神马文学网房地产市场三重境界：消费、投资与恐慌-叶檀-搜狐博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/02 13:43:18
房地产市场三重境界：消费、投资与恐慌
2009-12-13 地产画报
古人说，写诗有三重境界，房地产市场也有三重境界。
刚启动时，必然是自住型的消费需要占主导地位，此时房价微涨；而后各项政策跟进，市场热度提升，投资型需要上升，最终占据主导地位，房地产市场逐步泡沫化；最高境界是恐慌性需要，不管是自住还是投资，看着房价上升心里发慌，担心钱在手里发霉，无论如何都要抢购一套房才安心。
2009年的房地产市场一年之内就经历了上述三种境界。3月之前是持币观望琢磨着抄底，大家想的是这房地产不行了，不知跌到什么时候是个底。其实大家心里是把美国和日本的房地产市场拿来作为参考指标，迟迟不出手。
到3、4月间，政策拉动的效应逐渐显现，刚性需求者逐步出手；而到5、6月，投资者大批跟进，目前一些城市投资占比已经高达50%以上；到10月份以后，恐慌性需求跟进，特点是前期小投资者开始出货，而任何概念都被购房者看作房地产市场的看涨风向标，无论是政策年底到期的预期，还是轨道交通的概念。
创造恐慌性需求主要是节衣缩食的普通购房者，表现在二手房成交高涨。听到中介机构年底税收优惠政策到期的电话就乱了方寸。如北京的房地产市场最为明显，据我爱我家市场研究中心的研究结果预测，今年全年北京二手房交易量将有望达到20万套，首次超过新房交易的15万套。这是自去年一二手房销量分庭抗礼之后，北京二手房交易量首次压倒性的超过一手房。
深圳同样如此，二手房市场火爆之极。世华地产市场研究中心总监肖小平表示，根据市规划国土委网站数据统计来看，近十周二手房成交量一路上涨，周成交量屡创新高。火爆的情况还在延续。同时，保持稳健投资策略的投资者开始出手套现，如2006、2007年上海新江湾城的投资客套现，获取了翻番的收益。
恐慌性购房是中介机构与开发商炒作预期的结果。一方面是售房者心态笃定，不到心理价位绝不放楼，甚至坐地起价；一方面是中介商无数追命夺魂CALL，警告购房者明年政策会变，再不购房后果严重；另一方面是媒体渲染目前市场供应量不足，每个一线城市供应量缺口都高达上百万平方米。就象股市一样，当大批中小投资者蜂拥进入市场时，市场的短期风险可想而知，中小投资者永远是最后的接盘者。
大规模的道德谴责显然无济于事，解铃还需系铃人。改变恐慌首先需要宽松的政策，减少投资者，市场供应量就会上升。只要收紧货币政策，使得贷款的成本高于持有物业的成本，投资性购房者感受到风险收益不成比，就会主动退出房地产市场；其次是盘活二手房市场与租房市场，也就是盘活房地产市场的存量，政策有必要延续目前的房地产市场二手房税收优惠政策，使市场红利更多地向普通的刚性住房者倾斜；第三，向高端物业、二套房以上的投资者征收物业税，此举同样是增加风险成本的举措，将使部分风险厌恶的投资者退出房地产投资市场。
事实上，我国的自有住房拥有率位居世界前列。根据国家统计局公布的数据，2008年全国城镇的自有住房拥有率就已经达到了87.8%，其中的关键是一半以上的住房在农村以自建房的形式存在，在城市化的过程中，这部分住房将向城镇商品房过度。这部分购房者的特点是，人数庞大、消费能力不高，如果以目前的房价，我国城镇化过程不可能顺利完成。
要堵还要疏。关键之处在于，如果宽松的货币政策暂时不能撤退，投资市场的旺盛就是必然现象，资金不是流向股市就是流向楼市，此时开辟更多的投资市场，降低其他市场的门槛，让更多的人可以通过基金、大宗商品等获得投资性收益，对房地产投资的需求也就不那么迫切了。
恐慌性投资是房地产市场投资的极致现象，无法维持久远。不是政策刺泡，就是市场对高杠杆的投资模式进行报复。