神马文学网诸多变数如何把握 揭开地产股暴涨之谜
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 04:52:56
www.hexun.com 【2006.08.28 16:44】 网易财经
【作者：张建军】
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商业地产：翘动市场做多神经的强心针
3万亿元庞大商机营造奥运板块2年牛市
数字电视行情第一波汹涌而至 首选四股
机构抢筹锁定潜在业绩爆增的飙升个股
新动力拓展反弹空间 做多动力相继涌现
筹码高度集中 二线蓝筹成机构增仓重点
房地产热终于开始有了降温的迹象。但是，在政策和资本激烈博弈之下，展望后市，房地产行业仍存在着很多的变数。
自2003年开始，国家已经对房地产行业进行宏观调控，2005年3月起调控力度骤然加大，中央、地方政府先后密集出台了以新国八条为代表的近二十项针对房地产过热的政策，使房地产行业一时风声鹤唳。然而，短暂的回落之后，迅速反弹；跨入2006年，房地产依然高烧不退，社会舆论压力甚大，迫使政府再次下猛药抑制房地产热；今年4月-8月，短短四个月间，国务院及相关部委先后出台以国六条为中心的十项政策，并且制订了极具针对性的实施细则，至8月中，一些统计数据表明，房地产热终于开始有了降温的迹象。但是，在政策和资本激烈博弈之下，展望后市，房地产行业仍存在着很多的变数。
中央和地方的矛盾如何解决
中央政府2005年的调控政策力度不可谓不大，但下达到地方之后，效果层层打折，在具体执行过程中已经大为弱化，主要原因是与地方利益、考核体系有明显的冲突。在各地GDP竞赛和经营城市口号的热浪下，调控政策被巧妙化解。在巨大的造富效应面前，大量的资本涌入，房地产商、银行和地方政府已经隐然结成了利益联盟，使大多数政策在执行过程中偏离了原来的轨道，难以有效压抑房地产投资的热潮，致使中央政府不得不在今年直接细化实施细则，并派出九个土地督察局进驻主要中心城市监督相关政策的落实。从市场的反应可以看到，热点城市的房价确实受到了抑制，但中小城市的房价却呈现加速上涨之势，很显然，地产资本在中心大城市转攻为守的同时，把战线转移到了二线。资本的逐利性会促使它们不断地寻找新的机会，因此，中央政府与地方政府及大地产商的角力仍会继续下去。
货币升值与资产升值如何平衡
由于连续多年的贸易顺差和巨额的外汇储备，在强大的内外压力下，自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础的汇率改革，形成更富弹性的人民币汇率机制。人民币就此踏上了漫漫的升值之路。但国家也采取了消化外汇储备、改革外汇政策等一系列措施来化解升值压力。而房地产作为人民币重要资产，其升值本身能起到分流资金、分解压力的作用。今年以来，人民币升值的速度不断加快，大量外资涌进，推动房地产的价格不断攀升。同时，央行接连加息和调高存款准备金率，中央政府调控房地产的力度越来越强。几大因素共同作用下，发生了正负相关关系：本币升值———推动资产升值———政策调控———加息和调高存款准备金率———进一步推动本币升值。简单地说，本币升值加热房地产，政策调控、加息和调高存款准备金率则是给房地产降温。在这种近似连环套的微妙关系中，要实现房地产符合民众期望的降温并不容易。
房地产行业始终是体制暴利行业
我国房价早就是众矢之的，可房价就是跌不下来。实际上，影响房价的因数有很多，难以一一赘述。中国房地产行业获得的超额利润，来源于政府对土地的行政性垄断。虽然全国房地产企业超过4万家，表面上是个充分竞争的行业，但由于上游的土地国有，政府充当了垄断的土地供应商的角色，土地的垄断供应正是近年来开发商能够获取高额利润的关键，实际上属于制度性利润。因此，有能力取得土地者也就有了取得高额利润的基础。虽然近年来随着政策透明度的增强和招标制度的实施，开发商取得土地的成本提高，政策调控又造成资金偏紧、融资成本抬高，单位利润有所下降；但同时也造就了行业整合的机会，储备大量土地、手握充裕资金的大型地产企业逐渐做大做强，已有走向地产寡头的趋势；行业垄断的逐步形成，将大大抬高行业进入的门槛，又从另一个层面保证了高额利润。可以预见，未来相当长的时期内，房地产行业利润仍然远高于社会平均利润。
房地产板块的投资策略
目前，人民币加速升值已是一个不争的事实，房地产作为主要的人民币资产正受到了高度的关注，而且在政策强烈调控之下仍然保持了良好的发展势头，主要的房地产企业的业绩都出现了不同程度的增长。我们认为，人民币升值作为一个推动房地产上涨的共识，对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求关系的刺激效应，相比之下，真正提升房地产企业价值的是能带来巨额增殖的土地储备和企业品牌。
当今中国经济处于高速增长的态势下，人民币也走上长期升值通道，在这种背景下，房地产资产受到国际游资的高度关注；去年以来，大量外资流入并购买了不少大中城市的房产。因此，在房地产行业基本面保持稳定的情况下，虽然还可能会有后续的调控政策出台，但房地产的强势仍然难以真正消退。而房地产行业的制度性利润是不会在短时期内急剧下降，我们有足够的理由对其未来几年的持续增长保持信心。
在证券市场上，房地产板块已经受到投资者高度认同，不少上市公司也充分利用了资本市场的融资实现跳跃式发展，像万科A、招商地产等优质企业在自身高速成长的同时也给了投资者丰厚的回报。最近两年的宏观调控，不但没有削弱它们的实力，反而使它们在行业整合中越做越强。今年上半年，作为上一轮行情的主要领涨者，房地产板块借政策调控之机已经率先进行了充分的调整，大浪淘沙之下，优势品种已经悄然走强。在下半年乃至明年的房地产行业投资策略上，应区别对待、有所侧重。
综观目前房地产上市公司中，资金、品牌综合实力在行业地位上出类拔萃的并不多，土地储备充裕、资金实力强劲、发展潜力巨大、品牌附加值高的房企仅G万科A、保利地产、G招商局等寥寥几家，具备长期战略性投资价值。在二线品种中，如G中粮地、G金融街、新湖创业等大股东实力雄厚，有能力注入优质资产的或具有较强地域竞争力的约十多家，也具有中期战术性投资价值，而且一些企业制度优越的公司有望在行业整合中脱颖而出，跨入一线行列。
综合近期影响房地产行业的各种因数，再展望未来，我们认为，中国的房地产行业始终会是资本热钱的追逐对象，是一个能长期保持较高增长的行业，也是证券市场上能为投资者带来丰厚回报的行业。
【作者：张建军】
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3万亿元庞大商机营造奥运板块2年牛市
数字电视行情第一波汹涌而至 首选四股
机构抢筹锁定潜在业绩爆增的飙升个股
新动力拓展反弹空间 做多动力相继涌现
筹码高度集中 二线蓝筹成机构增仓重点
房地产热终于开始有了降温的迹象。但是，在政策和资本激烈博弈之下，展望后市，房地产行业仍存在着很多的变数。
自2003年开始，国家已经对房地产行业进行宏观调控，2005年3月起调控力度骤然加大，中央、地方政府先后密集出台了以新国八条为代表的近二十项针对房地产过热的政策，使房地产行业一时风声鹤唳。然而，短暂的回落之后，迅速反弹；跨入2006年，房地产依然高烧不退，社会舆论压力甚大，迫使政府再次下猛药抑制房地产热；今年4月-8月，短短四个月间，国务院及相关部委先后出台以国六条为中心的十项政策，并且制订了极具针对性的实施细则，至8月中，一些统计数据表明，房地产热终于开始有了降温的迹象。但是，在政策和资本激烈博弈之下，展望后市，房地产行业仍存在着很多的变数。
中央和地方的矛盾如何解决
中央政府2005年的调控政策力度不可谓不大，但下达到地方之后，效果层层打折，在具体执行过程中已经大为弱化，主要原因是与地方利益、考核体系有明显的冲突。在各地GDP竞赛和经营城市口号的热浪下，调控政策被巧妙化解。在巨大的造富效应面前，大量的资本涌入，房地产商、银行和地方政府已经隐然结成了利益联盟，使大多数政策在执行过程中偏离了原来的轨道，难以有效压抑房地产投资的热潮，致使中央政府不得不在今年直接细化实施细则，并派出九个土地督察局进驻主要中心城市监督相关政策的落实。从市场的反应可以看到，热点城市的房价确实受到了抑制，但中小城市的房价却呈现加速上涨之势，很显然，地产资本在中心大城市转攻为守的同时，把战线转移到了二线。资本的逐利性会促使它们不断地寻找新的机会，因此，中央政府与地方政府及大地产商的角力仍会继续下去。
货币升值与资产升值如何平衡
由于连续多年的贸易顺差和巨额的外汇储备，在强大的内外压力下，自2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础的汇率改革，形成更富弹性的人民币汇率机制。人民币就此踏上了漫漫的升值之路。但国家也采取了消化外汇储备、改革外汇政策等一系列措施来化解升值压力。而房地产作为人民币重要资产，其升值本身能起到分流资金、分解压力的作用。今年以来，人民币升值的速度不断加快，大量外资涌进，推动房地产的价格不断攀升。同时，央行接连加息和调高存款准备金率，中央政府调控房地产的力度越来越强。几大因素共同作用下，发生了正负相关关系：本币升值———推动资产升值———政策调控———加息和调高存款准备金率———进一步推动本币升值。简单地说，本币升值加热房地产，政策调控、加息和调高存款准备金率则是给房地产降温。在这种近似连环套的微妙关系中，要实现房地产符合民众期望的降温并不容易。
房地产行业始终是体制暴利行业
我国房价早就是众矢之的，可房价就是跌不下来。实际上，影响房价的因数有很多，难以一一赘述。中国房地产行业获得的超额利润，来源于政府对土地的行政性垄断。虽然全国房地产企业超过4万家，表面上是个充分竞争的行业，但由于上游的土地国有，政府充当了垄断的土地供应商的角色，土地的垄断供应正是近年来开发商能够获取高额利润的关键，实际上属于制度性利润。因此，有能力取得土地者也就有了取得高额利润的基础。虽然近年来随着政策透明度的增强和招标制度的实施，开发商取得土地的成本提高，政策调控又造成资金偏紧、融资成本抬高，单位利润有所下降；但同时也造就了行业整合的机会，储备大量土地、手握充裕资金的大型地产企业逐渐做大做强，已有走向地产寡头的趋势；行业垄断的逐步形成，将大大抬高行业进入的门槛，又从另一个层面保证了高额利润。可以预见，未来相当长的时期内，房地产行业利润仍然远高于社会平均利润。
房地产板块的投资策略
目前，人民币加速升值已是一个不争的事实，房地产作为主要的人民币资产正受到了高度的关注，而且在政策强烈调控之下仍然保持了良好的发展势头，主要的房地产企业的业绩都出现了不同程度的增长。我们认为，人民币升值作为一个推动房地产上涨的共识，对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求关系的刺激效应，相比之下，真正提升房地产企业价值的是能带来巨额增殖的土地储备和企业品牌。
当今中国经济处于高速增长的态势下，人民币也走上长期升值通道，在这种背景下，房地产资产受到国际游资的高度关注；去年以来，大量外资流入并购买了不少大中城市的房产。因此，在房地产行业基本面保持稳定的情况下，虽然还可能会有后续的调控政策出台，但房地产的强势仍然难以真正消退。而房地产行业的制度性利润是不会在短时期内急剧下降，我们有足够的理由对其未来几年的持续增长保持信心。
在证券市场上，房地产板块已经受到投资者高度认同，不少上市公司也充分利用了资本市场的融资实现跳跃式发展，像万科A、招商地产等优质企业在自身高速成长的同时也给了投资者丰厚的回报。最近两年的宏观调控，不但没有削弱它们的实力，反而使它们在行业整合中越做越强。今年上半年，作为上一轮行情的主要领涨者，房地产板块借政策调控之机已经率先进行了充分的调整，大浪淘沙之下，优势品种已经悄然走强。在下半年乃至明年的房地产行业投资策略上，应区别对待、有所侧重。
综观目前房地产上市公司中，资金、品牌综合实力在行业地位上出类拔萃的并不多，土地储备充裕、资金实力强劲、发展潜力巨大、品牌附加值高的房企仅G万科A、保利地产、G招商局等寥寥几家，具备长期战略性投资价值。在二线品种中，如G中粮地、G金融街、新湖创业等大股东实力雄厚，有能力注入优质资产的或具有较强地域竞争力的约十多家，也具有中期战术性投资价值，而且一些企业制度优越的公司有望在行业整合中脱颖而出，跨入一线行列。
综合近期影响房地产行业的各种因数，再展望未来，我们认为，中国的房地产行业始终会是资本热钱的追逐对象，是一个能长期保持较高增长的行业，也是证券市场上能为投资者带来丰厚回报的行业。