神马文学网揭秘北京LOFT——层高是关键 产权是保证-尚城业主论坛-北京房地产门户-搜房网
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/01 16:20:44
Loft发源于20世纪中叶纽约曼哈顿西区，原意是指工厂或仓库的楼层，而现在北京打着Loft概念的在售项目就有10来个之多。
专业人士提示，在准备购买此类产品时，一是要看实用性和舒适度，二是要考虑其产权性质。
一，层高和通透性
1. 住宅层高超4.9米按两层面积计算
在考察Loft时，首先应该看它的层高，而这个数据一定要以销售合同里注明的为准。
一般来说，Loft的层高太矮会影响舒适度，但是层高太高也不行，因为政策对此有限制。北京市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。
也就是说，如果是住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才是合法有效的。
专业人士指出，一般能够正常使用的居住高度为2.2米，3.9米的层高实际上只能算是一层半，由于价格比较便宜，顶上一层居住空间的舒适性就难免会打一些折扣。
2. 看房时综合考虑布局和透气性
在一些年轻人看来，Loft和一般的户型相比有着不少优势，比如挑高的接待厅、旋转楼梯、尊重隐私的居住空间、错落有致的居住感受等。不过，由于Loft产品一般以小户型居多，在空间布局和通透效果上，往往会有局限。
一般来说Loft产品面积较小，往往是由一个空间进行隔断，容易出现大开间、短进深的格局，而且仅有一面是窗户，另一面则是入户门和墙，消费者在考察时需要着重考虑其透气性。
二，查验产权
1. 权衡土地使用年限和生活成本
实地考察后还有一个不能忽视的环节，就是查验项目的产权，看清楚是以什么性质立项的。据调查，北京在售的Loft项目差不多有九成都是商业或写字楼立项，这不仅意味着只有40或50年产权，也意味着较高的生活成本。
2. 40年产权能否续期暂无定论
资料显示，按照现行的对于土地使用年限的规定，居住用地为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
去年10月份实施的《物权法》，规定了住宅用地使用期满将自动续期，但是这一政策中并没有包括商业用地或其他用地。也就是说，商业立项的项目，在40年产权到期后，何去何从现在尚无明确的政策指向。不过，商业立项的住宅项目，尽管产权年限比较短，但其按规定可以注册公司，这是优势所在。
3. 商水商电使生活成本提高
水电都是商水商电，生活成本会高一些，由于是商业立项，入住后业主日常生活用水用电都需要按照商水商电的标准来支付，这将比普通住宅使用民水民电多出不少支出。这一情况，其他商业立项的Loft项目也同样存在。
商水商电究竟比民水民电贵多少？专业人士指出，民电的收费标准是每度0.483元，而商电的收费标准是每度0.8元至1元，相比之下商业立项项目的电费成本就高出一倍左右；民水的收费标准是3.9元/吨，商水的收费标准则是8元/吨。
此外，生活用气、物业费等方面，商业立项的项目也会比较高，大部分商业立项的酒店式公寓没有天燃气，需要使用电磁炉和灌装煤气。商业立项的项目多采用酒店式物业管理，物业费一般在4元/平米-8元/平米之间，而普通住宅大多在3.5元/平米以下。
除了生活成本外，商业立项项目先期投入也比住宅立项的普通住宅要大。如果购买的是第一套房，商业立项的项目需要首付款一般是50%，贷款年限最长为10年，而普通住宅需要首付款仅为30%，贷款年限最长为30年。