部分房产项目利润率近100％ 监管部门岂能以一己之私害天下之公？(南方日报 2006-9-28)

部分房产项目利润率近100％ 监管部门岂能以一己之私害天下之公？
2006-09-28 10:33:00  来源: 南方日报  作者: 张睿

图：是“不能见人”还是“见不得人”？
应不应该公布，单独公布是否公平，能否抑制房价，应公布哪些信息
公开建房成本争议对准四焦点
编者按:
关于是否应公布建房成本的争议，已经愈演愈烈。牵涉的各方——政府有关部门、市民和开发商，大家各说各理。表面看起来，除了房价错了，大家都没有错。但房子不是普通的商品，实现百姓安居乃是社会公义，如果能从这个角度出发，大家就不会争论应不应该公布和谁对谁错，而是去认真解决问题。
日前有媒体报道，江苏盐城出台文件，要求公布房价构成清单。同时，沪杭出现“民间版”建房成本清单。这又一次引发了对“是否应公开建房成本”的大讨论。
焦点一
建房成本应不应该公布？
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，政府有责任将市场上双方的信息都告诉民众。
不少业内人士则认为，公开每个项目的开发成本涉及到商业秘密，政府过度干预市场是以前计划经济的做法。
对此，广州大学经济与管理学院副教授、房地产研究所所长陈琳表示，首先要对所要公开的“成本”的概念有一个界定。如果是这个行业的社会平均成本，应该是清晰并且可以公开的。但对于个别企业而言，不断控制并降低企业自身运作的成本，从而获得合理超额利润，这是企业保持前进的动力。公开房屋开发成本并且依据成本去定价，这在正常的市场机制下，并不是一个明智之举。
焦点二
单独公开房屋成本不公平？
陈琳认为，由于住房兼有普通商品和人们生活必需品的双重性质，而且其价值很大，许多人需要投入一生的积蓄才可以购买。因此房地产行业的备受关注也很正常。
广州市一位不愿意透露姓名的开发商则表示，民众认为高房价的罪魁祸首是开发商，直接促成公开成本要求的产生。房地产被认为一个暴利行业，人们希望对其“暴利”进行曝光。但房地产总体的平均利润并不像许多民众想象的那样高。另外一方面，暴利行业很多，为何偏偏让房地产曝光成本？这对房地产市场而言是不公平的。
焦点三
公开成本就能抑制房价吗？
“公开房屋成本”的支持者多数认为这能成为抑制房地产暴利的有效手段。“让开发商的成本和利润曝光，并接受监督，使其不能再随意赚老百姓的钱”，一位网友的留言反映了不少支持者的心态。但公开成本就能抑制房价吗？
陈琳认为，住房的定价，成本并不是其决定因素——开发商最后卖出去的价格是最终被市场认可的价格，价格的高低最终要看市场的供求关系。
而广州个人合作建房的发起人魏琨也表示，房屋成本的最大秘密在土地，现在采用招挂拍形式出让土地的开发项目，可以说，成本的最大头已经是公开的了，其他成本则差别不会太大。但广州目前许多在售项目的土地，是“8·31”大限之前通过协议出让取得的，有的土地成本少得可怜，但这些楼盘的房价也不可能根据土地成本来定。
焦点四
应该公布哪些价格信息？
如果企业个别成本的公开仍然受争议的话，应该公布哪些信息来化解市场上的信息不对称呢？
陈琳表示，商品房之外的社会保障性质的廉租房、经济适用房以及目前广州新社区住房，这部分房子采取政府指导价，公开成本接受监督是有必要的，而且政府还应该加大管理的力度。
此外，房地产的售价应该公开，做到“明码标价”，这既是开发商可以做的也是应该做的。这样才能保证房地产市场消费者的利益不受到侵害。而中央部委多次提出的保证房地产市场价格信息透明化的内涵也正在于此。
■新闻链接
江苏盐城出台规定明确要求
新建商品房要公布“成本清单”
日前，江苏省盐城市物价局出台《现行商品房价格政策要点》，要求开发商公布新建商品房价格成本清单。这是去年5月江苏要求各地建立商品房社会成本监审制度以来，首家制定出具有约束性的商品房定价标准。
《要点》对商品房定价制定了9条规定，明确要求开发商提供“房价成本清单”。盐城市物价局房地产价格处一位负责人表示，为得到最接近真实房价成本的数据，物价部门改变了以往由开发商上报材料的做法，一方面由盐城市价格认证中心提供相关数据，另一方面成立成本调查队，对开发项目的公共配套、基础设施等方面进行实地调查，成本计算“精确到建筑材料的使用”。
杭州上海曝光“民间版”房地产成本清单
开发商利润率近100％
近日，一位杭州房产业内人士向笔者出示了一份房产开发成本清单。这份清单清楚地显示，某开发商一个投入6亿的项目赚取了5.8亿元的毛利润，回报率近100％。
从该项目成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。
当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，商铺与车位也价格不菲。
与此同时，笔者还从有关渠道获得了上海某开发商的预算规划。
上海某开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道。开发商的“如意算盘”是，项目的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米，从成本到售价翻了一倍。
■新华时评
监管部门不能因一己之私害天下之公
近几天，房屋成本是否为商业秘密的争议再掀波澜，耐人寻味的是建设部门的一系列“表态”。
广东省建设厅先是以有可能侵犯企业商业秘密和影响公平竞争环境为由，“否决”了人大代表要求公开房屋成本的建议；此后，记者向建设部和其他一些地方的建设厅、建委了解情况，得到的答复几乎异口同声，“对此问题不便表态”。
他们的理由要么是“时机不成熟”，要么“有可能影响房地产的健康发展”。显然，这个说法表明了建设部门一些干部的模糊认识，很大程度上反映出监管部门站在谁的立场上，如何看待目前的房市暴利和公众的信息需求。
一直以来，房地产市场存在的暴利和信息不透明问题十分明显，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。现在的突出问题是，一些地方政府和职能部门“越位”和“缺位”。而房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。按道理，调控房价这么久了，居然一直没有具体住房成本的资料供决策参考，调控的参照物不清楚，不能说不是一个缺陷。
我国价格法明确规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，经营者不得违反法律、法规牟取暴利。据此，建设部门想要查出房地产业是否有暴利，公开成本价格后，答案自然可见分晓。
再从商业秘密来看，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。按照反不正当竞争法，对开发商而言，他们之间有商业秘密。但说到房屋社会平均成本，就没有秘密可言。
法律专家指出，在我国市场经济发展过程中，不少产业存在着操作不规范、暴利等“灰黑现象”。对关系国计民生的重要行业和商品采取公布“成本”的做法，具有积极意义。而构建和谐社会，重要的一点就是坚持以人为本，始终把最广大人民的根本利益作为出发点和落脚点。
维护市场秩序，维护社会公平，依法消除暴利，这是政府部门的责任。面对楼市调控这样一个大问题，人们期待，监管部门就高房价能对症下药，不能因一己之私，而害天下之公。
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/jwxy/200609280580.asp