深国商乱象背后大佬知多少：黄茂如风波未平 郑开德浮出水面(2)

“难产”的预售证、房产证

深国商 (SZ:000056)

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大单追踪 资金流向 持仓成本

晶岛项目因缺钱而停工着实奇怪，但更值得玩味的是，深国商似不急着回笼资金以推进项目——预售证至今未办便是例证之一。

公司04年年报曾表示,晶岛项目计划于2005年底封顶并实现预售。至05年,公司亦表示,目前公司正与一些国际著名战略投资者进行接洽，同时，全球范围内的招商工作也全面展开。

此后每一年,公司都在重复同样的说辞——正在与战略投资者接洽，全球招商也在努力推进。但公司从06年底结构封顶后至今仍然未完成一笔招商，甚至连预售证也没有办理。

是否晶岛项目没有价值以致公司招商未果，不得而知。但有两点是记者在采访中获知的，首先，因晶岛项目所在地段太过优越，几乎每日都会有人来询问项目进展情况，包括预售情况如何等等，而施工方也早已修建好了样板房供招商之用——但公司似乎没有预售的打算。其次，旁边的怡景中心城早已于开业前顺利引入战投——原开发商10亿向美国保德信集团出售了一半的股权。

晶岛没有预售的原因是什么？记者曾向三方询问答案，但得到了不同的回复。公司招商部解释，系因公司整体战略、股权归属未定，许多招商活动无法进行故没有预售。公司某高层解释，系因政府不允许分批销售所致。而某深圳地产界人士则提醒：晶岛产权或许存在纠纷以致无法进行预售。

记者随即回查晶岛开发历程，发现05年公司曾有员工内部认购铺面一事，07年被查出后视为违规内部融资。公司曾与07年将此事重新定义为员工激励，但此后一直未召开股东会审议该事项。08年底，恰当公司股权之争风起云涌之时，管理层提出放弃该员工激励方案，将当年融资所得附一定利息退还给员工，但此事竟没有获得股东大会通过。

“员工认购铺面一事是深国商乱象最典型的例证。”有知情人士向记者分析道，“05年时他们认购价仅1.5万/平方米，当时的市价是其3倍以上，同时还修订了苛刻的条件重罚公司违约。但此事也很蹊跷，几大股东对此态度暧昧，致使眼下实施也不允许、放弃实施也不允许。”

该事项为何会与预售证办理牵连起来？查证协议公告，原来，05年认购时就约定：当晶岛办理完预售证时，原先的认购者即应在10日内签订正式合同或放弃认购。眼下，该协议既未获股东大会通过亦未放弃，其法律效应是否还在值得争议，而公司预售证办理之时又是否会产生意料之外的纠纷呢？

如今回头看，即使认购铺面不成，深国商的管理层依然非常“幸运”。从最早能如此“优惠”拿地、而地价还能分期付款，到后来开发成本基本由施工方代垫，深国商仅以极小的资金撬动了几十亿的项目，经营杠杆效益之高令人佩服。更有趣的是，即使有再小的经营风险都由公司股东承担，公司诸员工只需在项目动工时出钱底价认购铺面，完工后便有数倍获利空间，无法完工亦能自动转成年息20%的优先债，其无风险的套利手段似更令人瞠目。

另一方面，与预售证相比，公司房产证的难产似也迷雾重重。

早年的员工大会上，公司高层多次强调要加快晶岛的房产证办理工作以推动再融资。至09年7月主体竣工并验收后，公司随即公告计划用房产证抵押融资15亿——而至今，房产证的办理仍未完成。

对此，公司招商部解释，系因还存在不少施工欠款，乐观预计明年3月即可完成办理。而公司某高层则解释，系因项目在规划验收时发现实际测量的面积比图纸上的少了1000平方米所致。

“眼下，深国商的几笔贷款即将于2010年到期，内部融资问题更不知何时能解决。若算上新近的5.27亿欠款，公司已技术性破产”上述地产人士向记者表示，“项目搁浅在那里，没有资金肯定无法启动，而我预计如果要按计划完成精装修至少还需要几个亿。此前06年底项目结构封顶时没有进行招商预售，眼下房产证又迟迟办不下来无法抵押再融资。毫不夸张地说，如果没有外力帮助，晶岛乃至深国商有可能成为一个死局。”

对此，甚至有投资者大胆质疑，深国商是否在办理房产证时受到了什么阻碍？项目主体封顶后没有进行预售以回笼资金是否有特殊原因？这些又与公司激烈的股权争夺与频繁的控制人更换有何关联？

“唐进宋退”后的利益格局

诸多乱象背后无处不是暗流汹涌的利益博弈。

深国商原有股权结构既分散又相当复杂，境外资本占据大股东之位无所作为，国营资本位列二股东之位态度暧昧，还有各种势力、各为其主的民营资本参局其中，利益格局显得混乱且难以捉摸。

“而这些年，晶岛项目的实际操盘人是宋胜军。”上述人士告诉记者，“所以应该把这次8月份宋的离职与唐大进的进场视为深国商更名改姓的一个变化。”

诚如上述人士所言，即使在宋离职半年后的今天，记者仍在许多场合或明或暗的感受到其对公司的控制与地位。如之前采访过的几位与晶岛项目有过接触或合作的企业主，当被问及晶岛项目是谁的时，仍只认宋胜军为大老板。颇值得一提的是，宋还有在晶岛项目开工当年滞留国外7、8个月的行为，而当时官方的解释是赴外招商。

“从黄茂如的进场，到和昌父子的退场，再到宋胜军的离职，这应该被解读为一系列有关联的事件。”上述人士继续对记者表示，“而唐大进的进场寓意可能就更深了。”

资料显示，与宋胜军的神秘不同，唐大进履历简单清晰，先后在嘉宝田及卓越置业担任总裁及副总裁，在深圳地产界深耕多年，也可排得上一号人物。但也正因为如此，有很多同行难以理解唐愿意去接手深国商的真实想法，以至于有人大胆猜测唐的背后有卓越集团欲染指晶岛项目的考量。

但无论真相如何，有一个细节有必要提及。深圳地产界、文化界内皆知唐大进系深圳商界知名的文艺爱好者，在其出任主席的深圳市书画家协会中，郑开德为名誉主席。另外，唐也是广东潮汕人，亦为深圳潮商组织之一——潮人海外经济促进会的副会长。

正因为此，唐大进的入局显得耐人寻味。但无论如何，从最早的黄茂如、到后来的郑康豪、再到郑开德及唐大进，这批深耕在深圳地产界的潮汕大佬们轮番登上深国商的资本舞台，他们是团结一致、齐张虎口欲吞下公司？还是各为其主、互相拆台把深国商当作派系斗争的工具？