“恐降症”绑架了中国政府住房政策

“恐降症”绑架了中国政府住房政策

2010-1-11

    从某种程度上来说，政府在处理房价问题上的，患有很重的“恐降症”。其实，在中国大幅度降低房价，不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩，反而会给中国的经济发展，带来新的巨大的增长点。  

　　随着中国相关政府部门和一些城市地方政府跟进国务院“遏制房价”“国四条”的具体细则的陆续出台，众多“紧盯”政策走向的市民发现，原来期望靠政府用“权力大棒”打压房价的希望可能又一次落空了：不仅国务院唯一具体提出的营业税政策被“细化”为不足5年的普通住房“按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”，而且由住房建设部召集上百位副市长参加的全国建设工作会议后，各地出台的细则更是让人看到了政府的“真实用意”：和去年的“鼓励政策”相比，有的城市在契税上只是把过去的补贴减少了二分之一，营业税的实际征收税率只是先前所传的几分之一，个人所得税基本变化不大。有的城市房产局长甚至明确表示，他们在对购房人出台的七项措施中，五项是鼓励购房的，只有两项是限制炒房的（这两条还是中央明确要求的）。  

　　正像住建部有关官员对中国媒体所讲的那样，公众“误解”了房市新政，因为现在的政策“只是在调整”，绝不是打压楼市。虽然房价的疯涨已成为各方公认的“公害”，但政府出台的房政细则，依旧还是用纳税人的钱（国家财政）补贴炒房者。这样的政策，怎么看也不像是“抑制（更不用说遏制）房价”，确切地说，更应该把它定义为“继续鼓励适度炒房的政策”。  

　　那么，中央政府出台的一系列被认为“遏制房价”的政策，为什么会“高高举起”后，又被“轻轻放下”？这背后，反映了中国高层在遏制房价上存在的矛盾心态和对经济前景的深层次担忧：如果顺从民意，真的出台政策打压房价，会不会造成房地产市场的低迷和萎缩，进而影响本来“企稳”基础就不牢固的中国经济。所以，从某种程度上来说，政府在处理房价问题上的，患有很重的“恐降症”。  

　　其实，在“国四条”中就肯定了去年的房地产市场对“保增长”所发挥的“重要作用”。前不久总理温家宝在接受新华社专访讲到有关房地产市场问题一段时，也特别强调要“统筹考虑各方面的情况”，使房地产“有一个稳定发展的局面”。实际上，早在去年2月底在和网民交流时，温家宝总理说：“对于房地产，政府是高度重视的。我们希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。因为它直接关系到人民群众的生活，而且直接影响到国民经济的发展。”他特别强调：“要稳定市场信心和预期，要稳定房地产的建设”，“使房地产建设规模和房价保持在一个合理的水平上。”  

　　应该说，温家宝总理当时的这种担心并不是多余的。在2008年，由于国家出台了相对较严的控制房价政策（特别是二套房的贷款政策），全国一些大中城市在房价下降了30%左右的同时，成交量也出现了较大下滑，房地产市场出现暂时性低迷萎缩。与此同时，全球性的金融危机使出口型经济为主导中国经济变得空前脆弱。在这种情况下，如果房地产市场大幅下滑，无疑对中国经济是雪上加霜。为此，政府当时出台一系列刺激房市的政策似乎也有道理。一年后再回过头来看，中国房地产市场的规模确实大大提高了，但同时也带来了极大的负面效应：房价的疯涨已经到了一个“极不合理”的地步，开发商操控下的房地产，也成为最大的损害公众利益的“人民公敌”，中国的房地产市场本身，更是“顺理成章”登上了福布斯评比的“全球第二大金融泡沫”。  

　　可以说，导致这一切的原因，就是中国政府在房价上牢守的“恐降症”。这里就提出一个根本性的问题：中国房价大幅下降，是不是一定就会导致房地产市场的规模急剧下跌？2008年的中国房价和交易规模同时下降的“双降现象”，究竟是偶然还是必然的。一句话，政府为“稳定房价”所付出的极高的显性和隐性代价，究竟值不值。  

　　早在几年前笔者就提出：高房价不仅不能充分推动中国的房地产市场发展，而且还极大抑制了中国应有的住房消费、住宅产业发展和整体经济。笔者同时指出，只有把房价降低回归到“合理水平”，房地产才可能成为中国经济发展的新的增长点。这次“新政”出台后，笔者也准备从这两年国内外房地产市场本身发展和投资的角度，剖析房价上的“恐降症”。恰在此时，掌握媒体话语权的开发商大佬任志强的一篇《真到房价下跌那天，你们还敢买房吗》的文章，又刊登在各大网站的显著位置上。这位“地产总理”不失时机的“舞剑”所指，目标精确：这就是进一步恐吓在“抑制房价”上“畏手畏脚”的政府高层。  

　　大降房价，难道对中国经济来说，就真的如此可怕？非也！  

　　我们先从国人投资的角度来看，是不是资产价格下跌后，投资者就会一直“买涨不买跌”，市场就必然萎缩？众所周知，现在中国人最大的投资在两个方面，一是股市，另一个就是楼市。根据各地相关部门的资料和媒体报道，去年房地产市场的最大购买群体，就是那些对“通胀预期”极为敏感的炒房人及投资者（也就是投机者）。而对这些投资者来说，股市和楼市的市场规律基本相同，投资的操作手法也基本相似。如果说有大的区别，那就是中国的股市几经“大起大落”，而只有短短十年发展历史的中国房市，房价的走势基本是一路向上，没有经历过大幅和大规模下降。这里，中国股市的发展，就给中国楼市提供了一个不可多得的“比较示范”：是不是同样作为投资主体的股市，一旦股价大幅下跌后，股市的交易量也会同样大幅下降？  

　　几年以前的股市，也许有一些不可比的“历史因素”。我们还是用这两年来的股市发展来进行比较分析。  

　　大家都知道，代表中国股市的上证指数，在2007年10月16日那天创下了历史的最高点6124，其后，股指是一路下滑，一直跌到2008年10月28日的近期最低的1664.93点，然后再逐步恢复到现在的3000多点。那么，在这个“大起大落”的过程中，股市的交易量的变化又是怎样的呢？为了更好把握基本规律走向，剔除偶然和短期因素影响，我们以月来做分析的周期。  

　　在创下股市最高点的前两月（2007年的8月和9月），上证从8月初的4488，上升到8月底的5218点，再继续向上提升到9月底的5552点，然后再经过半个月的“冲刺”，达到了上证的最高点。但同期上证市场的月交易量，却呈现相反的态势，8、9、10三月逐月减少，也就是说，在高价位情况下，股价越高，交易量反而越低；11月份，虽然上证从月初的5978.94点，下滑到月底的4871.78，但股价基本上继续在高价位上徘徊（曾经也达到6000点以上），而同期交易量的下跌幅度更是扩大到近6800亿。此后的大势一路下跌，一直到2008年10月跌到最低的1600多点。确实，在这期间，由于对股市的“悲观预期”，有些月份的交易量出现了明显的下降，但就在这可比较的近一年中（2月份交易天数太少无法比较），有5个月的交易量超过高位盘整时的11月份交易量，其中在单月股指下降了878点的2008年1月份，上证的成交金额更是高达31117.08亿，创下此前4个月股市“冲刺”和盘整6000点以来的月交易量的新高。在交易量提高的另外4个月里，成交的金额也比11月份提高了2-3万亿左右。  
　　此后，只经过了短短3个月的低谷盘整，从2009年的2月开始，挤掉泡沫的上证股市又开始走上比较健康的“复兴之路”。平均算下来，上证这阶段的股指虽然只有最高点时的三分之一到二分之一，但其月均交易金额高达31000多亿，比高位徘徊时的上年11月高出近一倍。  

　　在这里，我们不厌其烦地分析和研究股价和交易量两者之间的关系，究竟找到了一些什么启示呢？  

　　首先，在股价处于高价位的情况下，随着风险的日益加大，股价的继续上涨不仅不能带来更高的交易量，反而会因为股市的“天价”及风险的最大化，使越来越多的投资者对市场“望而却步”，最终导致交易额的锐减。也就是在背离股票价值和投资规律的高价位下，恰恰是股价越高，交易量反而越低；  

　　第二，随着股价的下降，股市的交易量可能在短期内出现下滑，但这并不等于股价越低，股市的交易量就越低。相反，每当股价出现较大的下滑，达到投资者认为当时预期的“物有所值”的价位时，股市的交易量就会出现爆发性的高速增长。所以，中国的股市从来不会因为股价的大幅下滑而倒闭崩盘，相反，股价的每次“有效的下跌”，反而会引来更多的“接盘”，股市的交易量也会随着股价的大幅下降而剧增；  

　　第三，只有当政策和经济大环境均出现问题的时候，股市才可能出现股价和交易量双双同时下跌的状况，但低位徘徊的时间不会很长，一般也就两三个月左右。一旦出台的新举措准确得当，股市就会以前所未有的势头重新发力。虽然股价只回归到最高点时三分之一到二分之一，但正因为挤掉了“虚胖的股价”，股市的交易量才能成倍翻番。从这点来说，股价下跌不可怕，恰恰相反，正是通过股价的下跌，挤掉了原有的虚高泡沫，不仅中国股票市场本身发展的更快，市场的规模更大，而且对国民经济的作用和影响也趋向正面。所以，让股价回归到“合理的水平”，是股市健康完善和可持续发展之本。  

　　以上从投资和市场角度，通过剖析股价的下降，看看它究竟会不会造成股票市场交易量的大幅下降，会不会导致股市的“不良发展”和萎靡不振，以此为房市的楼价和市场交易量两者的关系做个“比较性分析”。毕竟，作为最主要的投资资产，房市和股市有着相同的市场和投资规律。  

　　其实，楼市也不会因为楼价的大幅下跌而导致市场的萎缩。相反，由于投资和需求的双重作用，每次楼价的大幅下降，从根本上和长远来讲，反而刺激了更多的投资和消费，使市场的交易量随着资产价格下降而剧增。  

　　在市场规律下，一旦楼价远远背离了自身的价值和投资的规律，无节制的冲高，那么，楼价越高，市场的交易量就可能越低。只有当政府的政策导致通胀预期恐慌，同时政府又在金融信贷政策上实质性的支持市场的投机炒作，楼市的资产泡沫才有可能越吹越大。  

　　而虚高的楼价的有效下跌，能使楼市本身在“成功减肥”后变得更健康更富活力。  

　　从中国楼市的特殊性来观察，中国房地产市场只有短短的十年发展历史，还没有经历过大规模的房价大幅下跌。这里，我们只能借用美国的房地产市场在金融危机后的发展过程，看看在一个成熟完善的房地产市场环境下，楼价和交易量的关系，是不是吻合我们上述的有关总结。  

　　笔者查阅了《华尔街日报》上刊登的美国商务部每月公布一次的美国预售屋销量月份报告（2009年的部分报道），显示如下：  

　　在2009年2月至9月这8个月中，尽管全美的预售屋价格中值，基本上比上年同期下降了10个点以上（最高月份下降了近15个百分点，只有9月份下降了9.1%，5月份下降更少），但同期的单户型预售屋销量，8个月中有6个月都比上月有明显的增长。  

　　以上的事实说明，在美国这样成熟的房地产市场中，当房价大幅下降的时候，房屋每月的销量并没有出现日益萎缩的情况，大多数的时间反而因房价下降而逐月增长。同样，当房价“回暖”上涨的时候，市场交易量也并不是随着房价的上涨而增长。相反，最有可能的，是出现销量的下降。  

　　这里还必须强调的是，中国的房地产市场，和美国的房地产市场和国内的股票市场还有很大的不同。和股票可买可不买不同，它存在着极大的刚性需求；相对于美国人均住房的高水平（人均居住高达70多平方米的使用面积），中国城镇居民不仅人均住房建筑面积刚刚达到小康标准的一半（人均17平方米左右），而且城镇无房户占到了城镇居民总人口中的四成。所以，一旦中国的房价大幅下降，重新回归到普通百姓可以“买得起”的合理水平，中国的房市就将爆发出空前的巨大效应。据统计，如果现今的中国住房政策，可以使大部分人都能买得起房，中国房地产市场一年就可形成高达17-18亿平方米的有效需求，而这几年，中国商品住房每年的销售量，一般也就在5-7亿平方米之间。  

　　所以从根本上来说，在中国大幅度降低房价，不仅不会使整个房地产市场出现低迷萎缩，反而会给中国的经济发展，带来新的巨大的增长点。“恐降症”，可以休矣。  

　　(注：本文仅代表作者本人观点)