后海的下一站　金地上塘道举办新中心都会区论剑会

主持人：今天非常荣幸请到各位在业界非常知名的剑客莅临金地上塘道，由我主持本次的论道会。首先请剑客异形发言。
异形：我先闲话几句，今天请大家来有这么一个目的，目前深圳楼市比较有意思，和之前的不太一样。楼市跌上次谈过了是很纯粹的，但这次楼市不太一样，说成交量有所下降，但二手楼有所回复，说下跌15%，其实不算下跌了，这是正常的下复。尤其是豪宅很好，唯一有一点不太好，普通楼市不太好，因为普通受舆论影响比较大，而投资客有自己的判断，有自己超前的眼光。
另一方面，楼市几家欢乐几家愁的情况，有些楼盘热，有些比较冷，像太古城就是非常热，一天就售謦，所以是发展商还是置业者，相当看中片区的影响，具体到龙华新城，大家知道龙华新城是深圳四大关外新城之一，但这个新城和另外三个新城是不同的概念，龙华新城将成为深圳未来的市中心，这边有一个新的车站，而且属性是抄袭福田的。
还有发展商希望对自己的卖楼有帮助，作为业主希望自己居住的片区有投资价值，所以龙华新城的概念有一些过时，发展商业内有一个新提法叫做中央都会区，这可能成为整个龙华的的新定位。我今天废话几句，就说这么多。
瑞桥：简单说几句，关于片区的情况世联的同事已经说得很清楚了，从05年开始，我们推这个项目的时候，推二项拓展区的时候，那时候大家对这个片区不是非常深刻，到2007年、2008年发生了一些概念，但星河丹堤等项目发生了一些变化，这个片区的发展前景，无论是业界还是市场来说大家都是比较认可的，支撑前景有几个因素，第一是距离。因为我们刚才看到，深圳是一个小船型的地带，从东往西，我们在谈和香港的融合，所以腹地要加大，加大应该往哪里走？往北走，这个方向是明确的。设定四大新城，包括光明、坪山、龙华、大运新城，四大新城里面离福田中心区最近的就是龙华，我们的距离有一个非常明确的优势，等于福田中心的延长线。当时做规划的时候，把二线拓展区作为福田中心区的后备用地，这是非常大的一个优势。
第二大优势，我们到楼顶看，上面是一个大空地，可以和后海做一个对比。为什么后海可以知道走高，里面有一个原因是片区有可持续发展的能力，可持续开发是什么东西？不停地有新资源进来，适应新的环境，离深圳的CBD这么近，具备这样的发展条件的除了后海就是后CBD，或者CBD新城，就是龙华新城这一块地方。
第三，因为龙华新城拓展这一块，如果站在楼顶一看看不到关外的概念，一个是因为城市界面非常好、非常干净，对片区的发展，我们可以从一个很干净的地方，能够很系统地做规划。因为深圳一开始罗湖、福田，规划是很大的问题，所以建设新城的时候有一个很好的规划，所以对片区的发展有一个利好的事情。
zxY设计师：我简单废话两句，我感觉世联的主持人介绍拿到未来盘类比一下，我们觉得比较形象，我们的盘比较大，给我的感受就是我们的盘针对金域华府已经变成了金领楼盘，我们未来也会变成，和以前的未来海岸一样，现在未来海岸的楼盘，包括招商海月都变成了金领楼盘，包括后海都是金领豪宅，成功人士有能力购买的楼盘。所以我们的类比比较形象，因为片区来说是最直接的楼盘，目前的白领楼盘是未来的金领楼盘，随着区域的变化和金地大盘的品牌影响力，包括开发商后期的物业管理等等，也会给消费哲学家传达这样的信息。
不看不知道，片区引导客户首先在片区这里让客户登高远望看到未来的发展前景，在低处看这个地方还是农民楼包围的感觉，包括路不太顺畅，但在高空看可以把前景更准确地表达给购房置业者和消费者。我想包括业内感觉上塘道这边很偏、很远，对未来没有信心，但登高一望有信心了，刚才和主持人描述的未来海岸发展变化，还是能够贴切的，还是很实际的，是这样一个感受，其他的感受请我旁边这位女士。
邃谷风：我来讲几句话，不好意思，最近离深圳地产有点远，所以我的发言可能就更简单一点了。我最近两个月离深圳地产有一点距离，我不像其他大虾说得那么具体了，用最简单的发言来说，实际上深圳的房地产是向关外的，因为关内没有地，没有项目了，关外发展是必然的区域。特别龙华这一块，新区的规划慢慢起来了，再加上地铁、轨道交通的逐步建设投入使用，这一块的城市价值一定有比较高的提升，现在看龙华的房价提升得非常快。
风语：我简单地讲几点，从四个方面对我谈龙华、对这个项目未来发展的认识。我首先想说的是，了解龙华，很多深圳人做得还是不够的，因为很多深圳人谈龙华片区的时候，还将这个片区看的是龙华，没有想到未来龙华片区的发展方向，比如说未来很多很有发展性的规划，他们没有扩充进去。
第二，我们看PPT的时候了解到，这个片区未来有很多高建筑出来，龙华片区建高层的时候说明了什么，刚才主持人已经讲了龙华建高层，说明这个片区未来的商业配套，商务氛围比较浓郁，做到这一点才能做到高层项目。除了这一点以外还有其他意义，这个片区能够建高层，说明政府对土地未来的认识还是比较强的，政府觉得这个地方很值钱，所以才会盖高层项目。
第三，对于买房者的实际问题，刚才有朋友对后海项目进行了分析，买房时机是选择片区在发展初期的时候选择，很多片区在发展初期的时候价格非常便宜，比如说后海和其他片区，当时的价格现在的1/3或1/2，龙华也是刚刚发展的项目，价格现在来看比较合理。
第四，环境之辩，我们知道现在有很多地产人，包括很多公司的中高层管理在龙华这个片区，包括金地上塘道的项目买房，但是我们同样可以看到在市场上有很多普通置业者面对这个片区的时候有一些犹豫，为什么呢？周边的环境的原因，他们觉得这些东西阻止了他们下购买的决心，我想通过这个论坛告诉这些置业者，对于一个有发展潜力的项目来说，我们可以试想一下这个项目非常好，会是今天的价格吗？
我简单讲这几点，下面请归国华侨巍巍梓小姐讲几句。
巍巍梓：对于龙华这一块我比较熟，尤其是龙华梅陇镇项目。这些项目都是非常火的，我当时梅陇镇的时候做过中央居住区，就是福田延伸的论坛，当时做得挺好的，落实到上塘道这个项目，今天做这个活动有一点迟，应该是项目开售之前大肆宣传。关于龙华的交通、地铁，包括客运站，在05、06年的宣传力度比较大，但这一条交通没有实施，但2007年之后宣传力度很弱，没有宣传出来。因为这个项目是带头羊，没有同项目参与竞争，因为不停地灌输概念，没有进来的时候认为不方便，其实我们比较熟悉的，直接从福田下来，不用走关口，未来还有地铁非常方便。包括前几天推介几个朋友过来买，开车十几分钟就到了。还有到龙坂也是一样。
所以，无论是交通概念，还是户型，包括金地的品牌，我觉得后期重点宣传。还有一个我们比较留意的，对于上塘道影响不好的是周边的环境，尤其有没有改造的效果和规划设想，尽量给未来在上塘道置业的业主讲一讲，毕竟环境随着规划而不断改变。总体来说，西边这一面的环境都是不一样的，好处多于少有的弊端，我就讲这些。
妹妹：非常高兴能参加本次会议，我想特别强调一点，我走福龙路上来的时候，一路都可以看到金地上塘道，我非常惊讶，我以为自己会找不到路，顺着指引，因为平时没有太注意。说明我们金地在做细节方面是非常到位的，但门口转进来的地方一定要增加指示牌。其实我觉得谈一个项目，意义不是特别大，我们要谈的话应该是谈这个城市发展的轨迹，接下来是我个人对这个社会现象的理解，仅为参考。
大家有没有发现，从早期的蛇口从罗湖两翼并发，到后来福田中心区的勃发，到政府中心区的定位，深圳市多中心的重新确立，我们可以感觉到深圳市政府有意讲整个深圳打造为一个共同发展的特区，而不是集中在某一个区域发展。在这种情况下，我们可以预知到未来的政府在新的中心投入方面，应该是有巨大的付出。跟着政府的规划走，往往都是没错的。换句话说，我认为未来的十年，深圳应该属于战国七雄的年代，仿佛看到多个中心在发展。包括二拓，龙岗、宝安中心区、坪山坪地、龙岗中心城，很多个中心同时发展，但很多年以后我们倒过来看一点，真正在城市当中处于绝对地位的还是离城市中心比较近的中心区域，以及产业或者商业抑或人群非常集中的区域。这样的区域很明显，我已经把它定位出来了，未来的深圳长时间来看应该有这么区域是发展特别快的。包括福田中心区、深圳湾、宝安中心区，还有二线拓展区，包括龙岗片区，这几个区域属于未来深圳最具有活力和潜力，发展得最快的区域。
所以，金地当年能够以那么高的价格拿这一片地肯定是有道理的，或者说对未来的分析做了很多讨论的。我前段时间写了一篇文章，可能我也是在网上最早详细报道新城规划的，未来整个这一片非常可观的就是三点：第一，交通之繁华，可以说真正成为连接珠三角以及华南地区交通的中心枢纽，这一点已经不需要反复强调了，来往不管是香港、广东、东莞都极其便捷，这里就是一个中心，就是一个中轴。第二，这个地方的高端品牌开发商非常之多，将会形成一个非常强大的磁场。比如说港铁、中航、金地等开发商，未来这一片是20万人口的量，再加上我们的配套，这个片区应该是超过百万的配套。这一未来的生活、休闲、娱乐、交通都很便捷。特别要强调一点，政府规划这一片的时候，特别注重生态、人文地表现，我看到规划上面有大量的绿化带，而且绿化带几乎照顾到了每一个小区。
深圳是一个国际花园城市，果然是名不虚传的。很多时候我们强调一点，尤其是做投资的特别要注重政府的规划，只要看到规划才有前景，心里面才踏实，这个地方对于居住者来说，也是非常合适的。当然，我倒过来说，可能刚才提到了金地在这个地方是第一个吃螃蟹的人，有勇气、非常不简单，可能会受一点小小的波折，但我相信长期来看前途很光明。
我先聊这这么多。
风林火：在做活动之前，我简单看了一下龙华新城的规划，主要突出的印象有两点，第一点是未来交通的改变会很大，因为主要是通过轻轨、通过下伸铁路到深圳北站，包括和广深港的联系非常加强，广州到深圳到香港走了深圳的中轴线，商务功能非常强大，福田中心区的上班族很快会关注到龙华中心区的板块。风语说过后海湾的房价缺乏想象，我觉得龙华新城可以想象，目前的基础上不可能再跌，因为这里的土地已经名花有主。没有新推出的土地，就像深圳湾、后海湾一样，开发商定价可以从房价供需来定价，而不是根据成本来定价，是根据需求来定价。
第二，龙华新城的规划最大的一点还是补充福田住宅公寓紧缺的缺憾，因为福田中心区有住宅，新房在3万以上，跟龙华新城在售的楼盘，等于是龙华新城的2倍，因为龙华新城在售的楼盘均价在1.5万左右，而福田的新房是3万，这个价差还是比较大的。未来5年以后或者3年以后，这个价差就没有这么大了？这是有可能的。
最后一点，既然我们的目标是和福田的CBD挂钩，目前客户也非常清楚了，就是和福田上班的白领阶层。福田的CBD已经熟了，就是写字楼、酒店、会展中心都非常繁荣，以后通过新区大道再到梅陇路都可以开通公司的公务专车，有这种专车上下班的时间非常近，不一定通过地铁解决。我感觉到另外一个观点，以后中心区上班的很多大公司，世界500强会不会在龙华新城有一些提前的团购。这是有先例的，中石油在北京新区选择一些楼盘做团购。看开发商的利润诉求，是追求利润还是追求回款率，如果是追求回款率可以在深圳选择大公司做团购。我们知道深圳的经济适用房满足公务员都不够，所以这些金领在罗湖、福田、南山无房可买，龙华新城的距离比较近。他们不可能到龙岗中心区去买，龙岗中心区10月份推出的大盘，均价都在1.3万左右，不会比龙华新城低多少。所以开发商可以做一些客户外延的工作，除了积极引导以外，可以做一些更多的接触。
我就说这么多，谢谢大家！
爱国湘军：其实龙华片区正在做一个研究报告，所以这个片区我是有一些感觉的。刚才世联的同事已经把龙华片区的优势完完全全的演示了一遍，我这里也不重复了。单就今天的主题，龙华片区和后海片区的比较来说，我倒是觉得龙华新城和后海片区有一定的相似之初。刚才我们在楼上看到，整个周边未开发的地块，确实有点类似于后海当年填海区的规划，基本上都不需要重新拆、重新填，是一个规划非常完整的区域。但今年深圳房地产呈现的就是一个南后海、北龙华的格局，也是呈现了一个高端和中低端豪宅博弈的格局。
刚才有几个同事已经说到了，深圳的房地产市场从8月份开始已经出现了明显的变局，就是豪宅一直卖得非常好，普通住宅呈现了一个价涨量跌的趋势。这种情况和2009年整个深圳房地产市场的价格透支还是有一定的关系。大家也知道，后海湾片区，包括天麓和豪宅不是居住功能的产品，是投资产品，是深圳乃至全国的资金避险的产品。但是，相对来说龙华和坂田片区确实是深圳刚性需求和自住客，或者是改善型客户的首选。原来这个片区的价格比较有优势，年年刚刚开盘的西山项目都是8000、9000，在深圳非常有竞争力。后来说句实话，市场把深圳房价推得太高了，再加上开发商把房价拉得太高，形成居高不下的趋势。现在情况之下，大家都在观望10月份会不会有新布局，豪宅价格有没有松动，这都是取决于开发商和代理公司的决策。我个人建议可以和后海，但是比规划而不是比价格，这是我的一个建议。
张公子：下面我说一下对项目片区的看法。因为刚才听到主办方在介绍我们是中央都会区，实际上我有一个小小的建议，严格来说龙华片区是CLD的概念，深圳有几个CBD，就是中央商务区，包括罗湖一路向西到了福田中心区，到了南山，大家比较认可。但是深圳的房地产发展这么多年，没有一个真正的CLD，为这个城市所公认的CLD，这实际上是一个缺陷。龙华完全可以负担起CLD的责任和义务。龙华是福田中心区的后花园，为了福田中心区上班的白领精英居住的去所。龙华承担的就是CLD的功能，我想将来我们开发商在推广当中，理直气壮地把观点宣传出去。
其实龙华这个区域处在深圳的中轴区域，深圳在2006年规划国土局就颁布了2030年深圳总体规划，总体规划明确深圳到2030年发展的状况和未来的规划，里面洋洋洒洒有几万字，十几页，最核心的就是一句话，就是中轴强化，东西两翼各自发展。东西两翼各自发展无非就是东部沿海的海滨中心区，南山中心区、宝安中心区东西两翼各自发展，中轴强化是已建成的福田中心区作为城市的中轴，是深圳已经明确下来的。包括向北一直延伸到龙华，中轴是深圳真正的中心，是未来无可争辩的中心。未来发展的趋势是不可低估的。香港地铁为什么介入深圳的4号线，那么多线路同时开工，为什么选择4号线合作？港铁非常精明，就是看到未来城市中轴的良好机遇和未来的前景。
包括主办单位提到深圳北站建立在这里，我上个月看了香港豪宅，香港地铁挂了很大的标语，原话是香港地铁建设香港美好未来，到广州44分钟，到深圳15分钟，也就是说将来的广深港高速铁路建成以后，是44分钟从香港西九龙站，就是终点站可以到达广州，15分钟到达深圳，其实就是到达深圳北站，也就是说这个区域将来是广州、深圳、香港的中心，将来吸引香港人过来这里买楼也不是不可能的。我看到香港卖得最贵的是天禧，在西九龙的上盖，是新鸿基开发得最贵的楼盘，以后会开通南北交通的动脉，这个铁路建成以后，香港到北京是8个小时，时速在250公里以上。因为天禧靠近西九龙这个站，吸引了很多经常往来两地的香港富豪和内地富豪，所以西九龙的地铁给两边楼盘升值的空间值得我们借鉴，也是将来项目推广非常好的题材。
经过这么多年的建设，龙华的交通改善已经非常可观了。我从南山滨海之窗过来，有两个红绿灯，开车需要20分钟。因为红绿灯比较少，所以交通很便利。这个项目吸收的不仅仅是福田的客户，南山的白领非常痛苦，因为我们公司在南山，经常接触到80后的南山，南山的房子太贵，远远超过了他们的购买力，成为可望不可及的地段。我们可以吸引南山80后的消费者到这里买房，而且我们以中小户型为主，我们看户型非常好，有79平米的三房，还有入户大花园，我粗略算了一下送了15平方左右，而且不是很贵，年轻的白领可以消费得起。
金地作为深圳开发商的三剑客之一，户型开发展现了金地的开发能力，而且金地的物管做得不错，金地的品牌效应在深圳很有口碑。物业升值除了地段之外，开发商的良好口碑也是未来物业升值的良好保障。
我就说这些。
水天一剑：我从两个角度谈这个项目，一个是向外的角度，一个是向内的角度。金地在观澜拿了一块地，地价达到8000块。我前段时间写了一篇稿子，观澜包括龙华等二线拓展区，包括龙华新城的规划和布局已经比较成熟，规划没有新空间的过程中，我们可以看出这个区域现在纯粹是朝上发展的趋势。
第二个方面，目前的价格点1.5万，目前深圳有三种几个，以佳兆业来说，带装修的小户型是3万元以上，佳兆业在坂田的项目在1.3-1.5万之间，平湖这一带是7000元左右，目前是这三个价格点。相当于中等稍微偏上的二手房价格，从这里来说引申项目本身，我们这边的产品还有规划是一把双刃剑，规划大家已经说了，世联介绍得很详细，我们在这块地方从牌子上规划出新区，就像广州的珠江新城一样，现在的价格在3.5万以上，包括宝安中心区等，我们的规划已经非常清晰，本身我们的产品卖点可以引申出现在寻找深圳真正属于自住型的价格，自住型的产品在这里比较适中。以后都是大户型，如果按照1.8来算，总价接近300万，这是将近投资者的概念。在这种情况下如果谈自住已经不是一般的概念，我们这一块的卖点按照我们的规划理念，自住型会吸引深圳大部分的自住客和投资客。
图腾镜：事实上龙华新城的概念，在白领阶层里面已经奠定了很高的地位，换句话说，这批想买房的白领对龙华非常了解，我们没有必要对这批人进行片区的教育。上塘道的项目我看了一下，因为是第二次来看，始终给我的感觉不是小户型的概念，我感觉主流户型在120-130，但事实上都是100以下的户型。从上塘道整体包装、整体传播、整体定位来看，我感觉这个项目离小户型有一点距离。我们看到了样板房，一下子拉近了小户型的空间里来，样板房的特色性以及色彩的绚丽性都做得很强、很到位，说明金地做产品的时候花了很多功夫。包括上塘道的定位语“好好生活，天天向上”，80后、90后的年轻人，对毛泽东时代没有印象，这个话并不能引起年轻人的共鸣。
我想，这个项目对市场来说，很多的买家还不知道这个项目是纯粹的小户型项目，我们落点最终要落在项目买家身上。买家是两批人，一批是首次投资的年轻人，一批是投资客。这批人关注的是价格，价格在1.5万/平米，在龙华片区是正常的价格。其实我们有一个点可以延展，第一我们的总价最低，在龙坂片区，我们的项目单独一户的总价是最低的，因为总价最低，首付也是最低，这个也要做文章，因为首次置业者有门槛的问题，如果价格太高就不考虑置业。包括看到外面的报纸有“奢生活领袖”的词语，我感觉这些词语都是豪宅在用的词语。实际上我们回到年轻人这一族来，这是我们后期推广的方向，一直要围绕80后、90后的年轻人他们的生活主张、他们需要什么，他们的精神追求是什么，应该围绕这几个方向对这批人进行阐述，才能真正把这一批目标客户吸引过来。金地进入营销大厅到样板房，整个是没有瑕疵的，金地把豪宅的做法引入的纯粹小户型这里来，如果真正的买家看到金地这一点，不会错过上塘道的购买，预祝上塘道在今年能够创造更好的成绩。
水水：我想说，龙华快要消失了。为什么呢？因为我从来深圳开始，一直都在龙华居住，最近才搬到市区居住，我对这个片区的认识还是有年头的，很多网上对这个片区的评论，这个片区的房价是最具性价比的片区了，有人说比布吉好，我感觉比布吉好很多，总体感觉这个片区的性价比非常好，总体价格是适中的。所以说，片区快要消失了，如果再不买的话，通过刚才的规划，都是“豪字辈”在这里落户了，而不是面向白领的项目，我对这个片区有界定的问题，老龙华快消失了，至于提不提龙华新城的概念，我认为对目标客户群的影响不是很大。
深晚一兵：还有不到8个小时，我们的新中国就是60周年华诞了，60年前毛主席在天安门上宣布中央人民政府成立的时候，他根本没有想到社会会发生这么大的变化，也肯定没有想到世界格局的变化，更没有想到中国改革开放，神州大地旧貌换新颜。其实以这句话开头，想讲的主题是未来，未来不可测，但是未来有一些东西又可以预测，所以我们现在在谈今天中央都会区的主题，我觉得对置业者来说有亮点是需要把握的。第一点，如何认识片区的未来，或者说如何让自己对龙华新城未来认识的偏差尽量降到最低。第二点，如何把握未来？
一提起中央都会区，我们就会想到曼哈顿，就会想大一个城市有一个中心，但深圳不一样，深圳是一个在短时期内高速发展，高速膨胀起来的城市，导致了规划处于不停地修正当中，也决定了深圳不仅仅只有一个中心。大家应该都知道，深圳有两个中心和多个次中心构成未来发展的框架，以前叫二线拓展区，现在叫龙华新区的区域，未来会是什么样的状况，我们可以进行畅想。
十年前我来到深圳的时候，当时对深圳认识比较浅，根本不会想到福田中心区会是现今的样子，五年前也没有想到后海中心区在深圳高端置业者当中如此受到追捧。这两个深圳的中心我们可以看到发展速度和发展状况，包括人居的发展轨迹都是非常让人振奋的。当然这也包括价格，我们平时也开玩笑，按照现在的收入在深圳买200、300万的房子，可能比较吃力，但是买100万的话，可以回老家建一栋不次于观澜高尔夫大宅的房子，但我们没有回去，因为我们在深圳有更美好的未来。
对于龙华新城来说，前几年有一部电影叫做《下一站天后》，前几天网站上看到罗列的报道，也是用“下一站天后”，现在福田中心区已经起来了，处于最后的完善阶段。后海金融聚集区是将来前海中心区的中心，但是我们现在看到了，所看到的就是它的高端住宅的蓬勃发展，目前还没有看到北区的商业、金融的崛起，我们可以看到在3、5年之内，是会发生很大变化的。看完这两个主要中心之后，应该把眼光放在次中心了，我们看到深圳的置业都是因为太多的人在特区内买不起房子，而被逼迫到特区外置业，我们同时看到特区外已经涌现了很多高尚住宅区，包括梅林关口一带，包括将来的龙华新城。我个人认为，深圳未来城市发展最活跃的地方应该是龙华新城，因为这个区域不管是交通，还是离深圳现有两个中心的距离都是其他区域不可比的。所以对于有意置业的人来说，看准龙华新城的未来，把握好抢先进驻龙华新城的机会，我个人觉得非常重要。谢谢！
主持人：今天非常感谢各位大侠冒着大雨来到金地上塘道，也提了很多好意见，今天只是我们迈出的第一步，构成金地上塘道的价值是楼盘的地块价值，这块区域普通客户没有认知价值，但专业投资者已经看到了。普通客户只是看到周边的农民房的掩盖，因为我们知道未来这里有什么样的供应，未来会走向何方。我们为什么要提出中央都会区的概念呢？实际上刚才张公子说了，我们这里更趋向于CLD，但我们要强调的是，这个板块实际上是CBD和CLD的新融合体，未来5年过后再过来看，火车站周围就会矗立很多栋写字楼、办公楼，当一个区域有自我再就业的时候，就不是别人的附属了。里面有独立的办公人群，他们在新客站的附近工作的时候，他们是需要买楼的。实际上中央都会区我们也给一个定义，在城市中央，但可以享受到配套。CBD没有住宅，只有办公，到了晚上人去楼空。但中央都会区和办公、休闲中心、商业紧密联系在一起，这两者融合在一起才成为一个中央都会区，后面列了很多的案例，比如说纽约的曼哈顿概念，就是纽约中央都会区是曼哈顿，曼哈顿分成上城、中城和下城，之间有机地联系在一起，才能成为都会区的中心。法国的也是这个概念，是一个有机的整体，我们现在的深圳有一些规划把城市的某些消费功能和居住功能切割得太厉害了，但实际上在龙华，我们发现深圳政府规划的时候，把两者有机地结合在一起。刚才我提的案例，合正的别墅项目有10万的界面，但商业体量是2万、3万。实际上10万的商业里面一定有一个非常大的集中商业，会引进资源的商业，政府在规划区域的时候，已经考虑到不再把区域作为一个单独的功能体考量，所以我们才提出这个概念。第一要，要成为中央都会区，我觉得中央都会区的概念可以分解成两个词来解释，第一个是“中央”所以地段是最重要的，如果说龙岗中心城是中央都会区，没有人信，因为不在中心，而龙华新城在中心，到南山、福田、罗湖中心区都在15公里以内，绝对在30分钟以内的车程，距离是等距的，包括到龙岗、宝安都是等距的，住在龙华不管在哪里上班都不要搬家。这就是位置处在城市最核心的位置，处在城市的发展轴上。
第二，为什么说是都会区，既然是大都会有配套，我们要有轨道交通的配套，我们的4、5、6号线交汇在新客站。包括我们做客户访谈的时候，香港客户说他们看到了港铁的威力，为了港铁在中轴线上开发4号线，因为看到周边地铁的巨大价值。第二是商业的，商业体量我们统计了一下，整个龙华核心区的商业体量超过100万，这个肯定是辐射整个深圳市的。还有教育，政府规划了很多所高中、初中、小学，体量非常大，我们做了数据的统计有22所学校的规划。还有商业写字楼的办公，在地铁4号线的周围有很多办公物业的出现，并且这个区域自成一体。能成为中央都会区还有一个条件，就是后续高端住宅的供应，我们都知道，实际上高端住宅的入市给这个区域带来高消费、高素质的人才，我们是近水楼台先得月，世联在周边的地块，基本上规划都参与了，为什么世联有很多同事在上塘道买房的原因，花1.4、1.5万的价格为什么在这里卖房，因为别墅、拼合单位不卖到1.5、1.8万以上对不起发展商的心血，我们希望大家合力往一块使。龙华不再是龙华人的龙华，龙华是全深圳的龙华，水大侠说得很好，龙华在消失，白领在被驱赶，包括中央都会区的三大条件，我们希望合力宣传这个概念。
非常感谢大家今天光临上塘道！谢谢！