购房常识（转）

        第一步：登记，看房。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息。委托有信用的中介。

1.把你的业务交给中介公司之前应该了解：

     a.中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房。b.了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。中介人员的执业证。c.很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。防范措施：对每项费用都在合同中作明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。

   2.入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。

   3.看格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

   4.不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

   5.好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

   6.看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

   7.查看隔热设施是否完善。夏季天气炎热，如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积大、数量多都会影响到隔热效果。选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善。

   8.违章搭建要拆除。违章搭建情形并不少见。如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。

   9.了解管理费的价格。

   10.是否朝南。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。

   11.看户型：平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：

（１）入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。

（２）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。

（３）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。

（４）房间的开间与进深之比不宜超过１比２。

（５）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。

   12.楼顶的房子(包括带阁楼的房子)，从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。

一楼(半地下室)的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折扣，而且可能存在返潮等问题。

土建验收

     1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上卷尺）； 2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。查3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷； 4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

        给排水验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。；

    4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。

       （1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙； （2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚； （3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）； （4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。

第三步：签约。验证核实房屋后，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。

    1、合同主体为三方： 在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。 避免中介以个人名义签署代理合同。

   2、明确了房屋房款交付等关键环节： 合同示范文本对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出了详细规定，能尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。

       不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。

3、合同上注明房龄： 合同示范文本不但对买卖双方之间的违约责任，同时也对买卖双方与中介之间的违约责任进行了明确约定。同时，示范文本对违约情况进行了细化，有效避免了类似争议的出现。 业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。

4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；

5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定: 在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

6.购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。

7.定金合同。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。

“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。而"订金"并非法律语言，没有明确的法律规定

8.购房时约定贷款额度条款。在购房合同中约定“银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理”的问题.房屋中介承诺帮业主去银行办理按揭贷款，如果申请不到贷款或者只批准部分贷款的情况，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。合同中注明“当事人在签订商品房买卖合同时，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，允许当事人解除合同”

      9.如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户.首付交到贷款银行。下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。

4.合同内容：●房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定可提醒买卖双方对相关的情况注意，避免因未告知或不知情最后导致纠纷的发生。租赁情况可避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况；抵押情况的预先告知，对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式都有可能有一定的影响，能让买卖双方对以后的交易做到心中有数，避免因不知情而导致的互不信任继而增大产生纠纷的可能。

       与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。

●基本内容填写

基本资料的填写，包括买卖双方产权人的姓名和房屋的一些信息。这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

      出卖人栏（甲方）填写房地产原权利人的名字，在买受人栏（乙方）填写买受方权利人的名字。填写名字。甲方按照出卖人所持有的《房地产权证》上权利人的名字填写，而买受方谁希望名字出现在《房地产权证》权利人一栏，就填写谁的名字。

●房产成交的基本信息

买卖合同中包含最基本的房产成交信息，包括房产成交价、房款支付方式，尾款，房产所附带的设备装饰情况等。银行在审核买受方的贷款申请时，通常也会对这些信息解读得比较仔细。例如，看合同第二条约定的房产成交价与附件三付款协议中支付的款项是否相符。

●约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷

●办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；

●合同的签署

在买卖合同的最后一页是由甲乙双方的所有产权人对应合同一开始填写的甲乙双方的名称分别进行签署，请尽量填写全身份证明号码、联系方式。在这里必须注意的是，所有签名必须由产权人本人或法定代理人签署。同时，所有产权人必须在每一页的骑缝线上签字确认，最后别忘了填写签署合同的日期。

●买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。

●做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。是买方尽量不要帮房东赎契，这样风险高，要赎契可以找担保公司

●钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，产证办理完毕支付最后10％。各种税费、其他费用如何分摊。。

●在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤销抵押的时间。

●约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内，履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件。

●卖方的产证存放在中介公司，降低一房两卖的机率。相关案例：

●在房屋买卖合同后附加了条款，其中一个条款中明确表示，政策变动不能改变已经签订的房价，如果想取消合同，必须赔偿相当于房价20%的违约金或者双倍返还定金。

■佣金确认书：交易双方确认付给中介佣金的具体数目。

■贷款合同：格式文本都是统一的，由需要贷款的买家签署。相关的还有评估、保险等费用。

■违约责任；主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题

■解决争议的方式，是违约金比例不能太低（双方返还定金要不得，定金太少），最好是成交价10%为宜，可以在合同上直接改。发生争议条款，不要选择仲裁，要选择法院，原因是仲裁虽然时间快，但是仲裁费非常高，是诉讼费的10-20倍，最后因交不起仲裁费放弃仲裁了。

合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

         ■在备注中注明：违约方承担守约方的中介服务费、按揭代理费和诉讼的律师费。这样可以在对方违约时尽量挽回损失。■在一方未按照合同履行时，不要轻易同意变更合同条款，尽量咨询律师意见，如要变更，尽量写成书面协议。■合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。■合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。■附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。

     ■免责条款的规定，能有效避免因三方之外的原因导致交易不能进行时而产生违约责任认定的纠纷。 ■合同三方的签字对确保合同的安全提供了保障。

       第四步：交款。钱款交接时最好借助中介公司的过款平台，来保证钱款安全，如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中。

1.支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；

2.必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；

第五步：过户。买卖双方交纳相关税费，办理过户手续。

   1.在房屋买卖交易完成的同时，买家应要求卖方及时协助自己到房管部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。产权的过户必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

   2.二手房买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应立即到房屋所在区的房地产交易中心办理产权过户手续；若双方在合理的期限内未完成交易手续的，应积极采取防范措施；若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。

第七步：收房：卖方将房屋腾空，将钥匙交与买方。

1.收房不能走过场。收房与看房一样，带看确认书：在授权中介陪同下，带着看房屋的确认书。

并在卖家的陪同下再次对房内各个部分逐步检查一遍，而且是耐心地检查一遍。之前要留部分尾款。

2.买家在收房时，必须确认卖家已结清费用有水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。

3.户口问题要了解。一定要了解户口是否已迁出，否则会给自己带来不必要的麻烦。双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。

4.各种证明要保留。不管是毛坯房，还是装修房，都有一些证明需要保留下来，以便日后维修之用。如电器的发票和保修卡。屋面防水保修期为3年等

5.更名手续要办理。在收房时，要办理一些更名手续，否则也会由此带来一些不必要的麻烦。如物业维修基金、水费，电费，煤气，有线电视，电话，宽带等的过户问题。物业维修基金过户，需双方到场，卖家同时须出示身份证，并携带物业维修基金的原始发票，协同买方来办理。而煤气、有线电视等过户，则属于中介服务范围，由经纪人代劳，在收房时只需查验过户手续即可。

6.双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司，电信公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。物业服务费结清，下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。

7.提前收房需当心。提前收房要注意风险。其主要风险在于交易过户过程中存在一些不确定因素，如果因为这些因素导致交易不能继续下去，而无法完成过手续，那么对买方来说，提前收房并开始对房屋进行装修，就会带来不必要的损失。

8.清点钥匙，上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。

9.结清尾款，在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。

10.收据保存 ：签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。

第七步：签署《房屋交接书》。《房屋交接书》应将上述九个方面的内容以文字的形式固定下来，一式二份，双方各执一份。签署房屋交接书的法律后果是上家将符合买卖合同约定的房屋交付给下家，交房的时间点也就是签署房屋交接书的时间点，同时将水表、电表底数抄在指定表格。

1.如果不签，双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。如果在还没有办理完毕上述九个手续就签署，则意味着下家未验收已认可房屋符合合同约定。因此，签署房屋交接书是交房手续的最后一个程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同约定，也应当在房屋交接书中注明，为追究上家的责任打下基础。

2.收据保存 ：签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。

3、了解车位产权。现在有的车位有产权，有的只有使用权。有产权的车位可以方便地出售，只有使用权的车位能否在二手市场上转让，则要看当初户主与物业签订的合同。而二手房如果能带着车库或车位，将来还会有更大的升值潜力。