商铺投资指南 40万元新社区开家洗衣店

2005年09月23日09:14 许子凌 新京报
建议店面五六十平米，加盟经营，重点考察三环外住户在1500户以上的普通社区或1000户以上的高档楼盘
引子 经过多年的打拼，在中关村从事IT产品销售的王女士夫妇小有积蓄。为了扩大经营范围，夫妇俩决定投资社区商业，由王女士经营。在征询了多位朋友的意见后，王女士准备抽出40万元左右的闲置资金，开家具有一定规模的洗衣店。由于初次入市，王女士对选择在哪些社区开店颇有疑虑。受其委托，记者找来专业投资人士为王女士提供指南，并“海选”社区底商。
业界认为，在大型社区或是多个中小型社区集中的地方开连锁洗衣店，投资回报会比较有保障。本报记者周晓东摄
「定位」加盟店，“前店后厂”
据了解，北京洗衣行业目前主要有三类店面：一是社区洗衣店，它占据了整个洗衣行业的大半江山；二是位于高档写字楼、商务办公场所的洗衣店；三是在超市、百货商店内开设的店面。由于受选址和租金的限制，现在在市中心交通主要干道已很难找到合适店址，即使勉强找到，也因为竞争激烈、成本太高，投资风险陡增。
相关人士指出，洗衣是薄利行业，利润不高但较为稳定。如果只想在小区里开家小的收衣点，几万元就可以办妥，但要想开家服务较为完备的洗衣店，先期资金投入至少在20万元以上。王女士目前有40万元左右的闲置资金，因此王女士较适宜开家“前店后厂”式的社区洗衣店，面积为50－60平方米。
万年花城商业地产中心经理杨海龙称，在社区内开办洗衣店，其运营模式主要有两种：一是加盟品牌公司，经营连锁店；二是自行创办自己的品牌。杨海龙认为，从1990年代初发展至今，北京洗衣行业已逐步成熟，王女士要想单独打造自己的品牌，仅靠40万元的投资显然不够。他建议王女士最好加盟荣昌、福奈特、普兰德等北京知名的洗衣品牌公司。
「选址」三环外大盘、新盘
开社区洗衣店，店址选择是前期工作中最为关键的因素之一。只有选对了店址，才可尽快收回成本，实现赢利。
投资初期，王女士应充分了解小区的居民数量、收入水平、文化层次、小区周边的商业环境。收入过低的居民点内不适合开较大投资规模的洗衣店，只能以便利洗衣、低廉收费的大众洗衣作为投资方向；收入水平相对较高、具有一定文化层次的居民群体，对于洗衣服务的要求相对更高一些，在这样的居民点可以投入一定的资金，开设较具规模的洗衣店。
北京荣昌洗衣副总经理张垠茂提醒说，经过多年的发展，在北京三环以内的成熟区域，目前洗衣店已经较为密集，而且店面租金、售价都较高，已不太适合再开设新店面。王女士应该多关注三环外新开发的大盘。住户在1500户以上的普通社区或者1000户以上的高档社区，都可列为优先考虑的投资目标。
张垠茂表示，上述两类社区可以养活一个颇具规模的高品质洗衣店。而判断一个社区是否高档，主要依据是看其住宅均价是否达到8000元/平米。除此之外，王女士也可注意观察社区内的私家车保有量以及饮食、美容等其他行业的情况，也可了解社区居民的消费层次。
业内人士表示，洗衣店选址要定在人群集中、方便快捷的地方。王女士应充分考察以下四种社区：一是靠近繁华商业区的社区，商圈范围比较广泛，社区商业辐射力强，人流量大，营业额能达到很高；二是周边居住小区密集的社区，若是多个中小型社区相对集中，洗衣需求量必然很大，消费群体也比较稳定，生意便有保障；三是商业街或者其他商业配套完备的大型社区，商业配套完备，人气较旺盛，洗衣店的客流量会较大；四是交通便利，临近交通枢纽的社区，比如地铁沿线、高速公路枢纽站等。
「建议」10余个大盘可重点关注
记者搜索发现，随着北京楼市的稳步发展，目前在三环外适合开设洗衣店的大盘很多。如位于京城西南的万年花城、三环新城、翡翠城、清城时代广场；位于东部的万象新街、后现代城、国美第一城、珠江罗马嘉园、阳光上东；位于北部的万科新城、太阳星城等。这些社区的规模都较大，消费层次也较高，王女士可重点关注其底商。
■底商推介
●万年花城
社区总建筑面积约200万平方米。其中，商业部分达13万平米，共分三个层次：一是简单的便利店，包括快餐店、药店等；二是商业街区；三是区域商业中心。社区全部入住后，总住户达到1万户，人口约4万人。目前，适合开设洗衣店的底商均价约12000元/平方米。
●国美第一城
项目地处朝阳北路、姚家园路与青年路的交汇点，总建筑面积100万平方米。根据市政规划和区域住宅供应量，未来青年路及周边板块将形成新的居住长廊，居住人口预计达近10万人。项目商业街区建筑面积达到14万平米。
●翡翠城
翡翠城总建筑面积80万平方米，翡翠城从2001年开始建设，目前已开发30余万平方米，福提岛是翡翠城新开盘的最新一期产品。项目商业配套设施现已开发20000平方米，其商业街规划了300米长，共50间业态齐全的店铺，目前售价约8000元－10000元/平方米。
■投资贴士
新盘底商宜按揭购买
开设洗衣店主要成本支出包括经营场所、相关设备、加盟费用等方面。荣昌洗衣副总经理张垠茂告诉记者，要想加盟实力雄厚的品牌公司，前期成本投入要高一些，但资金回收相对也快。
以荣昌洗衣为例，如果开一家店面规模在60平方米左右的连锁洗衣店，进口设备投资在28万元左右，加盟费用约9万元，店铺装修费用约3万元，加上店面租金或购买资金，前期投入约四五十万元。如果资金比较紧张，投资者可以考虑缩小店面或者改用国产设备。
万年花城商业地产中心经理杨海龙表示，如果资金较为充裕，在新社区开洗衣店最好不要租赁店面，而是通过按揭的方式购买店铺。这样一来，除了洗衣方面的资金回收外，店铺本身也具有一定的升值潜力，一举两得。
有关人士透露，连锁洗衣店不是暴利行业，而是薄利行业。该行业属于长线投资，一般需2－5年方能收回成本，但该行业利润较为稳定，投资风险相对较小。
避开“临水临电”店面
洗衣作为一种服务行业，由于要安置一些专用设备，所选店铺应该满足洗衣的相关需要。除了租金或售价外，投资者在租赁或者购买店面时应认真考察店面的以下因素。
一是店面上水、排水、排污一定要好。洗衣行业需要经常排水、排污，如果上水、排水、排污设备不够通畅，势必会给今后的经营带来后患。因此，投资者应认真考察社区用水是不是临时水。
如果遇到“临水”楼盘，投资者应慎重做出决定。
二是洗衣设备对供电也有特殊要求，电压应该达到380伏，容量10－70KW而且最好不是临时供电。
三是店面应满足供应蒸汽的需要。投资者一般可通过以下途径得到蒸汽：干洗店所在建筑可以提供满足要求的蒸汽；店铺能够容许安放蒸汽锅炉；也可购买自带蒸汽发生装置的相关设备。