杨连宁：劣币驱逐良币的房地产

[原创]杨连宁：劣币驱逐良币的房地产


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杨连宁：劣币驱逐良币的房地产

    斯密认为，滥发货币必然引发“劣币驱逐良币”。这个劣胜优汰的反淘汰定律，可以引申出不同版本：音像市场的劣币驱逐良币是盗版驱逐正版，官场的劣币驱逐良币是贪官排挤清官，婚姻市场的劣币驱逐良币是丑女先嫁，美女成为剩女。房地产版的劣币驱逐良币，就是高房价吸纳了高投资高负债，转移了制造业投资；高房价推涨了消费偏好，挤占了自由消费。眼下中国，楼市已成了最大的吸金黑洞，既吸走投资，也吸走消费，导致驱动经济引擎的三驾马车严重失衡，有倾覆之危。

    楼市在2009年的中国逆市火爆，有点一花怒放百花凋零的意味——经济动力的三驾马车中，出口萎缩，政府的固定资产投资高企至创纪录的52%，消费则下滑至25%。原本政府想靠高举债高投资来力挽狂澜的，却被房地产偷嘴吃肥。政府原指望刺激、提振国内消费的，更被房地产釜底抽薪：消费被高房价抽走底火，越发低迷。可见，原本失衡的消费、投资、出口的三驾马车，变得更加倾斜、更不平衡：投资、消费变得越来越围绕房地产泡沫这个邪恶轴心运转。难怪谢国忠说：通胀预期主要由房地产引发，过度依赖房地产是中国经济的最大隐患，中国经济最大问题是房价过高，中国经济难逃资产泡沫破裂的厄运。

    身边事实足以印证以上失衡。你不得不承认，“悠悠万事，唯此为大”：攒钱买房子，成了两代人的理财轴心。回眸30年，亲友所谓富裕了，也就是有了一、两套房子；城市所谓发展了，也就是盖起了一片又一片楼。我久居的海南就是个缩影：科技、管理、工业、教育、法治、人均收入的进步都有限，一花独放的，就是盖楼。企业家想挣钱，除了盖楼，干别的都难——18年前如此，18年后亦如此——大家笑谈：18年前的楼市泡沫破裂后虽惨，但比起今天，也就像个乒乓球。人是记吃不记打的。18年后的今日海南，楼市泡沫卷土重来，已大如篮球。怎么办？满街的新楼已空置两年了，满街的房产中介店，也已门可罗雀两年了。

    加拿大一枝黄花1米多高，又叫霸王花，是一种繁殖力极强，传播速度极快，对周围植物有着争阳光、争肥料、争地盘的压倒性优势，可谓我花开后百花杀的一种生态杀手。其实，破坏生态平衡的水葫芦，也曾100%地覆盖滇池；最近，上海黄浦江上游正打清捞攻坚战，每天捞出380多吨。不捞，上海的水源将严重污染。在我看来，楼市的一枝独秀，就像水葫芦或一枝黄花，严重破坏了中国经济生态平衡不说，还变得投鼠忌器，难以治理。

    无良地产商老拿中国人多地少，房子会越来越稀缺忽悠民众。其实，这种忽悠，是故意混淆了消费欲望与有支付能力的购买力之间的本质区别。只有那些初次下海者，才会做这个梦：把潜在的需求欲望，当成可实现的购买力——当年我也想过：全国14亿人，如果每100人里有1个人买我1件货；退一步，每1000人里有1个人买1件，干脆退1万步，每10000人里我能卖掉1件，我就发了。无一例外，做这种梦的投资注定破产。为什么？因为你如果仅有消费欲望而没有钞票，市场上的一根针你都拿不走：市场只刺激消费欲望，但又只受理有支付能力的购买力！谁都想住大别墅，但在中国，99%以上的人注定终生没有大别墅的购买力。

    海口房价曾跌得每平米不足千元，包括有进口卫浴、进口空调和木地板的精装修房。三亚海边的半拉子别墅，曾跌到每栋30万也无人问津。海南城乡有几百万居民，现在多数人还是住在残旧不堪、拥挤不堪的穷街陋巷里。为什么？因为他们虽有改善住房的欲望，但连“乘低吸纳”的购买力都没有：大多数人只能维持温饱。当年，站在这些无人问津的烂尾楼前，我也曾幻想过“捡漏”：如果能把这些低于成本价的大小楼宇连根拔起，装船运到北京、上海去卖多好！俄罗斯的低廉油气可以高价卖给中国，中国的非耐用低端消费品可以卖给欧美，为什么房产不能长途贩运？因为它是不动产！不动产的本质属性，任谁也改变不了，除非你是住在车里流浪欧洲的吉普赛人，或喜欢住在阿姆斯特丹运河上的小小船屋里。

    所以，超出购买力的剩余房产不能出口，风脏水臭不宜居的中国，又不能吸引外国人来定居，怎么办？，中国质次价高的公寓楼只能就地消化。不动产的恶性通胀，资产估价的泡沫，只能自己干瘪下去，自己消肿，无法输出或转嫁给别人——当然，你现在买房，就接手了泡沫资产，成了不良资产处置专业户——难怪牛刀呼吁，已买了高价房的赶紧卖掉租房呢。其实，不动产不但只能内销，不能出口，就连同城一地都难以自由消费。比如有朋友，在上海长宁区有房也不能自住，还得赁出去收租，拿钱在浦东另租房。为什么？因为自有住房离上班地点太远，受不了每天长途奔波。北京的同学也是如此，平日住宿舍，周末才回家。职业流动性，已颠覆了中国人自有房产才有根的传统置业观。

    高房价一花怒放杀百花，使得中国人不是变富了，而是变穷了。为什么？因为斯密认为，一个人的贫穷或是富有，是根据他能享受得起人类生活必需品和便利品的程度所决定的。你买不起生活必需品、便利品的普通住房，就是你被高房价盘剥成了穷人，不是么？任志强所谓“只为富人盖房子”，真的是实话实说了。

    斯密断定：“国民真实财富的多少，不取决于其总收入的高低，而是取决于其纯收入的高低”。什么意思？意即一味攀比GDP总量没意义，北洋军阀时代，中国就是仅次于美国的世界第二大经济体了。这除了说明你人口超多，还能说明什么？人均GDP的比较，才有意义。而人均纯收入，是指扣除维持资本和劳动成本费用之外、能被拿来自由消费的余额，才算是纯收入。国内统计所谓农民纯收入，根本没有扣除农民劳动应有的社会平均成本，所以，那几乎是个“流水、码洋”的总收入概念。以斯密的纯收入是可自由消费余额的定义来比照，高房价侵夺的，恰恰是这个原本可以自由消费的余额，也即国民的纯收入部分——难怪大家不敢花钱，原来是房地产的“一枝黄花”、“水葫芦”与你争氧气、争阳光、争养料、争空间，已经争走了你的自由消费余额。

    海南的房产多属季节性消费，每年冬季住客多，夏季住客少。就如北戴河的宾馆、度假村正相反，只有夏季才有生意一样，必须在一季挣出一年的开支来。所以，房产空置的成本更高。贪心于多处房产的置业选择，是富人的自由消费，却不是大众的理性消费。什么叫房产的理性消费？就是戏剧创作的一个基本原则：如果开幕时墙上挂有一杆枪，那么，闭幕前就一定要开枪！换言之，房子是人住的，，没人住是最大的浪费。除非你要当房东，否则，多买房子这种消费偏好，会因成本高企而得不偿失。在许多中国人看来，自利与贪婪，似乎没有区别，其实不然。斯密早就区别了这两者：真的自利，才有节俭的理性消费；而贪婪，必将导致奢侈浪费。

    但无论如何，消费者的不理性，都不是房价畸高的根源。众所周知，高房价由政府的“土地财政”造成，是无本万利的土地垄断权勾结地产商牟取暴利的结果。但消费者的追捧即某种消费偏好，的确也在推波助澜。尽管如此，说丈母娘推高了房价，或说父母为独生子女买婚房扭曲了房价，等于在说“嫌贵你别买嘛”，是一种让消费者为高房价负责的说法。老实说，这是昧良心话。为什么？因为在我听来，说这话的逻辑，跟孔子说被强奸是因为你太艳丽，被偷盗是因为你没坚壁清野（冶容诲淫，慢藏诲盗）是一个逻辑——作孽者推卸责任给受害者。