香港地產業何去何從d

香港經濟轉型，導致香港經濟支柱行業在不知不覺中發生變化。目前香港的經濟支柱為四個行業，一是地產業，二是金融業，三是旅遊業，四是物流業。在這四大經濟支柱中，金融業處於穩固地位，旅遊業也尚未出現被淘汰跡象，物流業則面對著深圳及長三角港口吞吐量劇增的挑戰，地產業則被認為依然是一枝獨秀的經濟之花，尤其是近期炒熱豪宅，令社會有一種錯覺，認為地產業依然是香港不會動搖的堅固經濟支柱之一。

實際上，香港的地產業已經出現被邊緣化的危機，儘管跡象還不明顯，但卻值得業界和社會關注。如何在尚未受到危機影響之下未雨綢繆，為業界把脈，令其避開不利因素，借助有利因素獲得繼續發展，已是不能輕視和遲緩的事。

存在邊緣化危機

地產業最高峰時期是九七回歸前，那時因為受到港英當局的刻意炒作，地產市道升至一個與社會完全脫節的高峰，及後藉亞洲金融風暴而大幅下調，幾乎達到近倍程度，令香港經濟備受沉重打擊，負資產現象至今還沒有徹底消弭。

受到內地經濟持續高速發展的影響，香港經濟也不斷好轉，把住內地經濟發展脈搏，扮演內地與世界交流平台角色，令香港逐漸擺脫經濟疲弱狀態。然而，地產業卻因為本港市區幾乎再沒有空置土地可供發展的局限，調頭走高檔路線，大力摧谷豪宅，令地產市道不斷向豪宅傾斜，有豪宅被炒至呎價高達三萬元以上，這種現象其實已經為業界敲響警鐘：地產業存在被邊緣化的危機。

提出警鐘論有三種現象作為依據：第一，市區用地已經接近零，地產發展將失去市區這個重鎮。第二，地產業開始轉移陣地，向北發展，內地依然有前景誘人的土地發展市場。第三，金融業對香港地產業的挑戰越來越強，香港主流經濟將改變成為金融業的霸業天下。

香港各龍頭地產商北上發展已經有了一段時間，他們先知先覺，看到香港的土地局限性最終會窒息業界的發展，因而跟隨其他行業強勢打進內地市場。這些龍頭地產商雖然在內地的發展並不特別顯眼出眾，但是他們在內地的土地儲備，卻令人看到了他們未來對內地地產市場的左右力量。幾乎任何一間本港龍頭地產商在內地的土地儲備量都高於在本港的，有的更高出很多倍，說明龍頭地產商已將發展戰略北移，其中包括放棄本港的主戰場，改攻內地市場，把發展完全傾斜於內地。

盈利以內地為主

一般人對於地產商的發展側重點不留意，尤其向內地發展的地產商甚少在本港催谷內地新樓盤，更令人難以看到其發展策略轉移。究實，如果小心閱讀地產商的業績報告，便不難發現其發展重心已經發生了根本變化。業績報告一定會把地產商在內地的土地儲存量列出，其中最多的達到二億方呎，最少的也有近二千萬方呎，這與他們在香港的土地儲備量相比，都達到數倍之多。

在這樣的數字面前，答案幾乎已經清楚，龍頭地產商把發展側重於內地市場，香港的發展只會越來越側重於高質素高利潤的豪宅樓盤，即使土地限制而不能發展豪宅樓盤，也會盡量催谷高級住宅概念，滿足上樓一族的心理需要而把樓盤推向更高目標。這其實也可以解讀為地產商為了迴避被邊緣化而採取的一種措施。

雖然從資金數量及造勢等方面，地產業半點也不比金融業差，而且長期以來地產業一直是香港經濟發展的主力行業，即使金融業在香港並不弱勢，但不論市場對地產業的支撐力度還是地產業受到市民的關注程度，都較金融業高。

然而，隨著內地因素對金融業的影響日大，內地不少大型企業在走向世界的時候需要借重香港金融業平台，令香港金融業的發展有了一種勢如破竹之勢，這種形勢對比地產業的發展而言，顯得既急迫又快見成效。傳媒對於香港金融業的宣傳，令它一夜之間身價暴升而蓋過地產業，加之地產業本身也需要金融業這個平台，尤其是他們在向內地發展上，無可避免一定要借助金融業融資，因而，一勢弱而一勢強之下，金融業便走到地產業前頭。

發展仍有大空間

有人認為，香港地產業因為發展重心北移，出現主動撤出香港市場的情況，會令香港的金融市場更趨活躍，而且政府及社會無可避免一定要迎合這種趨勢，並且給予更大力度的支持。

因而，香港的四大經濟支柱有可能發生微妙變化，金融業將繼續一枝獨秀，不斷擴大供需地盤及處於興旺狀況，旅遊業則在激烈的競爭之下得以保持一定的優勢，物流業也不會輕易受到深圳及長三角的衝擊而消失，反而是地產業，在實際上有可能被邊緣化。要扭轉這種情況，可能不是短時間的事，而需要等待香港市區樓盤再出現嚴重老化及規劃和重新發展的時候，才會促動香港地產業的回升，恢復生機。

地產業因應發展形勢而調整發展策略，做法當然沒錯，但地產商如果過於以利益為目標，明顯放棄香港市場，則不是明智的做法。即使香港市區可發展地皮越來越少，但像舊區重建這類項目，已經被推到實施層面上來，即使這方面的發展未能符合地產商的胃口，也有像大嶼山這樣的處女地，而且已經進入發展規劃階段，它明顯為香港地產業注入了一枝強心針。因此，在地產商進入內地發展的同時，需要考慮不能令香港地產業被邊緣化。