人口结构决定房地产需求旺盛不可持续 [原创](2009-02-20 16:57:32) 标签：人口结构 房地产 需求 房产 分类：房地产和住房保障
推动房地产发展的内在需求，将随着人口老龄化时代的到来而减弱，房地产的黄金时代将于2015年左右结束，进入稳定发展时期。
我们先简单回顾一下中国房地产的发展简史。中国的房地产市场化时间尚短，最早也只追溯到1988年国务院（1988）11号《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》文件，而真正大规模的实行市场化的住房体系，始于1998年。
中国的房地产已经经历了三个周期，第一个小型推进波为1989-1993年（历时5年）。在房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。第二轮周期从98年开始到2002年，5年的高速增长期，它的最主要特征就表现在全国市场开始逐步形成、供需始终两旺及局部热点区域房价飙升，已处高位发展。2003年以后就开始进入盘整期，从2003到2005年盘整2年。2006年开始了中国的房地产的另一个周期，且开始是一个更加猛烈的上升阶段，最明显的标志是地价和房价的飞速上涨。
房屋最核心的价值是居住，对房屋的需求直接来源于人们的居住需求，人口自然是一个最基础的变量，考察房地产需求，首先要从人口总量，人口结构，包括城乡结构和年龄结构说起。
作为一个成熟稳定的房地产市场，住房需求主要源自这样几个方面：新增婚育年龄城市人口居住需求，原持有住房者改善需求，以及房屋折旧损耗带来的补偿需求。但是作为一个市场化历史并不长的房地产市场，存量住房需求的消化是造就房地产初期市场繁荣一个重要因素，中国从解放之初直到1989年，甚至是直到1998年，全国城市居民的住房主要是靠企业（单位）的实物分房，1989年人居住房面积仅为12.4平方米，2006年，城市居民人均住房面积达到27平方米。而其中实物分房时代的住房得以拆迁改造，住房市场的供给出了要满足人均住房面积增加之外，还要弥补拆迁改造的带来的原有住房的减少。
另外一个因素就是中国的人口政策，1962到1976年的每年出生2000万人以上的婴儿潮，当这批人达到婚育年龄之后，出现了1984年到1991年的另一轮人口高峰。当然由于独身之女政策的实施，第二轮人口高峰比第一轮要缓和很多。
第三个重要因素就是城市化，城市人口由1988年的2.8亿增加到2003年5.3亿，而2005年人口抽样调查显示，城市人口已经增加到5.62亿，占人口比例为43%，而且该比例还会以每年1%的速度增加。
我们可以想象一下，1989年开始的房地产市场承载了住房改革带来的存量需求的释放（城市的拆迁改造加剧了释放的程度），也承载了1962-1976年婴儿潮所带来了住房新增需求，同时还承受了日益加速的城市化带来的城市新增人口住房需求。因此房地产市场的火爆绝对不是没有根据的。
但是我们仔细分析一下，支撑房地产市场飞速发展的三个因素中，存量需求释放的能量已经耗光，第二波婴儿潮由于实行计划生育，已经不像第一波那样来势凶猛，而城市化是以人口为基数的。那么决定房地产需求是否持续旺盛，要看第二波婴儿潮的影响有多大。
有人做出这样的预言，以28岁为平均买方年龄来看，持续到1991年的婴儿潮至少能够维持房地产市场直到2019年，情况真是如此吗？他忽略了一个已经发生的事实，中国正在加速进入老龄化时代，而且按照中国现有的人口政策，人口会锐减，而且老龄化现象会加重。
2005年人口抽查显示，65岁及以上的人口为10045万人，占总人口的7.69%，到2030年65岁的人口会增加到总人口的25%，2050年为29%。住房作为固定资产，具有较长的使用年限（劣质房屋除外），这部分因为老人逝去而空出来的住房，可以解决很多新增婚育年龄人口住房需求。因此，2015年之前，房地产的黄金发展阶段就因人口结构而提前结束。
导致房地产市场供求逆转的另一个原因在于房地产业的短视，投资或者投机过度，当市场归于理性，投机的房源回吐，目前各大城市房地产投资比例远远高于20%的警戒线，我们可以假设有20%的房源一直在投资或者投机者手中流转，并没有转化为真正的供给，一旦市场趋于理性，该部门供给对市场的冲击影响非同小可。 （3）买房与租房的关系：买房当然好，但租房也有好处。1）节省上班时间：租的房屋可以随上班地点而变，可以很靠近上班地点。2）租房没有折旧。若租房十年后再买房，买的是新房，而且是当时的新技术，新潮流。若是买房，十年后就是旧房了。3）如果有足够的钱，原来买房的钱省下来可以做投资，很可能利息就够付房租了。而且租房可以规避降价风险。4）青春无价。做二十年房奴，之后再享受生活，但已青春不再。心情不再 。
神马文学网