神马文学网任志强的空间 -- 腾讯博客 - 关于空置与房租 - Qzone
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任志强 发表于 2010年08月03日 18:14 阅读(81515) 评论(1849) 分类： 个人日志 本文已被推荐到腾讯博客，点击了解更多精彩内容
央视连续数天播放了多期多集的房屋空置情况的节目，其中许多是记者们的亲身经历与有录像证明的户外调查，并且媒体有充分的权利将自己的调查做成节目在更大的视频范围内播出。
我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题。从播出的话音中是否可以理解为目的有四：一是证明这些已竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象；二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房；三是证明房屋的供求关系并不紧张，没有那么多的需求；四是证明房价的升高是这些投资客炒高的。或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等。同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧？也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧？
但我很奇怪的是为什么专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计，却让非专业的媒体记者用非常不专业的方法去“明察暗访”呢？为什么不是普遍的或分区的抽样调查，而是只在特定的某个楼盘进行调查呢？……记者们完全有理由为自己的非专业能力和人力、财力辩护。但同样，社会也有理由不相信这种非专业的统计与调查，甚至可以认为是有倾向性的进行的调查并故意的创造一些概念含糊不清的表象以支持自己想表达的观点。
什么是空置？国际上有许多案例可以证明，说明至少有两个定义相对统一的概念：一是按当年的竣工量与销售量计算出的空置，指当年竣工而非销售的库存量，这个空置显示的是一级市场的供求关系，我国的国房景气指数统计中的空置率通常是指这一数据，并显示现房可供销售与期房可供销售之间的差别。二是按全部存量计算出的整体空置率，各国大多用此数据计算整体市场中的供求关系。大多数以一手市场为主的国家多会有两个统计，大多数以二手房市场交易为主的国家则通常以后一个空置率为主统计。后一个整体的空置率是不管租与购而是以是否使用为计算条件的，而前者则是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的（类似于工业产品的库存）。
但不管是哪一种空置的统计中都没有现行央视报道的这种一个别楼盘为主的调查与统计的方式。因为这种统计没有前两种统计中的任何基础和可比的基数。
我用香港特别行政区的政府差饷物业估价署每年的物业报告举例，其网址为http://www.info.gov.hk/rvd。
选用其中的几张图表举例：
表一：是私人商业楼宇的情况
表一中可以看到，有年内落成楼宇项，此项下有当年的落成总面积、未销售的空置量和计算出的空置百分率。这个百分率可能高达88.6%，但后面有整体空置量，则是以总存量计算的空置量，这个空置则不管是否卖出，而只管是否已经使用的空置量，这个空置约为10%。这两者之间则相差了70—80个百分点。如果以前者来判断市场岂不大错特错。万万不可将统计的基础数字放错了位置，而新增量占总量的比例很低，这一概念是绝不可能误解的。
表二：是私人住宅的情况
同样，前者有当年的情况空置可能高达82.3%，而后者的整体空置率则为6.8%，空置数目为72400套，约为当地总人口数的1%。
而中国的情况是2008年的全部竣工量商品房住房为493万套，约为城镇家庭总户数的2%左右。
而自1999年房改政策实行后的十年中的总竣工套数仅为3322.16万套。
当然这足以证明所谓6500万套空置的谣言根本不成立了。也许这些谣言正是为了欺骗那些不动脑子的记者们。在新增量住房中的空置调查只能证明有些小区中有一定比例的空盘，但并不能证明这6500万套谣言的真实性。
如果按城镇家庭户数计算出这些第二居所占有的房屋总量约为2320多万套，其中约1160万套用于出租、偶尔居住和其他用途了，这也是个很大的数量。但要按空置计算则要扣除用于出租和偶尔居住的房屋，则就只有230万套左右了。这虽然是个很大的数量，但再加上2—3倍的数量也是低于香港的空置率的，低于大多数国家城市中的空置率。
40％空置大约为1328.8万套，约不到全部存量成套住宅（不计非成套住宅）1.5亿套的8.8%，仅比香港的空置略高2个点，而这并非是按全部存量住宅面积计算的。如按城镇家庭户数计算约为5%的空置，则低于香港的住宅空置率。何况中国非主要城市，特别是非人口输入的城市中绝不会有由几个记者故意挑选几个楼盘所调查的空置情况。 我也一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区，而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢？请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢。 城镇居民家庭中确实有相当一批有第二居所在（包括二套房以上）。这个比例高达9.5%，略高于美国的比例（主要是户籍限制与异地工作条件限制造成的）。但2008年的统计仅比2005年增加了0.9个百分点（2008年为8.4%），并且分布于不同的收入家庭，即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80%，其他用途的仅为这部分9.5%家庭中的19.3%。 表四：2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况 居民家庭 第二居所比例 第二居所用途 出租 偶尔居住 其他用途 全部家庭 9.5% 54.4% 30.1% 19.3% 最低收入组 3.3% 63.5% 21.2% 16.2% 低收入组 4.2% 60.9% 22.1% 19.2% 中等偏下组 5.5% 57.4% 26.1% 19.0% 中等收入组 7.6% 53.3% 29.1% 19.4% 中等偏上组 11.1% 54.5% 30.8% 18.7% 高收入组 15.3% 53.8% 32.2% 19.0% 最高收入组 24.3% 51.6% 33.3% 20.7% 如果按城镇家庭户数计算出这些第二居所占有的房屋总量约为2320多万套，其中约1160万套用于出租、偶尔居住和其他用途了，这也是个很大的数量。但要按空置计算则要扣除用于出租和偶尔居住的房屋，则就只有230万套左右了。这虽然是个很大的数量，但再加上2—3倍的数量也是低于香港的空置率的，低于大多数国家城市中的空置率。 假定以香港的城市空置率为标准计算，以北京同样住宅总量为基数，北京的空置房屋约为3.5亿平方米乘以6.8%为2380万平方米左右。如把各种驻京办事处、驻外流动人员的住房因素计算在内，大约应有3500万平方米空置。同样按记者们调查的情况计算，那么至少要有约35万套以上的住房空置，至少要有8750万平方米以上的新建小区保持40%以上的空置率。大约等于北京6年的住宅竣工小区都保持着40%左右的空置，或者说约有2年以上的全部住宅竣工量没有人居住。而这是不可能的。 什么是合理的空置率？香港常年维持着6%左右的空置率，这个空置就像酒店中的入住率一样，如果都在百分之百，那么就会有许多临时要求住宿的人会少了许多机会。而保持86—95%的入住率则可解决这个矛盾。这个空置就是酒店中的未入住部分。什么是中储粮、中储肉？这与空置一样，是个调节市场余缺的必要储备，可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。 同样，房屋的空置率也如此。一是在需要时有供给的选择余地，不会发生因工作调动、家庭人口增加等各种原因要置换时缺少选择；二是起到供给增量调节市场价格的作用。如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。虽然这个空置房进入市场的价格已提高了很多，但也会让市场中的供求关系变化，让整体的房屋价格上涨减速。 当政府无能力用大量储备住房的方式像调节猪肉价格一样调控住房价格时，就只好让民众用私有的方式去承担市场风险用储备部分房源调节供求了。这就难免让承担风险的投资者获取利益了，因此任何市场中都会保有一定的空置率。而实际我国的这种没有详细统计的空置情况也许集中于主要城市，但数量不太可能超过香港的整体空置比例，而偶尔居住则并不能用人流量和数灯计算出来。 因此仅用个别小区的调查来证明任何事情都是错误的，只能是用个别现象代替全局的一种偏颇的导向。不知央视想把民众带向何方，不知央视是否是故意在激化社会的矛盾。 为什么不把全面的事实告诉给民众呢？我不否认有第二居所和空置，也不否认有人在炒房或多套炒房，但民众有权选择把大量的钱存在银行等着贬值还是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值，却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀，原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场，因此空置就变成了极大的社会不公平，就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着，而另外一部分没房子住却要看着房价上涨。 是的，但一部分人把大量的钱存入了银行，而另
40％空置大约为1328.8万套，约不到全部存量成套住宅（不计非成套住宅）1.5亿套的8.8%，仅比香港的空置略高2个点，而这并非是按全部存量住宅面积计算的。如按城镇家庭户数计算约为5%的空置，则低于香港的住宅空置率。何况中国非主要城市，特别是非人口输入的城市中绝不会有由几个记者故意挑选几个楼盘所调查的空置情况。 我也一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区，而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢？请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢。 城镇居民家庭中确实有相当一批有第二居所在（包括二套房以上）。这个比例高达9.5%，略高于美国的比例（主要是户籍限制与异地工作条件限制造成的）。但2008年的统计仅比2005年增加了0.9个百分点（2008年为8.4%），并且分布于不同的收入家庭，即一部分为原有私房或房改房、一部分为商品房。尤其是其中用于出租和偶尔居住的比例超过了80%，其他用途的仅为这部分9.5%家庭中的19.3%。 表四：2008年城镇居民家庭拥有第二居所比例及其使用状况 居民家庭 第二居所比例 第二居所用途 出租 偶尔居住 其他用途 全部家庭 9.5% 54.4% 30.1% 19.3% 最低收入组 3.3% 63.5% 21.2% 16.2% 低收入组 4.2% 60.9% 22.1% 19.2% 中等偏下组 5.5% 57.4% 26.1% 19.0% 中等收入组 7.6% 53.3% 29.1% 19.4% 中等偏上组 11.1% 54.5% 30.8% 18.7% 高收入组 15.3% 53.8% 32.2% 19.0% 最高收入组 24.3% 51.6% 33.3% 20.7% 如果按城镇家庭户数计算出这些第二居所占有的房屋总量约为2320多万套，其中约1160万套用于出租、偶尔居住和其他用途了，这也是个很大的数量。但要按空置计算则要扣除用于出租和偶尔居住的房屋，则就只有230万套左右了。这虽然是个很大的数量，但再加上2—3倍的数量也是低于香港的空置率的，低于大多数国家城市中的空置率。 假定以香港的城市空置率为标准计算，以北京同样住宅总量为基数，北京的空置房屋约为3.5亿平方米乘以6.8%为2380万平方米左右。如把各种驻京办事处、驻外流动人员的住房因素计算在内，大约应有3500万平方米空置。同样按记者们调查的情况计算，那么至少要有约35万套以上的住房空置，至少要有8750万平方米以上的新建小区保持40%以上的空置率。大约等于北京6年的住宅竣工小区都保持着40%左右的空置，或者说约有2年以上的全部住宅竣工量没有人居住。而这是不可能的。 什么是合理的空置率？香港常年维持着6%左右的空置率，这个空置就像酒店中的入住率一样，如果都在百分之百，那么就会有许多临时要求住宿的人会少了许多机会。而保持86—95%的入住率则可解决这个矛盾。这个空置就是酒店中的未入住部分。什么是中储粮、中储肉？这与空置一样，是个调节市场余缺的必要储备，可以在市场供给紧张时起到调节供给和价格的作用。 同样，房屋的空置率也如此。一是在需要时有供给的选择余地，不会发生因工作调动、家庭人口增加等各种原因要置换时缺少选择；二是起到供给增量调节市场价格的作用。如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。虽然这个空置房进入市场的价格已提高了很多，但也会让市场中的供求关系变化，让整体的房屋价格上涨减速。 当政府无能力用大量储备住房的方式像调节猪肉价格一样调控住房价格时，就只好让民众用私有的方式去承担市场风险用储备部分房源调节供求了。这就难免让承担风险的投资者获取利益了，因此任何市场中都会保有一定的空置率。而实际我国的这种没有详细统计的空置情况也许集中于主要城市，但数量不太可能超过香港的整体空置比例，而偶尔居住则并不能用人流量和数灯计算出来。 因此仅用个别小区的调查来证明任何事情都是错误的，只能是用个别现象代替全局的一种偏颇的导向。不知央视想把民众带向何方，不知央视是否是故意在激化社会的矛盾。 为什么不把全面的事实告诉给民众呢？我不否认有第二居所和空置，也不否认有人在炒房或多套炒房，但民众有权选择把大量的钱存在银行等着贬值还是可以用房子、黄金等实物换成另外一种存在形式。政府可以容忍民众把钱存在银行等着贬值，却不能容忍把钱变成房子抵抗通胀，原因只在于政府将保证社会公平的责任推给了市场，因此空置就变成了极大的社会不公平，就变成了一部分人有房子住还要占有第二套房子空着，而另外一部分没房子住却要看着房价上涨。 是的，但一部分人把大量的钱存入了银行，而另