《蜗居》的房地产背景分析

《蜗居》热播不久后就遭禁，这倒引起了我的兴趣。本来在我的想象中，这大概是一部讲述青年人在城市里生存状态的生活剧，与我这样一个从前“月光”现在“裸婚”、誓死不做房奴的人，在心态感受上并无多少交集。花了一个周末看完后，我也大致明白了遭禁的缘由，无非是作品格调不高、正面人物刻画不够丰满、价值观不够明确之类，简而言之就是过于接近现实了。你知道在中国，越接近现实的文艺作品越容易被封杀，何况剧中还涉及了一些路人皆知的政治事件和敏感话题。应该说，《蜗居》算是近年来国产电视剧中少有的出格之作，在一定程度上体现出难得的人文关怀、反映了尴尬的社会现实。其中推动情节的主线就是房价与收入的失衡性增长，这个问题影响到城市居民生活的各个方面。我且就着剧本故事的背景和人物谈谈自己对房事的看法。

       我在这方面极其固执，曾有姑娘跟我说买房结婚，回曰分手拉倒。其实我很明白，女人要的不只是房子，她要的是一个“家”赖以存在的物质形式及相应的归属感、安全感，这是无可非议的，然而这温馨梦想却又和现实尖锐对立。如果说这是所谓男人的责任，我实在是负担不起，您放眼看看，中国又有几个适婚男青年能在工作三年五载后独立负担起房事？特别是在大城市里，有几个能不靠父母的支援，自食其力谋得一方蜗居？我无法忍受父母在我成年后还要为我背负重担，因此也特别不待见身边急于买房买车的青年，信口咧咧“我在哪里哪里买了房”，你买个屁，还不是你父母买给你的。话说回来，就算我确实拥有足够的收入，我也不会买，因为中国的房地产市场实在是扭曲的太不象话，我不能说服自己把血汗钱扔进一个充满欺诈和不公的无底洞里。

       首先，房价上涨的内在因素是土地价值的增值。在农业时代，土地的使用价值取决于其丰饶程度，在工业时代则取决于区位稀缺性。随着城市的发展，城市面积的不断扩大，农村人口不断向城镇迁移，这个过程中土地的总量并不会减少，但土地的区位稀缺性在持续增强。不只剧中的江州（上海），全国大中小城市都是如此，土地竣工面积和新购土地面积的指标态势逆向而行，前者猛增后者锐减。大量的土地被消耗却没有补充，这是地价居高不下的基本前提。

       从历史的角度来看，土地私有化是发展现代经济的基础。早在17世纪时，英国的地产在名义上虽不能出售，但普遍已被分割和流通，为新兴商业的发展提供了物质基础。1692年全国开始统一收取土地税，矿业、交通和邮政便随之大兴。中国历史上的土地不是君主的就是国家的，明、清时土地固然可以自由买卖，但一塌糊涂的货币政策使得金融业无法成形。改革开放后国民经济得以复苏，首先要归功于土地政策的初步放开。然而土地的所有权仍然在国家和所谓集体手中，所以我说，中国人没有完整的财产权，其中关键一块就是只能拥有土地70年的使用权。《蜗居》里抱怨：“70年有什么用？现在的房子住十年八年就差不多了，你看八十年代的房子还能住吗？”看上去老百姓是不必在乎这个问题，其实不然。在这种土地制度下，地方政府既代表国家管理土地，又代表所有者来经营土地，必然会导致与民争利和寻租行为。

       房地产业是GDP的重要来源，多年以来，以GDP为核心的政绩观让地方政府权力的运作出现制度性失衡，大大牺牲了民众的公共福利和平等权利。垄断一级土地市场后，地方政府把土地通过各种方式把土地供给地产商建房卖房，就可以维持经济上的表面繁荣。政府征地和供地的具体操作有三种：行政划拨、协议出让和市场拍卖。90年代各地盛行协议出让，往往人为降低土地价格来吸引投资、大规模兴建项目，为商人大开绿灯，许多项目连土地批准文件、审核文件和环评文件都没有就大兴土木。1997年政府取消国有商业银行贷款规模限额的控制，2002年国土资源部规定各类经营性用地必须以招标、挂牌或拍卖的方式出让，一系列政策使土地按计划、权力配置的状况逐渐向按资金配置转变。从《蜗居》中宋思明等人的操作手法可以看出，当今的房地产市场，一靠关系，二靠资金。一个空壳公司就可以借政府机构之便从银行取得信贷，再通过股市的融资渠道高价拿地，同时也完成了兼并。很明显可以看出，无论采用什么操作方法，土地管理领域和房地产交易领域都难免行政权力腐败的滋生，而只要寻租一出现，整个土地交易市场就立刻丧失了公平性。

       香港房价奇高，但政府为低收入人群准备了足够的廉租房；伦敦房价随着2012年奥运看涨，内阁就出台了300万套公屋的惠民方案。而在中国，经济适用房系统不可能在短期内形成。在建设城市、开发经济的堂皇旗号下，地方政府不断对城市进行规划混乱的改造和重建，反而使得大批人失去了住房。这种鼠目寸光、心浮气躁的掠夺性发展借政府权力取得了低成本高利润的成果，然而成本是全民所有的公共财产，利润却流到了少数人手中。房价越高、商品房、高价房的比例越大，意味着更多的税收和GDP，以及难以避免的官员灰色收入。以房地产商和政府官员为代表的既得利益集团利益纠结、相互包庇，腐败蔓延至司法、立法、行政各个口子，现有监督制度便形同虚设，难以核查和清源。国内房价已经上涨超过了10年，大都市中心区已经上涨超过10倍，你要说房价上涨是世界大趋势，那请去查查各国的房价—收入比。2003～2008年间，中国的房价—收入比的平均值在8～9的范围内，远高于3～6的标准值。特别值得一提的是，这个官方数值还有很大的水分。

       第一，这是按照户均面积60平米计算的，严重低估了房价，这样的小户型现在能占多大比例？第二，有人认为城镇居民收入也被低估了，因为有太多工资外收入难以核算，实际情况却恰恰相反。除工薪收入外，经营净收入、财产性收入和转移性收入也都纳入了计算范围，统计的不透明反而导致计算结果偏高。第三，这种计算方法适用于中产阶层占主流的中等以上发达国家，财富结构属于比较稳定且合理的“纺锤型”，而中国是两极分化的金字塔型，如此便高估了分母的数值（见下图）。事实上在大部分城市，房价已达到城镇居民平均年收入的数十倍之多。不信我就以自己为例算一算，南京市区一般地段的商品房按总价100万、5%的贷款利率计，首付30%以后剩余70万，10年还完的话每月还款7400元，那么实际购房所花费为118.8万。假设10年间我的工资从3000上涨到5000，房价—收入比就在20～33之间浮动。我还真不信了，能有多少人在10以下？中国是不缺富人，但比我还穷的人比比皆是。

       中国城市居民普遍存在一种“买房保值”的非正常心态：储蓄利率赶不上物价上涨，股票市场的风险太大，黄金、石油我玩不起，那我买个房子总不会亏吧？这种心态真让人啼笑皆非，如果你买房子是做投资，那另当别论；大部分人买房应该是为了居住，既然如此房子就是消耗品，别总惦记着再出售时就可以捞回老本。房价是被政府和商人唱多的，可你能准确判断出拐点的时机吗？一旦房价下跌，房产就难以原价变现了。房地产问题历来就是一个金融问题，资产价格多年来持续上扬，会使货币数量管理困难，物价上涨压力增加，金融市场风险加大，最终催生“泡沫经济”。就拿上海房地产市场来说，谁能厚颜说没有泡沫？这里有一副2007年的上海房价示意图，周边1万、市区2万、中心3万的格局已持续了好几年，这么大的泡沫一直绷着，一方面是因为政府要维持经济发展的态势，然而政府只能通过资金杠杆来改变游戏规则，却不能改变土地作为投资品收取高溢价的定位；另一方面是因为需求确实存在，房地产业想如此肆无忌惮的玩下去，根本点在于保证足够的需求。但你想到没有，需要买房的人虽多，但真正“无房可住”的毕竟是少数。所以当房价过分上涨时，多数人开始持观望态度，根基不稳的中国房地产市场立刻就开始自乱阵脚。


       有人总是乐观的认为，中国政府是会宏观调控滴，不会放任楼市崩盘、更不会允许经济萧条滴，这么说好象美国人就允许金融危机一样。看看咱这长期一放就乱、一乱就收、一收就死、死完再放的鸟样，我不知道他们的信心从何而来，经济现象最基本的特点是复杂性和滞后性，它并不以人为意志所转移。我只知道消费、出口、政府支出是发展经济的三驾马车，我们把钱扔进股市和楼市后，消费就别指望了；至于出口，前景也是愈趋惨淡。而政府支出的重点，都是四万亿、十大产业振兴方案、汽车家电下乡这样产能过剩、与事无补的重口味投资。宏观经济若不能健康成长，房价的虚高就犹如拔苗助长。2008年股市的跌荡让广大的投资与投机者惊魂甫定，楼市的崩盘危机又是隐隐若现。这次要玩就是大手笔了，因为整个房地产业积累的财富是A股的十倍以上。

       谢国忠说房地产市场崩盘会让大部分中国人开怀大笑，这话太不负责任了。房地产行业是和金融、制造、建筑、建材、运输、服务等许多行业同步运行的，房价急剧下滑只会严重伤害中国经济，并不意味着低收入群体就有了购房能力。长期以来，我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约70%的房地产开发资金来自商业银行贷款的支持。房价如果下挫30%以上，作为经济命脉的银行就要承受数万亿元的坏帐，甚至面临倒闭的危险。这种骑虎难下的姿态极具悲剧意味，直接跳下来的话当场就死；而就算你抓的再紧，也总有力竭而落的一天。

       分散房地产风险的方法确实是有的，比如通过并购贷款、信托投资基金(REITs)、股权投资基金等方法来拓宽融资渠道，但无法从根本上解决问题。道高一尺，魔高一丈，土地一边连着财政、一边连着金融的局面无法改变，开发商总可以找到一个合适的支点来撬动银行资金。就拿眼下火暴的信托来说，去年就流行使用“股权+回购”的模式来变相借贷，现在通常是以存量资产（未销售的楼盘）来抵押认购，这都是无本或小本利用资金杠杆来获取高额利润的非常规操作，一旦行情走低，资金链断裂，开发商、银行、普通投资者都会死得很惨。再比如说被许多人寄予厚望的民间融资，目前还基本上处于地下和试点的状态，等它成熟起来，楼市恐怕已经over很多年了。

       以上是本人对中国房价的不合理性及成因的基本概括，一家之言，请勿较真。对房子的渴求来源于中国人重家庭观念的传统，我理解，但将“家”等同于一套房产，并耗费一生最好的时光为其殚精竭虑，对此我实在不敢苟同。一句话，我不下地狱，谁爱下谁下