韩令国：楼市是一个天大的赌局 -韩令国、铝包木窗 -搜房博客

（本文写于2009年6月27日，由于滞留在文件夹没有被发现，也从未发布到博客上，原文一字未改。）

当前无论从经济还是从改革角度讲，都存在着赌的成份，国际上在赌国内也在赌，股市在赌楼市也在赌，政策在赌资本也在赌，百姓在赌市场也在赌，房地产市场在全球经济不稳定的情况下，在各利益方以赌搏市的行为下已经脱离了自然发展的轨迹。当前楼市中，赌的色彩非常严重，开发商、市场需求者、地方政府、宏观政策、外加银行与投机者和外资，都在赌局中博弈。下面来看一看这些不同的利益群体在赌的是什么。 

一、开发商 

对于当前房地产市场环境受经济波动影响的情况下，房地产的从业者开发商，在利益收益受到宏观政策左右的情况下，对赌的是政府与银行继续救市。 

1、因为当前的金融机构在08年下半年与09年上半年中，已经因宏观政策的刺激计划造成达12万亿（包括企业延期贷款）的天量信贷流入市场，在其中相当一部分流入地产业后，在国企及巨无霸民营企业开发商授信的额度，与上半年假按揭套住的信贷资金额度上看，银行已经被房地产业深深套牢了，如果房地产市场发生质变房价下滑，最大的风险承受方是金融机构，在宏观政策骑虎难下的局面下，如果房价大幅度下滑，金融机构的天量信贷注定覆水难收，因此开发商有能力与银行对赌金融杠杆对房地产业的继续支撑。 

2、在没有民富政策支撑市场消费的情况下，工人阶层与普通城镇居民和农民也无法富裕，进而导致实体产业发展过慢，从而影响地方的财政来源，最终地方政府不得不以土地财政作为支柱。房地产业的土地需求作为地方财政最大的财政来源，地方政府在宏观政策以及自身需求下，扔不开土地财政的收入来源，也无法摆脱对房地产业的依赖，所以开发商会对赌地方财政对土地财政的依赖而导致地方政府不得不稳定楼市，令其可持续性发展。 

3、在国家加快推进城市化过程中，每年接近1-2%的城市化人口增长率，对居住需求造成的土地需求，是导致城镇土地资源稀缺的根源，一般大中城市因为基础建设投入不够，一直延续在老城区内重复建设与以老城区为中心向外围扩张的城市化建设路线，注定导致城市化建设进程中，土地供给有限的现实局面，因此在有城市化的宏观政策主导下，外来人口进城率催生的居住需求导致土地永远是稀缺的。另外国家誓守18亿亩耕地红线的政策，与城市化政策在住宅用地上有所冲突，现在的城市化是年轻人口向城市转移，而中老年人口依旧滞留在农村，导致农村旧宅不能还原耕地属性，造成一个人占用双重住宅用地的现象，无疑导致土地供应量逐渐缩小。 

二、市场参与者 

在商品房市场化20多年时间过程中，现在的城镇居民基本已经完成自有住房的市场进程，现在没有居住场所的是外来人口，这群人属于移居群体，有农民工也有大学生，在农业经济发展滞后，人多地少无法满足所有人的生存需求的情况下，这群人为了生存不得已必须来到城市谋生，这一群体按目前统计数字大约在五千万人口左右，而且每年依旧以总人口1%以上的速度在逐步增长，是商品房市场最终的真正参与者，绝对的刚性需求群体，也是未来支撑市场的主力军。 

1、对于当前房价，外来人口群体中个人收入也是不同的，其中收入低的绝大多数是无力参与市场的，而这群人又必须滞留在城市生存，满足其居住需求只有等收入增长或房价下降，显然依照现在的房价收入比看，等待收入增长买房是不可能的，那么这群人只有等房价下降或者有一天被纳入保障范围，不等也要等，所以这群人对楼市几乎没有赌的色彩。 

2、真正与市场博弈的购方群体，实质上是企业白领与公务员这样的中等收入人群，这群人有文化，有分析判断能力，而且善理财，在当前经济环境下，介于本身对市场的认知度相对较高，对当前市场也足够了解，在当前市场内需不足外需无望的情况下，利用政策托市的做法局限性很大，而且要受到通胀或者滞涨以及银行资本金比例不足，及外资入侵和输入性膨胀与人民币升值预期等影响，所以能否持久尚待观察，此时入市无疑不是最佳时机，所以这群人在对赌政策市的停止，也就是房价下行。 

3、有一群需求者不得不说，这群人也是影响楼市的一股暗流，就是国有企业和政府机关牵头的团购，无论这群人是否牵涉企业福利性质，但是其国企与政府机关的外衣就是与开发商砍价的利器，因其具有国企的性质，而且购买力庞大，少则几亿多则数十亿，对开发商来讲，是在资金链拮据时有效的融资渠道，两者之间有着互惠互利的关系，在地王频出开发商资金链日渐趋紧的情况下，这一群体将与开发商对赌的就是楼市不稳定。 

三、地方政府  

房地产市场的变异，地方政府难辞其咎，无论房价高低，地方政府的职能缺位都是房地产市场脱离理性的根源之一，而且腐败与潜规则也成了房地产发展的一块顽疾。

1、作为地方政府来讲，从财政来源上过度依赖于土地财政，为提高财政收入利用土地供给制度限制供给，造成狼多肉少的土地市场现状，不断推升地价，间接助涨房价。 

在这样的土地供给情况下，作为开发商来讲，任志强曾经提过，土地储备是必须要有的，因为一个开发周期需要三年，而这三年内如果没有囤地，下一个开发周期就会延误，对于企业生产来讲，无法良性循环，更无法取得收益，因此一个良性运转的开发企业需要储备三年的生产用地才能确保不会无米下锅。也正因此，地方政府利用开发商这一需求，在土地供给上可以为所欲为，直到最后，不得不反过头帮助开发商稳定市场，其根本目的还是在稳定土地财政，在其利用限制土地供给造成的楼市供需失衡，来推升房价的行为下，最终导致房价过高，市场购买力不足造成了市场波动，这也是一种不理性的行为。

2、当然限制土地供给不是地方政府的单方行为，地方政府是依照坚守18亿亩耕地红线的宏观政策而执行的，具2008年全国土地变更调查显示，我国耕地面积18.26亿亩，说明在宏观政策不变的情况下，今后建筑用地最大量也仅为2600万亩，其中再剔除基本建设与工业用地，在未来城市化增长率不断上涨的情况下，所需用地需求缺口巨大，尽管有人口老龄化的人口变化相应抵除一部分居住用地需求，但十年乃至二十年内，居住用地依旧是稀缺的。而地方政府也就善用了这个稀缺性，在房价不断高涨的情况下，依旧以此来获取财政收益，在市场购买力不足的情况下，基础建设投入需求加大，最终依旧要重回土地市场来谋取基本建设项目的资金来源。 

3、地方财政与中央财政之间的关系，是地方政府违反市场规律支撑楼市的根源，经济危机时期，2009年中央的宏观政策是GDP保八，而作为GDP分支来源的地方财政，无疑在财政上遭受基础建设与上缴财政的双重压力，对此在地方政府没有其它可替代土地财政的支柱财政来源的情况下，不得不以继续深挖土地财政来维系发展，因此只能对房地产业继续扶植甚至依赖，所以至今为止依旧在不断制造地王，最终在救市的行为下导致楼市偏离了市场。 

四、宏观政策与银行及投机者 

当前的银行与投机者借助宏观政策来运作资本牟利是铁证如山的事实，马克思曾经讲过，当资本有50%的利润时就会铤而走险，当利润达到100%时，他们就敢于践踏一切人间法律，当利润达到300%时，他们就敢于冒被绞死的危险。根据马克思这段话，我们对照当前的房地产市场可以看出，在违规信贷炒房的行为推高房价的情况下，当前的房地产市场无疑是资本逐利在作祟，是资本贪婪的本性导致楼市的失衡。

1、宏观政策的大体方向是正确的，但由于操作上相对不够规范，天量信贷的监管不力，造成热钱流入股市与楼市推动市场变化的局面，最终导致双重泡沫。这要归咎于现在的体制不健全，是地方与银行的违规行为导致的，也造成了未来金融隐患的风险，无疑这是宏观政策所不希望的，但是既然米已成炊木已成舟，想改变已经无能为力了，于是宏观政策倾向于维系泡沫，力求市场需求将泡沫虹吸，这无疑是一个拿需求市场作为资本的赌注。 

2、银行作为保增长、保稳定、保民生这三保政策落实所依赖的金融杠杆，在宏观政策实施过程中，是不可缺少的角色，也因此在政策需求下，银监会对其的监管也相对困难，最终在地方政府左右以及银行自身逐利的心理下，将信贷投向楼市投机者，同时在宏观政策对其依赖的情况下，肆无忌惮。可以说在保增长的需求下，对于银行的肆无忌惮只能用没有办法来解释，因为当前许多的投入都是不具备成熟条件的，而银行就是最大的风险承受方。 

4、投机者之所以敢于入市，就是因为宏观政策下市场多了金融杠杆的支撑，在上半年商品房市场中，一折首付层出不穷，零首付的成交状况也比比皆是，而投机者与银行之间，蕴藏着玄妙的关系，有甚者还有地方政府作为中间人，为其牵线搭桥，还有许多的内情，已经无法全部核实，这样的行为严重干扰了市场。 

还有许多因素暂且不表，本文仅需到此就足以表明，在当前房地产市场中，有很多不健康的因素在影响着市场良性发展，而且许多因素都是带有赌博色彩的非市场行为，成为干扰市场稳定与良性发展的外力。今后楼市如果想要健康发展，必须纠正制度偏颇与减少外力介入，同时更要良好的控制投机行为对市场的危害。