迪拜危机拉响中国房地产泡沫警报

拜危机拉响中国房地产泡沫警报

余丰慧

    迪拜当局25日宣布，受巨额债务困扰，迪拜世界将重组，公司所欠近600亿美元债务将至少延期6个月偿还，其中包括迪拜世界下属地产巨头纳西勒公司即将于12月到期的35亿美元伊斯兰债券（11月28日新华网）。
迪拜市是阿联酋第二大酋长国，经济实力在阿联酋排第二位，阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，所以习惯上迪拜被称为阿联酋的“贸易之都”。迪拜世界是迪拜最大国有集团，堪称迪拜经济发动机，主要从事房地产开发和旅游投资开发。
   迪拜世界基本上走出一条大举借债投资开发房地产和旅游业的路子。据透露，截至8月，迪拜世界拥有590亿美元债务，占迪拜政府800亿美元总负债的 73.8%。当迪拜世界宣布延迟偿还债务后，周五的亚太市场创下至少三个月来最大跌幅；前一天收盘创下七个月来最大跌幅的欧洲股市27日开盘后继续大幅下行。最新收盘（纽约时间27日）的道琼斯工业平均指数下跌了154.48点，纽约商业交易所原油期货下跌了2.20美元，收于每桶75.76美元。迪拜世界590亿美元债务的债权人涉及世界各地：有欧洲、美国、亚洲的银行和投资公司，也有欧美的大牌明星们。这是当迪拜集团宣布延期偿还债务后引起全球市场如此动荡的原因。
    有人惊呼，迪拜世界可能成为雷曼兄弟第二，引发全球第二波金融危机。以笔者看，虽然不至于如此严重，但是，对正在复苏中的全球经济打击是大的，起码告诉人们，金融危机并没有远去，经济复苏步履并没有那么乐观。特别是对于复苏中信心的挫伤是巨大。试想，普遍认为富得流油、金钱堆积的神话，突然没有钱了，突然还不起债了，这对于世界金融市场和经济复苏的信心是何等的打击。
    迪拜到底危机在哪里？原因何在？这是国际社会非常关注和急需探究的问题。原因可能有种种，但是，市场普遍认为，迪拜的盛衰与其地产开发主导的经济发展模式有关，可谓成也地产，败也地产。过去数年，迪拜在海湾地区异军突起，走的就是高端地产和旅游开发路线。世界最高摩天大楼“迪拜塔”、世界最大人工岛“棕榈岛”、最豪华的别墅群等宏大工程令世人炫目，吸引包括英国足球明星贝克汉姆在内的大量机构和个人资金涌入。随着金融危机深化，曾有传闻，迪拜成为海湾地区受创最深的牺牲品，许多工程因资金困难停工，大批外籍劳工返乡。虽然当局予以否认，但纸是包不住火的，最终还是破灭了。而再深入思考一下，本次金融危机不也正是房地产惹的祸吗？美国本世纪初网络泡沫破灭后，无形中把经济发展转到依靠房地产繁荣上，结果2007年爆发次贷危机，2008年引发金融危机。再往前追溯，日本神话的破灭以及香港经济几次起伏不都是房地产泡沫这个祸根吗？
   迪拜危机爆发给中国经济最大警示就是，决不能重蹈无数国家甚至就在眼前的事实已经证明过分依赖房地产拉动经济这个走不通的路子。金融危机爆发后对中国出口造成巨大影响，进而影响到中国经济增速。中国采取了大举投资保增长的措施，而房地产投资无形中扮演了主导角色。在这种情况下，中国房地产已经出现几个不祥之兆。
    在中国房市里基本上是投机和投资性需求，形成最终消费能力的自住型需求已被高房价挤出了市场。有分析认为，投机性需求占到了70%。把房市变成冒险家的乐园，变成一大赌场是相当危险的。商品房空置率也许就是一个证明。有研究机构认为，中国商品房的空置率在30-50%。而美国空置率如果达到10-20%时就被认为是一个非常可怕的事情。笔者认为不是中国30-50%空置率不可怕，而是可怕的事情还没有到来。
    “地王”的不断出现就决定了其背后必然是大片大片的豪华别墅建筑。现在几乎对此无人问津和限制。迪拜世界的豪华高档房地产开发惹出的祸对中国应该是一个深刻教训。2009年的“地王”创造了历史记录，而且大部分都是国有企业成为东家。而国有企业的资金大多是举债而来。这就是笔者要谈的下一个问题。
    我国房地产由于管理彻底失控，开发商几乎将“空手套白狼”运用自如。买地时有银行贷款，开发时有预售款，开发商只要买通政府管理部门人员，就可以不用任何本钱（自有资金）在房地产市场谋取暴利。证券分析创始人、著名投资家、金融家本杰明-格雷厄姆在《证券分析》一书中说，所有成本都可以通过举债来支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。当前，中国房地产行业是一个高负债行业，仅房地产贷款保守估计在10万亿元人民币以上（包开发商贷款和个人住房按揭贷款）。一旦发生风险，引发金融“地震”绝对没有言重。
    由于GDP政绩和土地、住房开发对税收的高贡献率以及巨大利益，一些地方和城市经济如迪拜一样是房地产在支撑着。此前有专家认为，房地产已经成为中国经济的命脉。迪拜的教训告诉我们这是一个不祥之兆。
    当前，最为担心的是，中国房地产市场的巨大泡沫谁也不敢刺破，谁也负不起刺破带来的后果。一旦刺破，GDP增速迅速下降，金融风险可能发生，一些官帽可能落地，谁能负起这个责任？在中国房市里，居民买不起问题已经退居第二位，因为面对畸高房价居民不是失望而是绝望了；第一位的问题是中国房地产业的巨大泡沫、畸形发展已经在扭曲中国经济结构，威胁中国经济金融安全。
    我们必须清醒地认识到，长痛不如短痛，纸是包不住火的，泡沫就是泡沫，最终是会破灭的。宁愿泡沫不大时破灭造成小的危害，也决不能吹成大泡沫时破灭造成大的危害。任何人放任、纵容、漠视、回避中国房地产的严重泡沫和问题，都是对中国经济和中国人民极端不负责任的行为。中央政府是英明的，中共中央政治局11 月27日召开会议，分析研究明年经济工作时，关于房地产只提到和要求“加强住房保障”六个字。

新闻链接：http://news..xinhuanet.com/fortune/2009-11/28/content_12552842.htm
http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-11/27/content_12550930..htm

畸高房价不下来，消费水平难上去

    国家统计局核算司司长彭志龙2日表示，尽管经历了较快增长，但我国居民消费增长速度与GDP同期增速相比仍然滞后（12月3日《中国证券报》）。

    彭志龙司长列举的一些数据很有说服力，令人很受启发。“中国居民消费率不仅低于发达国家，也低于发展中国家。”彭志龙表示，2008年中国的居民消费率为 35.3%，美国为70.1%，印度为54.7%。他介绍，我国消费主要包括居民消费和政府消费两大类。1978年至2008年，我国居民消费扣除价格变动影响后年平均增长8.8%，相对同期GDP9.8%的增速仍然滞后。

    然而，对于中国经济来说，在三驾马车拉动经济中目前急需消费这架马车启动起来。因为，出口已经受阻而且出口拉动越来越多的受到国际贸易保护主义的制约，指望出口这架马车再跑起来难度显然很大。金融危机后大举投资发挥了巨大作用，但是，一些负面效应也显现出来，比如：产能严重过剩，实体经济难以消化大举投资造成的过剩流动性使得资本市场和楼市泡沫泛起等。特别是在最终消费没有启动起来时，盲目投资可能导致生产力的极大浪费。从国际上看，世界贸易的严重不平衡也要求中国必须扩大内需、启动消费。国际国内形势使得中国任何时候都没有现在、都没有如今对启动消费、刺激消费的迫切需要。

    中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作时把促进消费放在了明年经济工作的首位。指出，要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策。然而，如何提振消费？制约消费的最大阻力在哪里呢？除了已经达成共识的：居民收入过低，没有消费能力；社保保障体系不健全，居民不敢消费外，又出现了一些制约消费水平提高的新因素，其中畸高房价就是制约居民消费的最为重要的因素。

    从各个群体来说，由于历史原因我国城乡收入差距很大，依靠广大农民来促进消费潜力很大，但是，需要一个过程，因为大幅度提高农民收入不是短期内能够解决的。城市高收入阶层消费已经饱和，消费欲望已经不是十分强烈，况且这个阶层人员较少。城市中等收入以下家庭在国内外都是促进消费的主力军。这部分群体消费意愿强烈，数量较大。但是，一个畸高房价已经使得这个群体不能也不敢消费了。为了一套房子一家三代人一生收入都要搭进去，这对收入的制约可想而知。一位 “房奴”如是说：“背负几十万的房贷，你让我如何放心消费？拿啥消费？”。

    从实体经济来说，畸高房价导致房地产出现的暴利正在诱使许多实体企业放弃本行业大举进入房地产行业，一方面对其他行业已经造成重大影响，影响着实体经济的复苏，另一方面众多企业一窝蜂涌进房地产行业导致泡沫被吹大，已经埋下巨大金融风险隐患。最为严重的是，畸高房价已经对消费产生了严重的挤出效应，阻碍着消费的启动和消费水平的提高。畸高房价已经造成我国经济结构出现畸形。

    恰逢中央经济工作会议召开在即，启动消费、促进消费肯定是会议的重头戏，笔者希望会议一定要在降服畸高房价上出台强有力的政策，彻底铲除畸高房价这个阻碍消费水平提升的拦路虎。

新闻链接：http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20091203/05237048958.shtml