神马文学网南方周末
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/24 06:17:47
房产私有与土地公有的产权矛盾——地产新说（十二）
作者: 士恒
2010-10-13 20:48:20
来源:南方周末
共有产权房淮安独奏 征地拆迁和小产权房泄露的天机 官员称必征房产税
合法产权得不到保护，市场机制就无法发挥作用，越长期、越巨大的投资越需要稳定的产权保护。产权不清造成了潜在的拆迁矛盾和巨大浪费，资源不能合理配置给产业升级和持续经营带来了重重阻碍。
人类实践证明，与计划经济相比，市场经济是实现资源优化配置的一种更有效手段，尽管它也许不是最理想的制度，但至少是目前可选择的最佳制度。市场经济的微观基础是在产权多元化之上的公平竞争，各利益主体间有着清晰的产权边界，他们权利、义务对等，依据法制规范行为，本质上是类似奥运会的公平竞争，可以很好地解决激励约束机制，因而可以起到奖勤罚懒、奖优罚劣的作用。
索托在《资本的秘密》中说，富国之富，是由于有现代产权制度，使原本不流动的资产流动起来。现代产权制度的意义不仅在于保护所有权，也在于所有权的交易，在交易中释放了资产的真实价值。对发展中国家的研究表明，如果财产权得不到保护，市场机制就无法发挥作用。
在蛮荒时代，土地（空间）、水、阳光、空气这些大自然固有的资源异常丰富，随着生产力发展和社会的进步，尤其是城市化浪潮，这些原本不起眼的资源变得相对短缺，在市场决定资源价值的前提下，必然产生资源的边界划分问题，就像球场的边界和区域划分，只有明确的利益边界划分才可能实现公平竞争，也只有通过市场这个公平的舞台，资产才能自由流动寻找到最适合的拥有者。
完善的土地市场应该包括产权明晰的一级市场和繁荣稳定的交易市场（二级市场）。学者易中天说，中国的土地（空间）从来就产权不清，所谓封建，就是封土建邦。一部朝代更迭的历史，其实就是围绕土地资源争霸杀戮的历史：败者或被杀、或为寇；胜者为王、为帝，可以支配天下所有土地，所谓：普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣。农耕文明时代，土地是最重要的生产资料和财富象征，谁掌握了土地就掌握了生存和发展的机会。同样，在工业文明时代和信息时代，土地（空间）仍然是最重要的基础资源和财富。
广义地看，任何建筑都是基础设施的附着物，也都要占用土地（空间）资源。房地产业本质应该是建筑的设计、建造业，这和其他制造业一样，但在其最基础资源——土地（空间）非市场决定制度下，已沦为投机套利行业。开发环节的暴利不是来自设计、建筑、安装环节，而是来自垄断机制下的“空间资源套利”，所以才有所谓“大、小产权”房的惊人差价，才有“圈上地晒太阳就能暴富”的奇闻。
伪市场体制下，一端是地方政府和开发商的暴利，另一端逼迫每个家庭拿出几乎终身积蓄加借贷（透支未来收入）竞价购买政府垄断出让的土地（空间）资源，而被动拥有财富的农民和市民，也因为居住地域与权势集团利益冲突而被冠以“刁民”、“钉子户”的恶称，以征地拆迁的形式被“合法”剥夺财产。
财产也是一种权利。在温饱时代，人们的“财产”仅仅体现为相对低值的食品、衣着等简单消费品，既无保值的可能，也无保值的必要，当然也就没有财产权的概念。随着人民生活从满足温饱的小康逐渐转向驾车、旅游、居住、收藏、娱乐等奢侈需求，房产作为财产权的重要形式之一，已经成为人们解决温饱后新的致富目标。十七大提出了鼓励人民拥有“财产性收入”的意见，正是顺应了人民生活逐渐从小康迈向富裕的现实。
俗话说，有恒产者才会有恒心。根据物权法，目前从居民的个人消费品到金融资产和动产本身已经有了很好的保护措施，那种随意抄家的情况再也不会有了。但对于动产的使用和不动产保护，仍然存在缺陷，这是因为，动产使用、不动产自身总是以“占有空间”的形式存在，而（土地）“空间”作为一种最重要的基础资源至今还没有明确的物权划分。
不动产使用年限从数十年到数百年，其价值的积累是个漫长的过程。对于城市居民，其房产最多只有70年使用权，理论上70年以后，只要土地（空间）的实际产权人——国家，不再愿意续租，私人房产无论先前投入多么巨大，也可以各种理由回收；或者，在70年使用期内，有可能通过变更规划，强行以低价收回或变相侵占。这就是强行征地、拆迁背后的法律制度基础，也是大拆大建造成资源浪费的根本原因。
由于商品房的高价，各地催生出了“个人合作建房”、“单位集资建房”等怪象，保障房政策中，也有鼓励单位集资建房的条文。这在分工日益明晰的现代社会，仿佛退回到了自己种地、自己纺线织布的小农时代，但也从另外角度佐证，房地产开发环节根本没多少技术含量。
个人如果对房屋拥有完整产权，在不侵占空间和影响文保、环境的前提下，自筹资金新建和翻修房屋，其性质等同于装修。北京很多老四合院，如果居民自愿翻新自己的旧宅，等于民间投资微循环改造，既减少了拆迁“脏乱差”的理由，居民私产的真实价值也能更好体现，于国于民都是一件好事。
但是单位集资建房性质不同，很多天然拥有好地段（空间）的单位，其产权的合法性值得怀疑。比如部队、学校、工厂、机关大院，其土地（空间）原来由政府无偿划拨，现在却纷纷利用临街优势搞商业地产和院内空地建高层住宅，实属更改规划，利用“容积率陷阱”私分公产、无本套利，本质上是一种违法违规行为。
改革开放30年的历史，是产权逐步明晰的历史，也是市场机制逐步发育成长的历史。改革开放前，所有的财产理论上都是公家的，从生产到生活，几乎所有的行为都被公家包办，多干不一定比少干拿得多，自然多干也就没有动力，能否过得好不是取决于多劳，而是多分，由此造成了计划经济特有的“等靠要”现象，显然，不能增值的存量资源必然越分越少。
改革开放之初，农民获得了土地承包权——实质是一种财产租赁权，通过辛勤劳动，在统购统销外，首次拥有了余粮——真正意义上的私有财产权，这部分财产可以用于消费，也可用于市场交易换取其他需要的物品；后续的企业改革，也普遍采用了承包方式——另一种财产权租赁经营，同样获得了巨大成功。上述两项重要改革，与个体户经营和乡企、民企的崛起一道，构成了完整的初级产品市场体系，从根本上解决了长期困扰中国人民的衣食问题，并为全面进入小康社会打下了坚实的基础。
越长期、越巨大的投资越需要稳定的产权保护，产权不清、资源不能合理配置给产业升级和持续经营带来了重重阻碍和潜在的巨大浪费。土地承包对应的是短周期的农业生产，对解决温饱已经足够了，行和住的富裕生活对应的是中长周期的工业化生产和定居、商业行为，只有完整意义的私人产权才能保证永久承包权和使用权，也只有所有权清晰界定边界，才能培养长期经济行为并杜绝短期浪费。
（待续）
（作者为独立评论人）
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/51099
作者: 士恒
2010-10-13 20:48:20
来源:南方周末
共有产权房淮安独奏 征地拆迁和小产权房泄露的天机 官员称必征房产税
合法产权得不到保护，市场机制就无法发挥作用，越长期、越巨大的投资越需要稳定的产权保护。产权不清造成了潜在的拆迁矛盾和巨大浪费，资源不能合理配置给产业升级和持续经营带来了重重阻碍。
人类实践证明，与计划经济相比，市场经济是实现资源优化配置的一种更有效手段，尽管它也许不是最理想的制度，但至少是目前可选择的最佳制度。市场经济的微观基础是在产权多元化之上的公平竞争，各利益主体间有着清晰的产权边界，他们权利、义务对等，依据法制规范行为，本质上是类似奥运会的公平竞争，可以很好地解决激励约束机制，因而可以起到奖勤罚懒、奖优罚劣的作用。
索托在《资本的秘密》中说，富国之富，是由于有现代产权制度，使原本不流动的资产流动起来。现代产权制度的意义不仅在于保护所有权，也在于所有权的交易，在交易中释放了资产的真实价值。对发展中国家的研究表明，如果财产权得不到保护，市场机制就无法发挥作用。
在蛮荒时代，土地（空间）、水、阳光、空气这些大自然固有的资源异常丰富，随着生产力发展和社会的进步，尤其是城市化浪潮，这些原本不起眼的资源变得相对短缺，在市场决定资源价值的前提下，必然产生资源的边界划分问题，就像球场的边界和区域划分，只有明确的利益边界划分才可能实现公平竞争，也只有通过市场这个公平的舞台，资产才能自由流动寻找到最适合的拥有者。
完善的土地市场应该包括产权明晰的一级市场和繁荣稳定的交易市场（二级市场）。学者易中天说，中国的土地（空间）从来就产权不清，所谓封建，就是封土建邦。一部朝代更迭的历史，其实就是围绕土地资源争霸杀戮的历史：败者或被杀、或为寇；胜者为王、为帝，可以支配天下所有土地，所谓：普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣。农耕文明时代，土地是最重要的生产资料和财富象征，谁掌握了土地就掌握了生存和发展的机会。同样，在工业文明时代和信息时代，土地（空间）仍然是最重要的基础资源和财富。
广义地看，任何建筑都是基础设施的附着物，也都要占用土地（空间）资源。房地产业本质应该是建筑的设计、建造业，这和其他制造业一样，但在其最基础资源——土地（空间）非市场决定制度下，已沦为投机套利行业。开发环节的暴利不是来自设计、建筑、安装环节，而是来自垄断机制下的“空间资源套利”，所以才有所谓“大、小产权”房的惊人差价，才有“圈上地晒太阳就能暴富”的奇闻。
伪市场体制下，一端是地方政府和开发商的暴利，另一端逼迫每个家庭拿出几乎终身积蓄加借贷（透支未来收入）竞价购买政府垄断出让的土地（空间）资源，而被动拥有财富的农民和市民，也因为居住地域与权势集团利益冲突而被冠以“刁民”、“钉子户”的恶称，以征地拆迁的形式被“合法”剥夺财产。
财产也是一种权利。在温饱时代，人们的“财产”仅仅体现为相对低值的食品、衣着等简单消费品，既无保值的可能，也无保值的必要，当然也就没有财产权的概念。随着人民生活从满足温饱的小康逐渐转向驾车、旅游、居住、收藏、娱乐等奢侈需求，房产作为财产权的重要形式之一，已经成为人们解决温饱后新的致富目标。十七大提出了鼓励人民拥有“财产性收入”的意见，正是顺应了人民生活逐渐从小康迈向富裕的现实。
俗话说，有恒产者才会有恒心。根据物权法，目前从居民的个人消费品到金融资产和动产本身已经有了很好的保护措施，那种随意抄家的情况再也不会有了。但对于动产的使用和不动产保护，仍然存在缺陷，这是因为，动产使用、不动产自身总是以“占有空间”的形式存在，而（土地）“空间”作为一种最重要的基础资源至今还没有明确的物权划分。
不动产使用年限从数十年到数百年，其价值的积累是个漫长的过程。对于城市居民，其房产最多只有70年使用权，理论上70年以后，只要土地（空间）的实际产权人——国家，不再愿意续租，私人房产无论先前投入多么巨大，也可以各种理由回收；或者，在70年使用期内，有可能通过变更规划，强行以低价收回或变相侵占。这就是强行征地、拆迁背后的法律制度基础，也是大拆大建造成资源浪费的根本原因。
由于商品房的高价，各地催生出了“个人合作建房”、“单位集资建房”等怪象，保障房政策中，也有鼓励单位集资建房的条文。这在分工日益明晰的现代社会，仿佛退回到了自己种地、自己纺线织布的小农时代，但也从另外角度佐证，房地产开发环节根本没多少技术含量。
个人如果对房屋拥有完整产权，在不侵占空间和影响文保、环境的前提下，自筹资金新建和翻修房屋，其性质等同于装修。北京很多老四合院，如果居民自愿翻新自己的旧宅，等于民间投资微循环改造，既减少了拆迁“脏乱差”的理由，居民私产的真实价值也能更好体现，于国于民都是一件好事。
但是单位集资建房性质不同，很多天然拥有好地段（空间）的单位，其产权的合法性值得怀疑。比如部队、学校、工厂、机关大院，其土地（空间）原来由政府无偿划拨，现在却纷纷利用临街优势搞商业地产和院内空地建高层住宅，实属更改规划，利用“容积率陷阱”私分公产、无本套利，本质上是一种违法违规行为。
改革开放30年的历史，是产权逐步明晰的历史，也是市场机制逐步发育成长的历史。改革开放前，所有的财产理论上都是公家的，从生产到生活，几乎所有的行为都被公家包办，多干不一定比少干拿得多，自然多干也就没有动力，能否过得好不是取决于多劳，而是多分，由此造成了计划经济特有的“等靠要”现象，显然，不能增值的存量资源必然越分越少。
改革开放之初，农民获得了土地承包权——实质是一种财产租赁权，通过辛勤劳动，在统购统销外，首次拥有了余粮——真正意义上的私有财产权，这部分财产可以用于消费，也可用于市场交易换取其他需要的物品；后续的企业改革，也普遍采用了承包方式——另一种财产权租赁经营，同样获得了巨大成功。上述两项重要改革，与个体户经营和乡企、民企的崛起一道，构成了完整的初级产品市场体系，从根本上解决了长期困扰中国人民的衣食问题，并为全面进入小康社会打下了坚实的基础。
越长期、越巨大的投资越需要稳定的产权保护，产权不清、资源不能合理配置给产业升级和持续经营带来了重重阻碍和潜在的巨大浪费。土地承包对应的是短周期的农业生产，对解决温饱已经足够了，行和住的富裕生活对应的是中长周期的工业化生产和定居、商业行为，只有完整意义的私人产权才能保证永久承包权和使用权，也只有所有权清晰界定边界，才能培养长期经济行为并杜绝短期浪费。
（待续）
（作者为独立评论人）
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/51099