念。
　　
　　◆ 居住理念与产品的外在形象配比提升产品档次而改变价格
　　居住理念与产品外在形象主要是个统一过程，也就是居住理念宣扬的比较闲适的居住生活，则在外立面颜色的选取上，则尽量避免选取红色或者灰色，黑色等颜色；而在外立面形状的设计上，也不宜采用过多的直线型设计，在设计中应尽量多用弧线来表达产品的个性。
三、小户型产品常用营销控制手段
　　小户型产品由于体量小，其营销手段相对而言，也显得不是十分丰富。通常而言，小户型产品营销的技术手段主要体现在对小户型产品营销节奏的控制、销控房源的管理，推广节奏的处理，对价格的控制主要体现在与销售进度的结合上，促销措施控制主要是对产品有缺陷的户型如何作为本项目营销噱头上时，让它为整个项目的销售服务。
　　1、 小户型产品营销原则
　　小户型产品营销原则主要讲究快，集中这两方面，快是销售速度要快，集中则是指营销推广资源与销售周期要集中。
　　
　　◆ 快字原则
　　快主要是争对小户型产品的营销速度。小户型产品因体量一般为单体，或者规模有限的小区房，由于规模小，项目用于宣传推广的资源相对显得比较少。而由于小户型的市场相当单一，产品与概念很容易复制，因此市场变化较快，如果产品不能在很短的时间内，全部销售出去，那产品将面临极大的销售风险。具体而言，小户型产品营销策略讲究以快打慢。充分调动一切营销资源，集中在一阶段内，向市场进行轰炸，制造一种集中策略。广告策略通常采取单一媒体，集中时段，集中版面投向市场。促销措施也集中在某一阶段内向市场公布。
　　◆ 密集性市场攻略
　　密集性市场攻略，就是在快字原则中所讲到的集中所有营销资源，划定顾客层次与地理居住区域，将所有营销资源通过最短的途径，最有效的方式，到达目标客户群，实现销售。
　　
　　2、房源控制
　　小户型产品房源控制策略，一是大面积的战略控制，二是因为某些户型有缺陷，为了整体营销的需要，通过促销措施的运用，通过牺牲他们的价格来实现整个营销的顺利进行而进行的战术控制；三是因为户型景观差异、楼层差异或采光差异等因素实行的常规性控制。
　　对销控房源何时解冻的时机一般在以下情况下进行：一是出于户型配比原则，未销控房源存在某种缺失，影响了项目的整体销售；二是销售出现困难，需要销控房源做促销措施时，三是房屋销售情况良好，未销控的房源剩余太少；四是由于销售策略的调整，需要加快或者方慢销售速度；五是为房屋将来提价留空间，当房屋涨价后，未销控的低价房屋销售完后，即出现项目价格区间空缺，需要放开销控房源来填补价格空缺。
　　对销控房源的处理一定要注意到以下几个问题：做促销措施放开的销控房源，是否能够起到应有的作用；销控房源放开后对价格体系的冲击是否会影响到房屋的正常销售；对销控房源的解冻是否会影响到整个项目的销售进度；销控的楼层、销控房源的景观、销控房源的比例、销控的户型比例等是否合理等都是在对房源进行销控时需要考虑的因素。
　　当然对于每个项目而言，具体的销控策略要依据项目的实际情况来制定。销控的目的就是要实现项目的完全销售，因此所有的销控策略，必须围绕这个原则来制定。
　　
　　◆ 价格相对较高的房源控制策略
　　在制定单价很高的项目的销控策略时，最好的办法就是低价房源销控多于中等价格房源，同时对高区的房源进行少量销控。大量销控低价房源的原因有以下几点：
　　一、先行在客户心目中对本项目进行价格定位，相信项目是高质高价；
　　二、让销售人员在应对客户的价格质疑时，不留退路，在销售人员心中强化项目的价格；
　　三、当项目自然客户消化完后，能够用低价房源做促销措施，吸引市场人气，拉动项目销售；
　　四、避免低价房源过早销售完后，销售陷入困境时，销售人员对项目销售失去信心；
　　五、让销控房源来控制项目的销售速度，使销售处于一种可控状态之中。而适度对中端房源进行销控的目的是使房屋的价格始终保持在一个均衡状态，使项目销售始终处于正常状态。
　　
　　◆ 价格相对较低的房源控制策略
　　对单价相对较低的房源控制应尽量多销控户型采光等较好的房源。这样在项目逐步涨价过程中，不至于因为好的房源已经销售完毕，而对价格上涨缺乏支撑。因为目前楼市相当旺，所以一般低价项目销售不存在太大困难。但是发展商如何谋取更大程度的利润，则需要在房屋销控策略上动脑筋，好的销控策略不仅可以对发展商的利润起保障作用，而且可以为发展商赚取更多的利润。
　　
　　◆ 产品品质差异性较大的房源控制策略
　　对产品品质差异较大的房源进行销控时，要注意与价格策略与销控策略的结合。尽量避免出现销售死角。如果项目实行低价入市的策略，对房源的销控可采取坏中取好的策略，即对产品品质较差的房源中，找出品质较好的房源进行控制。以保证项目价格上涨后对各种价的房源都能体现品质的同等上升，从而带动项目的全盘销售。
　　
　　◆ 景观差异较大的房源控制策略
　　景观差异大的项目实行销控策略时，要特别注意价格策略的配合。价格差异一定要合适，不要出现价格调节失去控制作用的后果。如果价格策略失控，那么对房源的控制管理的效果也达不到应有的效果。对景观呈两极分化的房源控制可以分区采取销控的策略。分区后按房屋的品质、资源、价格等策略综合考虑后定销控策略。
　　◆ 产品综合素质较高的房源策略
　　产品品质较高，相应房屋价格也比较高。对这类房屋的管理，如果房屋品质差异不大。则主要考虑房屋的销售速度。依据市场对价格的反应，分成高中低三个区划区进行销控管理。
　　
　　3、价格控制
　　房屋在销售过程中，因为楼层、户型、景观、朝向、资源数量等多方面的差别，所以各套房屋的价格也有一定的差别。一般而言，房屋的层差在10—50元/平方米这个范围内，除去其他因素差异外，呈等额递增。在楼层号为6、8的楼层，通常有许多发展商会自动划分一个不同的价格差异，但是这要注意一点，就是对整个项目的价格控制，不能打破整个项目的价格体系。对于户型差异与资源数量方面的因素，通常发展商应依据市场对产品类别的需求强烈程度，做出适当的控制，一般而言，这个价差多位于50—100元/平方米这个范围内。而项目的景观差异引起的价格差异则较大，通常情况下，如果不影响户型的采光，即纯粹是景观的差别，这个差价一般成等额度分布。即景观面的价格普遍比背景观面的价格高出同样的价格，这个幅度要看景观资源的可视性而定。而对于采光方面引起的缺陷性房屋，发展商通常采取特价房的策略来定产品的价格。
　　
　　4、 促销措施控制
　　促销措施在小户型产品营销中，除了装修房与特价房外，通常还包括免税费、免五通、厨卫装修，家电、折扣，现金卷等措施。通常在项目开盘时，发展商还会采取放号时一些号源优惠。对这些促销措施的推出时机管理，主要是依据项目销售的进度进行管理。通常在项目开盘销售时，项目会采取一些扩大折扣幅度来吸引人气，在项目销售进入中期后，通常会用比如赠送实物或者免税费等优惠措施，来刺激潜在客户下单，在项目销售到后期时，通常会采取特价房来实现清盘销售。
　　5、 广告控制
　　广告控制主要是广告投放总量与广告投放节奏的控制。一般而言，小户型产品由于体量较小，广告费占整个项目的销售总额要高于体量大的小区房，通常情况下，小户型产品的推广费会占到整个项目销售总额的3—5%，这主要是由于小户型体量缺陷造成的。而小户型广告投放节奏，也一般显得比较集中，大多集中在项目销售的中前期。
四、小户型产品市场定位策略
　　小户型产品市场定位策略是指小户型产品的形象定位。即产品以什么样的形象出现在消费者眼前，告诉消费者自己是一个什么样性质的产品。通常情况下，小户型产品会用以下三种因素作为其市场定位依据
　　1、功能定位
　　功能定位是小户型产品定位最常用的一种策略，即告诉消费者本产品是用于居住或者是用做SOHO、或者用于纯办公等用途。不同功能定位不仅可以区隔市场，形成独特的分市场，而且不同功能的产品具有不同的价格区间，也会向消费者提供不同程度的服务。因此采取功能定位是小户型产品常用的一种策略。
　　2、居住理念定位
　　居住理念主要是一个产品的时尚性与时代性，由于这个定位缺乏硬件支撑，对产品定位也主要依据项目的新闻与广告推广。它通常是一个新颖的概念，比如SOHO，SOLO，STUDIOU等概念，对这些概念的引用一定要准确，并且具有相当的市场接受度，即这个概念脱离实体单独生存的能力，如果概念越是能够脱离实体单独生存，则这个概念也就越容易成功。
　　通常服务也是小户型产品居住理念定位的一个重要因素，比如目前被市场广泛运用的酒店式公寓生活，或者其他生活状态生活方式等他们也成为小户型产品居住理念定位的重要因素。
　　3、产品定位
　　小户型产品的产品定位主要是指将小户型产品品质方面的特点放大，作为营销宣传推广的卖点进行定位。比如小户型产品新奇而奇特的外型与外立面，或者产品配套方面的特色等。运用小户型产品特点进行定位时，应该注意对特点的宣传与消费者购买的利益点一定要结合起来，且这种特点，一定是要对小户型产品的购买者有着强烈的吸引力，否则容易造成营销上的失误。
五、小户型营销推广策略
　　小户型产品营销推广策略主要集中在地段、产品功能与居住理念等几个方面，其营销推广措施也多为广告宣传。营销推广策略主要体现在这几个元素的综合运用方面。
　　1、地段策略
　　小户型产品对地段的依赖性以及地段对小户型产品各方面的影响，我们已经在前文论述过，再此我们要探讨的是将小户型地段因素在营销推广过程中的具体运用。
　　地段策略在小户型产品推广中的运用主要是对小户型街区的功能描述。描述分为历史功能在今天的价值以及与今天小户型业主奉行的居住理念的吻合关系与吻合程度，主要是对文化沉淀产生的历史感；二是对小户型所在街区未来功能描述，描述主要针对小户型产品所在街区未来的规划潜力带来的生活方式与小户型业主向往的生活方式的贴近程度和产品在这里的升值空间与升值潜力。
　　2、产品使用功能策略
　　产品使用功能策略，主要是强调小户型产品的使用适宜性。首先是房屋在使用功能不存在功能性障碍，即产品无黑屋，死角少等；其次是产品使用功能的多样性，可以自住，可以出租，可以居家，可以办公，可以居家兼办公等；第三是小户型产品业主在使用过程中的方便性，比如提供的物业管理是否符合小户型业主的需求等。
　　小户型产品从使用功能方面进行推广，注意的是应该注重与小户型的地段策略有效结合，才能产生更大的销售势能，产生更大的促销效果。
　　3、居住理念策略
　　居住理念策略主要是赋予小户型产品一种文化的，或者精神的涵义，使小户型产品在营销过程中精神化，使小户型产品在小户型业主眼中，不再只是一个单纯通过性价比、地段、产品配套、户型设计合理程度等单纯硬性指标来衡量的产品，而是一个与小户型业主的理想、信念、生活方式有着密切相关的思想性产品。
　　对居住理念的宣传推广，主要是求的与小户型业主共同的思想观念，以引起他们的思想共鸣，从而弱化对产品本身的关注。对小户型产品居住理念的塑造要与城市的发展趋势与城市的审美观点密切结合，才能引起更大程度的认同，从而也才能为小户型产品营销带来更大的促进作用。
六、小户型产品与城市文化关系
　　小户型产品与城市文化的联系主要体现在城市文化向前发展的趋势方面，小户型产品对城市传统文化的影响力不是太大，这主要与小户型业主的年龄关系与消费习惯所决定的。由于小户型业主对新鲜事务的吸引力远远强于对传统文化。因此探讨小户型产品与城市文化的关系主要探讨城市新兴文化与时尚文化对小户型产品的影响。
　　1、小户型产品的文化营销
　　小户型产品的文化营销主要体现在小户型产品营销推广方面：一是居住理念的宣传推广，这我们已经在前文进行过详细论述；二是小户型产品的营销推广中广告风格设计与销售现场展示设计体现出的文化理念，这主要是用现代的动感的招贴画去所展现出的文化理念去感染小户型业主；三是小户型综合要素所展现的文化内涵。
　　小户型产品综合因素所展现的文化内涵，主要是指小户型产品的品牌营销，现代营销中，品牌对营销的影响作用越来越明显。品牌的价值取向，品牌的内涵日益成为消费者购买产品决定性因素。在房产领域，随着市场竞争的激烈，品牌的因素也起到了应有的作用。小户型业主由于消费心理的不成熟性，更容易受到品牌的感染，因此品牌在小户型产品中的重要作用是相当明显的。
　　
　　2、小户型产品附加值体现与文化的关系
　　房产价格组成有三大块：一是地块的价值；二是建设成本；三是由地块与房产本身的独特的形状与外立面及赋予小户型产品的文化内涵所构成的综合价值。由于地块价格随着房产市场的规范化，越来越趋向定量化，而建设成本的价格相差不大，几是固定的，因此组成房屋产品的价格中，可变价格即在是房屋形象与文化所赋予的综合因素。因此房产营销要想获得超过市场平均利益的超额利润，必须在综合形象上下工夫。
　　小户型产品的附加值与小户型产品文化之间的关系，是一种正向同长的关系。因此在房屋营销过程中，对小户型产品综合形象的塑造成功与否，即决定了小户型产品的收益。我们对小户型产品由地段、品牌、外型、外立面颜色以及配套设施的适应性产生的综合形象的论述，前面已经进行过详细的探讨，此处不再重复。
　　
　　3、小户型产品形态与城市精神的关系
　　小户型产品形态与城市精神的关系要从整个城市的建筑外型来体现，这里主要是小户型产品建设的社会意义，因我国城市化尚处于上升期，城市建设才开始大规模的拉开，城市个性在学习与建设中，逐渐被现代科技所替代。但是随着城市化的进一步深入，城市的个性将在城市建设中占据相当重要的地位。城市的个性又主要由单个的建筑个体组成，而由于历史及种种社会原因，在城市的核心位置，又通常由若干个体的单体项目组成，而单个建筑又是小户型产品的温床。作为对个性的诠释，单个的建筑个体更能展现建筑设计者的思想。因此考察一个城市的个性，城市单个建筑便成了一个非常重要的因素。
　　通常一个城市的个性是由这个城市的地理位置、风俗习惯、历史以及政府规划功能所决定的。他们通常为建筑设计师有意无意的在建筑外在形态上表示出来，作为城市重要建筑的重要组成部分，小户型产品所在的单体项目更能直观的表露小户型产品建筑的精神。因此小户型产品的外型设计方面，对城市精神的支撑与延续是小户型产品建设的社会意义。
七、小户型产品规模问题
　　关于小户型产品的规模问题，再更多时候是由地块因素决定的，即项目地块太小，而只能建单体楼。但是在城市的边缘地带，会出现较大的地块，而在房屋产品功能确定上，也可以建设小户型产品。这就产生了小户型产品规模决策问题。对于单个项目小户型产品规模的制约因素除了地段外，就是项目距离核心商业区绝对距离的远近，以及区域产业经济形态所决定的市场需求因素。特别是对那些在城市经济圈边缘地带修建小户型产品规模的制约作用更为明显。城市边缘地带修建小户型产品规模，一般以控制在8万方以内为宜。一般而言，在社会现象中。青年社区的规模都不会显得过大，这是一个普遍的社会现象。
八、中型社区小户型产品配置问题探讨
　　中型社区对小户型产品的态度一般是让小户型产品做补充作用，或者决策者对产品定位存在不确定，出于营销的抗风险而增设一定数量的小户型产品，避免因产品单一而引起的营销风险。一般这类小区中，小户型产品的户数比例不会超过整个项目的20%。因为小户型比例过大，反过来又会对小区形象产生反作用，同时过多的小户型产品也会增加营销的风险系数，这类小区的价位一般都是定位在中档位置上。高档小区由于多数业主要求，对物业管理要求比较严格而细致，安全因素也显得格外重要，因此会产生一种让小户型业主感到压抑的感觉，因此类小区内的小户型产品反而很少有市场。而大型高品质小区，则因为形象与管理问题，也出于市场需求问题，一般在整个小区内，都不设置小户型产品。