老人房产的继承问题 （二）

老人房产的继承问题
——关于房产继承问题的信（二）
北京京都律师事务所  白而强
老同学们你们好！
上封信写了老人房产处理的几种方式，那里面我主要谈的是如何避免房屋过户程序中的许多“麻烦”，而没有谈老人自身的权益如何保护；另外，对多子女继承老人一套房产应如何处理的问题也需要再说清楚一些——
一、有的老人担心：原来的产权人一旦变换为新的产权人，老人对自己房屋的所有权就没有了。在老人心中这就等于“断了自己的退路”：万一以后新产权人来赶自己“腾房”，自己就处于“叫天不应”的境地！所以老人可能坚决不同意将自己的产权证更换成其他人哪怕是孩子的名字……
二、对于买房人来讲，在一般的房屋预售关系中，只要没拿到“房本”，自己先交的钱就可能“打了水漂”。实践中也有一些买主为此陷于无休止的官司中……
三、兄弟姐妹多人对老人房产都想继承；老人目前健在，若以买卖方式过户给其中一个人，其他人不会同意，从而造成不得不拖延到老人去世、还是要走以“继承”程序解决问题的路，光公证费就花好几笔！万一发生诉讼，花钱费时间，麻烦更大！怎么办?
四、在家庭内部原来可能口头协商好了的房屋过户，也可能存在类似的问题——当初老人单位卖房，哥哥姐姐都说好了他们不要，也不买，让小妹妹出钱买了房，说将来归小妹。可是房产证上还是老人的名字！现在老人去世了，一个哥哥又说他有继承权，要继承老人的房产……结果小妹还得先去找证据证明自己出钱买房的事实，再找证据证明哥哥姐姐当年表示放弃的事实。最后打官司，法院还只听哥哥现在的意见，不承认当年放弃的事实，结果还得走“法定继承”的程序，一人一份……！！！
针对这个问题的解决方案是：用“预告登记”的方法保护老人、买房人或多位继承人的权益，避免走“继承”程序时某些麻烦的发生。
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
“预告登记”是物权法新规定的房产管理部门对房屋预售行为给予登记的制度。它即不是真的“过户登记”将房产换了新主人（给了某个人，其他人包括原房主的权益就没有保障了）；又不是一般的预售买卖（卖不卖？什么时候卖？卖给谁？房主一房两卖怎么办？都是未定之数。真要发生了违约，还得去打官司）……而是一种将“现在定房，将来过户”的事实提交给房屋管理部门先予排他性登记备案的新管理制度。
房屋预售的预告登记：房屋等不动产权利人的变更是需要办理过户手续才能生效的。以前的登记制度只是对房屋买卖成交的事实进行登记，更换房主的名字，换发新房产证。而“预告登记”是对“未来的”房屋买卖事实进行预先登记，记录卖方和买方的名字、双方同意买卖的事实、双方约定的“过户”变更房产证产权人的条件等，并不立即更换新房产证，更不会变更房主的名字（这样就保护了房主的权益——双方约定的条件未成就，房屋就不能过户）；进行这样的登记后，被登记的房产就进入了房管部门的监管之中，不能随便再卖给其他任何人了（这样就保护了买房人的权益：万一房主以后再卖给出高价的人，房管部门不给做变更登记，房产证不能换！或者老人突然去世，有人主张该房屋成为遗产，要走继承的程序。该“预告登记”就可以证明房屋已经预定出售，不是遗产！）。
预告登记的好处在于：老人生前可以按自己的意愿处理自己房产，还可以预先得到房款用于个人消费，希望居住在自己房产里终老的老人，可以心安理得地在自己是产权人的房屋里居住生活，任何人都无权打搅！
经过预告登记，主管部门对登记的不动产的未来走向就有了一种确认。只要“预告登记”了，就等于房屋买卖行为已经开始而尚未结束，就可以对抗关于“继承”或者再卖给其他人的主张，未经预告登记权利人同意，该房产上的处分行为不发生物权效力（即“排他性”）。
对于多位都要分割父母房产的兄弟姐妹来讲，能现在达成“按份共有房产”协议的，可以直接去房管部门以买卖方式办理“房屋共有权证”，多人共同持有房产证，以后再具体进行分配（比如出售后分钱或者一人承诺买下按约定份额付款给其他人等等）。总之，先实现了“买卖”（预告登记就标志着行政权力经当事人申请而对不动产买卖进行监管的事实），将来就可以避免继承中可能出现的一系列麻烦……！！
至于有的人现在没钱，就指望将来通过“继承”，不花钱就得到一份财产，也是可以理解的。可是实际上将来得到的那份房产也需要将整个房产变了现（即出售）才能让每个继承人得到现钱，否则它永远是一个建筑物而已！而要“变现”，还需要继承人办理完全部继承手续，才能进入“变现”的程序——还得花一些钱！所以，没钱的人设法说服（或同意）有购买能力的兄弟姐妹出钱“赎买”可能是一个解决的办法。
另外，我们这辈人也已经到了六十岁左右的年龄，我知道有几位朋友属于“丁克”家庭（即无子女），你们现在的房屋等“不动产”将来的处理就存在同样问题——或者赠送给兄弟姐妹，或者是无人继承，按法律规定那就要收归国有……所以，若提前采用“预告登记”方式处理，提前将房产变成现金消费掉，“到时候”可就真的能够“赤条条来去无牵挂”了！！J!!
我的意见是否有参考价值，请你们考虑！
对物权法规定的“预告登记”，今年公布的《房屋登记办法》中就有一些关于“预告登记”的相关条款。请各位自己去查找一下、认真学习并遵照执行。
让你们给老人提起这个话题，颇有些“图谋老人财产”的嫌疑，真是难为你们！
考虑再三，以私信的方式提醒你们，你们再在家族里提起这个“讨厌律师”的信，就有个谈话由头了，是不是能稍微解脱你们一下？
职业使然，热心使然，若有得罪，只能请诸位原谅了。
有什么问题请mail给我：wolfbai@163.com
老同学  白而强