南方周末 - 蜗民、房虫和天价楼

蜗民、房虫和天价楼
作者: 南方周末记者 王小乔 黄金萍 实习生 李濛 发自北京 广州
2009-12-23 23:45:02
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/39167对于地产业人士来说，今年是最好的一年；对于苦求一套住宅的蜗民来说，今年却又是最坏的一年。无论是大城市还是小城市，今年以来随处可见扶摇直上的房价，也随处可见望楼兴叹的百姓。2009涨幅较大的地产公司2009新上市公司
2009年入冬后的两个月里，每到周末，27岁的秦博都会风雪无阻奔向北京东五环外，挨个楼盘看房子。
这本来不应该是件难事。周一到周五，秦博的身份就是他周末要斗智斗勇的那群人——房地产经销商。而且工作几年下来，他已经是一名资深人士，还曾经开过一间小型房地产销售代理公司。
今年开春，秦博买过一套房子，虽然也是精挑细选了一个月，但落定时丝毫没有现在的焦虑。当时的房地产市场，刚刚从长达一年的滞销和低谷中走出来，秦博还算是踩对了点，用每平方米13000的价格在东三环给自己买了一套小婚房。
过了一个夏天和一个秋天，秦博想用不多的闲钱在更远的区域买个用来保值的房子时，可怕的现实是，东五环的房价追上了东三环，而且仍在向上。无论是北京还是全国，11月房价的涨幅都超过了之前的任何一个月份，北京的房子均价比上个月贵了足足十个百分点。
看房子的两个月里，业内传来的各种消息都在刺激着秦博的神经，让他难以决断。
11月中旬，南五环的一个楼盘，没有任何理由地从每平方米14000元提到16000元。南城素来是京城最不受待见的区域，还是五环，秦博觉得市场已经疯了；到了12月中旬，政府调控的政策一天紧过一天地往外出，风险似乎已经很大了。
可是买房人的热情更大，最夸张的一件事是，12月2日晚，杭州九堡一处楼盘排起了上千人长队，但实际的开盘时间却是三天后，结果开发商被逼提前开盘。“至少，北京的房价，我已经看不懂了。”12月末，秦博对着记者侃侃而谈了半天楼市，最终在自己买房的问题上，仍是六神无主。
看不懂的，不如离场
四十多岁的前钢琴教师张羽冲比秦博更早明确了自己“看不懂”。于是，今年1月份，这个有“京城房产第一投资人”声誉的骨灰级投资客离开北京向南去了。
回过头来看，张羽冲踏点之准让人叹为观止。2007年末，当全国楼市处于上一轮的最后癫狂之时，他卖掉了手上八成的住宅，留了少量较抗风险的住宅和能获得稳定租金回报的商铺。2008年末楼市再起之时，他又把剩下的住宅和商铺都卖了。
“我从来都是在远离风险。”张羽冲对南方周末记者说。从商铺投资上获得的收益远没有住宅高，但从2006年开始，他还是陆续把手中的住宅变成了商铺，并在2008年市场低谷时蛰伏了整整一年。
今年1月份，张羽冲注意到四大银行的存款都突破了历史高点，其中建行是两万亿，“这说明老百姓的钱都在，只是蛰伏一下，楼市还会起来。”
这一点后来也成为业界普遍认同的楼市复苏根本动力之一，另一个重要动力同样是钱——宽松的信贷政策和四万亿经济刺激计划。
上一个年头，从银行贷款还是难比上青天——秦博去年自己开公司给一个三线城市的项目做销售代理，最后险些拿不到结款；富力地产去年末今年初靠着卖了两套持有型商厦才缓了口气。但转过年来，银行上百亿贷款授信给房地产公司的新闻不绝于耳；富力地产缓过来没多久，今年5月份就以10亿元的价格拿下广渠门10号地，成为北京楼市回暖后第一个广受关注的地王。
下一个地王更令人吃惊，是一家央企旗下并不知名的中化方兴地产，用40亿元拿下了群雄争夺的广渠门15号地，在它之后，还有一连串国企拿地的名单。所有这些，被舆论直接指向了四万亿经济刺激计划。
踩准点的投资者显然顺势成了赢家。30岁的某杂志主笔陈欢5月份买了一套富力地产在东五环盖的“富力又一城”，每平米1万元，不到半年翻了倍。“早知道当时多买一套了。”他有点懊悔。
张羽冲并非预见不到，但他还是提早离场，去了海南三亚。“投资房地产还是要选择有钱人愿意消费的种类，比如旅游地产，而且要早进。北京等一线城市的投资风险已经存在，即使不跌，上涨空间也有限。”
陈欢是张羽冲的拥趸之一，如今剩下的闲钱已经没法在北京投资，干脆在11月份跟去了海南，买了张推荐的一个楼盘。不到两个月，涨了50％。
大城市的房价接力棒
张羽冲的选择并非投资风险的唯一信号。在富力城区域做了四年的地产经纪，如今已成为中原地产富力城分行经理的马飞跃就发现，2007年时有40％来买富力城二手房的客户是用来投资的，今年只有10％了，剩下都是自住，温州人更是不见了踪影。
富力城是北京楼市投资最活跃的区域之一CBD区域最早的一个大盘，张羽冲涉水北京房产投资多年，住宅也基本投在了此处。每开新的一期，即投，价格合适了，即卖。“大多数在富力城投了两三套以上的客户，都是2005年或更早进场的，时价1万元上下，2007年暴涨时有人卖了有人没卖，再挺过了2008年的低谷后，今年很多人都寻时机出手了。均价28000，利润早已可观。”马飞跃最近的一个客户，在雅宝路做外贸生意，就是用2.6万的价格卖出了当时1.6万买的两套房子，然后转向了南方某个城市去投资。
雅宝路的生意人去了南方哪个城市，马飞跃没有问到，不过如果仍然是广州深圳等一线城市，情况并无差异。
广州的珠江新城，是与北京CBD类似的投资旺盛区域。2009年7月，珠江新城某写字楼上班的赵先生，住进了公司为他在星汇国际租的房子，71平米公寓，一室一厅一厨一卫，没有阳台，月租5000元／月。
星汇国际2005年3月开盘，赵先生住的这种户型，共有21套。他不知道的是，这一套房子已经有过三任业主，房子总价翻了一倍，但租金只涨了1000元。
最初是广州做生意的佛山人张先生全款57万买下了它。张先生有家有室还有另几处物业，他并没有打算住这里，收楼后即以4000元／月的价钱租给一位在附近上班的白领。
2007年5月，一拿到房产证，张先生立马将它在满堂红挂牌出售。接盘的是1982年出生的自由职业者李先生，同样是全款，100万元，已经涨了接近一倍。
当时的广深，已经达到那一年楼市最疯狂的时段，李先生看房子一共就花了两个小时。
李先生在这套房子里住了整整两年。直到2009年，一方面李先生要换大房子，一方面眼看着房价涨，就在中海花城花350多万买了个140平米的大房子，同时将这套71平米的小房子在中介挂牌。
今年5月，这套房子迎来第三位买主——老家在潮州的一对小夫妻，两人都是公务员，已经在越秀区有一套按揭房。小夫妻足足考虑了一天，还价到109万拿下。这一次房子并没有付全款，而是首付三成。而后租给了现在的赵先生，小夫妻仍然住在越秀区。到了年底，这套房子的市场价已经到了130万元左右。
不可否认的是，仍然有人在投资，所有研究机构的数据相差不大，都认为现在一线城市的投资客的比例至少超过了40％。但在政策的压力下，这样的接力赛是否能持续下去？下一棒的价格将是多少呢？
在北京，同样是CBD区域，离富力城稍远一些的乐城国际，投资比例高企，但夜幕降下，稀稀落落的灯光不由得让人心悸。
“差点没让父母在老家住上好房子”
自从上一轮预测房价即将拐点，地产界大佬王石已经很久不出来说房价了。但12月里，他再次出山了，而且雷声很大——“一线城市已经出现泡沫，万科做好了应对泡沫的准备。”
王石也第一次提到了二三线城市，表示目前看来，二三线城市尚不存在泡沫，但很担心一线城市会起到传导效果。
这种说法并非无中生有。2009年的暴涨与2007年的一个不同之处在于，二三线城市同时出现了普涨。国家统计局对70个大中城市的房价监测，能看出来二三线城市越来越多的轮着上榜。上个月的数据中，江苏北部经济并不发达的徐州也排上了涨幅第四名，仅在三亚、北京、杭州之后。
如果说三亚的排名第一可以归结为旅游地产的兴起，那么徐州的上榜似乎很难为它找到一个合适的理由。离徐州不远但更靠近上海的另一个苏北城市南通，借着2008年连接上海的苏通大桥落成的好消息，房价一路飙升。
在北京工作的南通人刘倩，去年奥运会前夕在南通市中心贷款买了一套9000元每平米的房子，如今已近2万元，足足涨了一倍。虽然获利丰厚，但这套为父母买的房子她绝对不会卖掉；即使卖掉，买北京的房子仍然捉襟见肘。刘倩想不通，在北京买不起房的她，如果不是时间赶得好，差点没让父母在老家住上好房子。
这座小城，城镇居民年人均收入25000元，在江苏排第六位，甚至不在全国70个大中城市房价监测之列，只能找到一个又一个楼盘飙升的纪录。另一个离刘倩买的项目稍远一些的中南世纪花城，2008年底的价格还是4200元每平方米，现在涨了2.5倍，达到11000元每平方米。
最好的一年，最坏的一年
毫无疑问，这又是房地产从业人员的一个好年头，可能还胜过了上一个好年头——2007年。因为跌落了少许的价格，被报之以更高的涨幅；还因为有了暴涨市场中的经验。
富力城周边区域的地产中介，2008年关了15家，走了300多人，今年又回来了更多。因为二手房市场复苏得早，从今年3月份开始一路上扬，全年的佣金收入都很可观。3－6月，上涨幅度还是6%－10％，6月以后，就是10%－20％了。不过资深地产经纪马飞跃已经预感到，明年上半年应该只会是平稳发展了。
作为地产销售者，秦博从前年年底开始可是摊上了坏运气。当时，他在销售北京五环外的一个中端住宅时不得不提出让开发商降价。对于做销售的人来说，降价是一种耻辱，“决定降价10％的时候，好多销售人员都哭了。”这个记忆对他的刺激很大。
到了去年年中，秦博接了一个三线城市的项目，当时大城市的滞销现象还没有出现，他稳稳当当卖了5个月，到了年底，再一次撑不下去，撤了台。
好在回北京过完年，小阳春就来了。秦又去了一个西部三线城市开发商在北京开发的一个项目管销售，3个月就把去年下半年一套没卖出的项目给卖完了，开发商高兴地回去了。
“那不是我有本事，是市场好。”秦博经历了大悲大喜后明白，除了提高自己的销售技巧和经验，更多的只能是顺市而动。
这两个月来自己买房子的经历更让他焦灼，看长远一点，这似乎又是最坏的一年。“政策出来了，而且还会再出，我们业内人都清楚，但市场下一步会怎么走，谁都预测不准。”
李黎比秦博还要大两岁，不过其所在媒体行业的总收入比房地产业略低一点。今年3月份看中了北京东五环的“远洋一方”，12000元是他可以负担的价格，可是因为人多，他在开盘时愣是没排上号；两个月后他在附近另一个楼盘排上了，但轮到他时已经没有了他买得起的户型；年底了，“远洋一方”周边区域的二手房已经快每平方米18000元了。李黎再也不跟朋友热烈讨论房价了，甚至不敢去看因反映房价带来的社会现实问题而炒得火热的电视剧《蜗居》。“随便吧，涨到3万、4万都行，跟我没关系了。”
李黎的一个同学毕业留京时进了一家事业单位，有了北京户口。今年10月份，追逐商品房的梦想破灭之后，发现单位同事都在申请两限房，立马带着希望的小火苗转向了两限房战场。“原本5000元的两限房和东五环商品房的差价不算太大，不到一倍。而且手续繁琐，还有可能排上一两年甚至更多时间，单位同事没有人申请。但现在不一样了。”
12月，中央开始释放调控房地产的政策信号，第一拳就是在中央经济工作会议上再次强调要增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。12月18日，五部委联合出文将土地出让金的首付比例提高到一半。
但4天后，富力、雅居乐、碧桂园三家公司还是联合花了255亿元的巨资拿了广州亚运村地块，成为新的地王。
（应受访者要求，文中秦博、陈欢、刘倩、李黎为化名）
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