牛刀：“25—34”人口结构决定泡沫必然破灭

牛刀：“25—34”人口结构决定泡沫必然破灭

牛刀按：前天中央电视台经济半小时播出了《房地产崩盘》的专题，我主要从租售比、房价收入比和空置率三大数据说明泡沫非常大，给高房价充当吹鼓手的大学教授董藩提出所谓的城市化，而钟伟教授也提出了人口年龄和结构对房地产泡沫破灭的影响，这两个观点都不足以说明中国房地产就不会崩盘。

董藩的城市化不值得一驳，中国的城市化是三四线城市的城市化，不是一二线城市的城市化，而房价泡沫的重灾区正是一二线城市，所以董藩是个牛头不对马嘴的人。而钟伟的人口结构与年龄问题，我的网友专门进行了论述，全面地反驳了钟伟的观点。现全文刊发，以飨网友。

序：

房地产或者说房价，是政府与民争利的最大战场。因为它是政府的支柱产业，很遗憾，它关系到民众安身之求。不过，这里的“民”大致是指大中小城市的白领阶层，以及从农村去城市闯荡的青年精英。这个尺度把握地非常好，打捞一笔，又绝不会影响政局。因为高房价带来的灼伤，农村地区基本没有被波及。

一、经济泡沫与“25—34岁”人口数量的变化

当今世界经济是泡沫式的经济。

维持泡沫，必须有等量以上的后继资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市如此，楼市亦然。

从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当“25—34岁”这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃（我命名之“2534泡沫定律”）。为什么？因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚性需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。后继者大规模的消失，炒作者必然死翘翘。可以说，“25—34岁”婚育人口的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。下面以“1990年日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。

日本的经验

日本上世纪90、91股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正好是“25—34”人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20%左右的降幅。附图片（日本历年出生人口数和总和生育率）：

红圈，为1990年时，“25—34岁”婚育群体的出生时间和数量。

美国的经验

2007年美国发现次级债，楼市崩盘。画圈部分，为2007年时，“25—34岁”婚育群体的出生时间和数量。

如果我们以“2005年”美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这个规律将更加精确（附图片）。

    相对前一个婚育人口的高点，有着15%左右的下跌，具体数字，有兴趣的朋友，可以帮我准确计算下。

在中国，“25—34”的低谷在哪里？

下面，我来谈谈大家最关心的话题。在我国，“25—34岁”婚育人口的低点是在什么时候？以五年为单位计算，是在2010年。画圈部分，为2010年时，我国“25—34岁”婚育人口的数量（附图片）。

如果再精确些，是在2011年。

相对2000年的高峰，2010年有着30%的降幅，超过了日本20%的幅度（附图片）。

从图片上还可以看到，2010到2020年“2534”年龄段将会有23%的涨幅。在2020年，将出现我国历史上“2534”年龄段人口的第三个高度。不过它远少于1995年的历史高峰，再者，1995年之后，在2000年有着 “2534”年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的房价上涨，力量有限，与98—08年的涨幅和时间跨度都不可相提并论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代（准确讲是86—95年）有着更多的独生子女背景（附图片），相对说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，中国人口老龄化的加速将之有效抵消。2000年到2008年的上涨，老龄化从7%到8。3%，而到了2020年会达到17。17%（附图片），翻了一番多。（有兴趣的朋友可以帮我算算“未来几年人口老龄化带来的住宅释放数量”）。

从老龄化角度讲，2000年到2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年时间，老龄化增长才1.3%。但是2008年到2018年估计增长8%，翻了一番！

2011年中国房地产的泡沫轰然破灭。

有朋友问我，大崩盘，或者说拐点（必须绝对明显），能不能给一个精确的时间？那么，我们先来看看日本与美国的房价上涨经历吧。我先用画图来说明。一是美国1975年到2002年的上涨路线，一是日本1970年到1990年的房地产上涨路线。

很奇怪的是，在人口低谷之前的3到5年，是两国楼市最疯狂的时刻。美国楼市最疯狂时间是在2002到2005年之间；日本是在1986年到1988年之间。两个时间点都是在楼市崩盘和人口低谷发生的前3—5年。巧合的是，中国楼市最为疯狂时刻是2007年，未来3—5年，你说会是怎么样的景象？

具体到年份，那就重点关注下2011年吧。

二、推出物业税：政府的自救行为

在阅读这节前，先阐明几个结论：

与房价关系最为密切的是：人口统计学\ZF利益\炒作；

房地产是中国2000年到2020年的支柱性行业，是地方政府财政

的主要来源；

在物业税推出之前，zf是房价上涨的最大受益者，也将会是房价下跌的最大受害者；

婚育人数决定着中、低端房地产市场的走势，必然也直接影

响到整个房地产市场。

5. 人口老龄化在2015年达到12%，在2020年达到17.7%。

人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起1998—2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。

2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而旅游、养老、假期等高档住宅将成为新的热点。

未来十年，面对25—34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化的加速，zf在房地产（主要为卖地收入）上财政收入面临着市场剧烈动荡的风险。由此，ZF在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变化脱钩。或者说ZF在“房子”的财政收入的稳定性上力求有所作为，比如物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建成之前。利益大头的ZF在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑（未必会分化）。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税必定是全民性的，至多先富人后穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，三套往死征”，这是一厢情愿。不过，总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，从两只变一只，百姓将是赢家，ZF平局，开发商是输家。如果地方zf不彻底撒手，输家殊死拼搏，未来十年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓慢向下。

火爆房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般地方政府的财政收入至少50%以上来源于产地产，徐汇区据说是上海市最低的，也在30%左右。近年来政府财政收入的增速大于GDP也是源于房价上涨和市场的火爆。为什么我们知道地方官员在产地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马？杭州的“苹果王”口碑之差，其妻有着明显的官商勾结的嫌疑，路人皆知，而地位却牢固之反常？只怕与ZF暧昧或纵容的态度有着很大关系。

上次“头脑风暴”的主持人袁岳去某上海高校作讲座，他一模糊吞吐的话，一下子，划燃了我的思维火花：贪官只要给ZF办好事，（劣迹）也就无所谓的！大家细心想想：ZF对待贪官，只要办好事，只要不犯政治错误，什么贪污和怨声载道，就睁一只眼闭一只眼。这个态度是不是已成为当下的流行现状？？只要房地产这个行业保持繁荣就是保障了ZF的财源，贪官也就成了好官。君不见，“苹果王“主导的杭州向来是出招最早、最狠、最奇、最有效地推动房价上涨的城市。这样的“好官”，只要不出政治错误，哪里会有牢狱之忧，哪里会有落权之患。

三、80后：中国高房价的终结者和受害者

我这里重点讲的是：80后将是中国高房价的最后一批买单者。我们是购房风险最大的年龄点。也就是说你买了之后，基本等着贬值，而面对婚育和长达10年左右缓慢的下跌跨度，你又不得不买。在2013到2015年，会有较大降幅，如果有30%，那么谢天谢地，这应该是一个阶段性买点，这个买点至少可以让你5年之内不贬值。婚育人口在2011年出现30%降幅的低谷，之后在2015到2020可能（仅仅是可能）再次疯狂（相对下跌后的疯狂），之后中国人民头上“新三座大山”之一的“高房价”，彻底“休眠”。“95后”婚育之时，已告别房价泡沫。