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如果是一种常态

阅读(710) 评论(30) 发表时间：2010年01月07日 11:42

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一个靠消灭资产阶级为建党理论基础的政党，很难自觉的利用资本获利的方式发展经济，因此建国后的前三十年利用资本获利不但无法成为正常的知识教育，反而成为一种罪过，成为被打倒和限制的范围，改革之初利用资本投资和交易而获利的行为被列入“投机倒把”罪的刑罚之列，直到南巡讲话和建立市场经济框架的主张进入党的文件，才修改刑罚而取消了这一罪行。

但这种传统的错误理论仍在左右着中国的经济政策，“投资”仍在受到严格的审批与限制，缺少自由的选择权。如某些领域中严格的限制非国有投资的进入，如某些政策在打击与限制民众的自由投资，因此投资与投机常被并列的进入政府文件中抑制或遏制的内容。

其实，党的文件中已对“增加民众获得财产性收益”的内容给以了肯定，但如果没有投资或投机，又如何实现获得财产性收入的机会呢？

一般而言，民众的财产主要分为金融财产和实物财产两大类。实物财产中主要为房产和古董、字画、艺术品两大类了。不管是金融类投资还是古董、艺术品类投资大约都要有时间和知识作为必要条件，这就限制了大多数人的投资能力和渠道。至今中国的股民仍只是少数家庭，不到人口或家庭数的十分之一，远远不如中国的网民数量。而能参与古董类投资的家庭就更少了。于是房产投资就成了更多城市居民的不得不做的一种选择。

1998年的房改之前，所有的住房都不是家庭或私人的财产，而是一种福利。房改之后的初期，重在解决居住权利与条件的改善，民众一没有能力和闲钱去进行投资；二政府也没有允许民众获取财产性收入的保护与鼓励。但当抑制投资与投机的政策唤醒了沉睡的民众，当政府的文件鼓励民众获取财产性收入时，“资本”有了在中国生存的名义与地位，利用资本获利成了一种光荣与智慧的体现，成为“资本家”也上升为社会的精英和骄傲。基金与基金经理人、合伙人不断创造着历史的奇迹，整个社会回到了经济规律代替政治口号的现实中，房产投资也就变成了一种常态。

因为中国在加速工业化与城市化的进程，尤其是中国是世界人口最多的国家，又在改革之前的三十年用户籍管理限制了城市化的发展，所以在住房制度改革之后、在工业化与城市化加速之后，供不应求成为发展进程中的主要矛盾。收入增长的同时土地、住房的价格也在不断的上涨，这就同时给了住房投资者一个杠杆，让自身收入不足不能全额支付的住房投资情况变成了可以将未来收入流变成今天的投资力量，帮助大多数人改善住房需求的同时也实现了投资收益的目标。

并非只有非自住才是一种投资，所有的住房不管是用途如何，是否居住都会在普遍的土地价格增长中物以稀为贵的产生巨大的增值收益。这与是否自我居住没有任何关系，而是以是否自住来判断是投资或投机的行为，是一种完全不懂金融学逻辑的愚昧。

美国或大多数国家的金融体系都可以以住房作为抵押而进行购买行为的贷款，同时也可以做非购买行为的抵押信贷，来获取消费或生产或再投资的资金。因此住房在自住的房产升值时，抵押信贷就能获得更多的资金，即获得财产升值的收益，尤其是美国等国是实行住房个贷利息抵扣个人所得税的优惠制度，那么只有用购房信贷的利息冲抵才能少交个税而个人受益。这就将住房变成了一种金融投资产品，又有实际的居住功能，自然住房投资品就兼有了多种功能，也因此实现了购房单增加个人消费能力的目标，而非购房抑制消费能力的挤出效应。

中国目前存在的问题恰恰在于自房改政策之后，消费占GDP的比重快速下滑，正因为这种缺少投资理论、缺少金融学逻辑的理念和落后的个贷政策所造成的结果。

美国或其他发达国家的住房再贷款，恰恰是根据住房价格的增值而不断增长的。但中国却是住房的价格增长时，如果不交易就不能获得贷款，更不用说增加个贷的额度了。于是房价越来越高，个贷却越来越少了，也因此培育出了典当这个相当于住房抵押再信贷的行业，并且收益远远超过了银行。

但如果在中国房子升值后变成了二手房交易时，银行是按新的增值价格给消费者提供个贷的，但为什么这个贷款不能直接给原有的住房人，并使其实现和获取增值的收益用于消费呢？

只是可以想象，一套住房原来价值30万元，现在升值到50万元了，于是丈夫将房子卖给了老婆，从银行将升值的部分用贷款的形式而变现了；当房子升值到70万元时，老婆再将房子卖给丈夫，又从银行将升值的部分用贷款而变现了。房子还是原来的房子，但增值的收益却可以在自住的条件中不断的从银行信贷中变现。

当然有人要说个贷是要还的，变现的钱也是要还的。但变现的钱用同样的方式不是变成了投资吗，不是又获得了一份投资的收益吗？如果有两套以上的住房，卖掉一套就还清了全部贷款，而其中一套的增值收益不就全归自己了吗？即使不这么麻烦，只要房产在不断升值，那么所有的增值收益都可以消费了。因为房子并没有消失，其抵押价值仍在，只要还每月的个贷，这些集中起来的个贷就可以办大事了。

凡是带有产权并能获得财产性增值收益的住房，大约都属于带有金融投资属性的产品，低价的两限房是如此，政府补贴的经济适用住房也是如此。因为这些产品都能通过交易或个贷获取增值收益且不失居住权利与功能。

这大约就是金融学的道理！

中国现行的政策中以打击、抑制投资与投机购房为重，似乎以为这样就能解决房价高涨的问题。这种政策的基础是将自住与改善性的购房当作是正常消费，而将此外的一切购房行为都当作是投资或投机，并认为投资者与投机者是少数，他们早已解决了住房权利问题，他们的投资于投机行为导致的是房价上升让许多人买不起住房。

但是却忽略了从住房价格的提高中获取财产性收益恰恰是居民改善住房条件的重要经济来源。让居民从住房的财产性收入中提高自行解决与改善住房条件的能力，这恰恰是各国政府在实行的政策，也是市场经济的必然规律。在居住的同时又能获得财产升值的收益有什么不对吗？当中国居民更多的理解这一金融学的道理时，一定会充分利用这一规律。

靠打土豪分田地而建立的新中国并没有给中国人带来富裕的生活，中国人在三十年中穷得吃不饱肚子，穷得买不起自行车、电视机。而改革开放的三十年让中国人不再为吃、穿、用而发愁。虽然今年许多家庭“穷”得买不起商品房，但他们却已开上了被称为是富人身份象征的私家车。如果中国民众仅仅是穷得买不起商品房，难道不能用其他方式解决居住问题吗？

政府要解决的只是住房权利的保障，而非财产权利的保障。而住房的财产权利一定会演变成金融投资中的财产性收益的争论。
如果住房投资变成了一种常态时，政府的政策又将如何变化呢？总不能将所有的住房消费都列入打击与抑制的范围中吧。

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