一个美籍华人在中国的房产证券化梦想

这名在华尔街有30年投资银行经验的外籍华人，如今却扎根于西部某大省，努力推进其称之为“房屋按揭证券化”的一项计划。这名在华尔街有30年投资银行经验的外籍华人,如今却扎根于西部某大省，努力推进其称之为“房屋按揭证券化”的一项计划。(chinesenewsnet.com)
“很多美国同行都和我说，Peter，别再浪费时间了，你所提议的房屋按揭证券化不适合中国国情。但是我很自信，如果这个计划没有遇到太大阻碍，明年或者后年，一种新的金融工具就会迅速帮助众多的中低收入人群实现置业的梦想。”坐在记者面前的PeterTang（化名），淡定从容地述说着他理想中的宏伟蓝图。(chinesenewsnet.com)
过去数年中，Peter带着他的计划与中国银行界、证券界进行了广泛探讨，并在政府间不断游说。而他的可行性调研报告也于今年初正式成形，与之相配套的新型房屋价格评估体系也正在设置中。(chinesenewsnet.com)
这项计划的要点是，由Peter所成立的信兴投资管理有限公司以外资身份注册后，通过取得的外汇额度，进行房屋按揭贷款发放。放贷之后，该投资公司将一定数量的在贷款期限、利率、抵押范畴类型等方面具备共性的抵押贷款，在金融市场上以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券及票据。(chinesenewsnet.com)
而这项计划的特别之处在于，这一投资公司并非民间所熟悉的银行身份，而且提供的住房按揭贷款，只针对中低收入阶层，不做豪宅以及商业地产的按揭贷款。“设想最高的放贷额度将达到房屋评估价的85%~90%左右。”(chinesenewsnet.com)
而他的设想是在房屋按揭证券化的可行性调研报告成形后，分三步走：按照资本市场的要求对抵押物资产进行具体分类，使其具有最初的可比性；将剥离后的按揭资产按照相同的价值形成若干“资产池”，对其进行管理；房屋按揭证券化。而这三步中最关键的几点是：重构个人信用及担保体系、住房抵押贷款担保与保险体系、资信评估体系。(chinesenewsnet.com)
“目前国内商业银行的房屋评估体系还很不成熟。我们的价格评估体系将参照美国的模式，最基本的一点就是选取被评估物业方圆十公里范畴内的十个以上的参照物，从房屋模型、户型、装修、地段、楼龄等多个方面进行详细的综合比较，最终得出其被评估的当天的最真实价值表现。”(chinesenewsnet.com)
Peter表示，他们的个人信用评价体系，也将参照美国模式，与中国国情结合。“比如说，国内居民没有通过信用卡消费或者贷款以获得个人信用证明的习惯，那么我们可以选取他的日常生活缴费单据，比如电费单、物业费、税费等，透视其的消费习惯，评估其信用价值，从而决定发放的贷款额度。而且只要你把房子抵押了，就无须经过按揭中介为你提供担保证明这道繁冗的程序。”(chinesenewsnet.com)
目前，我国在住宅方面还没有国家的法律或法规，1998年才推行个人住房担保贷款管理办法，但仅是部门规章，其他相关配套的法律法规也需要完善。(chinesenewsnet.com)
兼具四川省工商联涉外经济顾问身份的Peter却在政府支持这一点上颇为自信。“为什么我们首先选择在西部地区搞这种模式而不是在沿海？因为这里的居民更需要这一类产品来满足他们的需要，而地方政府也更需要这类金融工具来减轻银行的负担。政府方面对我们的做法很欣赏，我们也达成了某种程度上的共识。(chinesenewsnet.com)
在寻找投资者方面更不成问题，只要批文一下，愿意支持这个计划的人，可以从广州的这间茶楼一直排到深圳去。”但是他也坦承，虽然不少中小型银行对他的计划很感兴趣，但是四大行对其的态度都颇为排斥。(chinesenewsnet.com)
“首期的放贷额可能达到5亿元人民币左右,但是只会把其中3亿元作为证券化的试水产品。”Peter表示。在中国，高速增长的商业银行个人住房贷款，对资产流动性提出了越来越高的要求。银行吸收的资金以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是10年甚至20、30年，资金短缺的问题也将浮出水面，这些问题都加剧了房屋抵押贷款证券化推出的迫切性。(chinesenewsnet.com)
部分商业银行1998年就开始提出自己的方案，希望能开办住房抵押贷款证券化业务。而2005年，建行更是获得央行批准，将100亿元的住房抵押贷款证券化，目前已经获批。来自美国的这棵嫁接的房屋按揭证券化“果树”，能否在众多国有银行之前，在中国开花结果，成为新调控时期助推中低收入人群解决住房问题的良药，似乎仍然是未知之数。