中华网论坛十周年--牛刀：离房地产泡沫破灭只有一步之遥--网友影响中国--全国最大社区媒体

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牛刀：离房地产泡沫破灭只有一步之遥
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发表于：2009-10-18 15:01:34 作者:闲坐说玄宗更多作品
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主题推广：铁观音秋茶最新价格大公开
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应清华大学的邀请，我于10月15日下午，在清华大学资本战略研修班上发表了我对宏观经济与房地产的发展，中国资本市场的发展理念及趋势的看法。现限于篇幅，只录取其中对房价泡沫的看法，刊于博客，敬请广大网友指正。
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这两天，不断出现一些经济方面的数据，让市场一惊一喜。前天，道琼斯指数在美国次贷危机以来首次重上万点，预示着美国实体经济的见底复苏，也预示着第二次金融海啸预言的破产。美国道琼斯指数从14600点的高位，跌至今年3月2日的6740点，直到前天才重上万点，走出了一条惊心动魄的曲线。也同时可以看出，美国社会对刺激经济所作出的方向选择和努力。
昨天中国发改委也公布了一个数据，那就是全国70个大中城市房价同比上涨2.8%，环比上涨0.7%，连续7个月环比上涨。还有两个数据，一个是9月份新增贷款达到5167亿，比市场预期的3000多亿高出许多，还有一个是地方政府欠债突破5万亿。我们等下再来分析房价的数据，先看看后两个数据。后两个数据说明以投资拉动经济的失败，即使美国宣布退出经济刺激计划，中国也没有办法退出，原因有两个，一个是大量的钱投到铁公基上，减少贷款将导致大量的烂尾工程；二是中国房地产已经货币化，减少贷款将直接导致房价暴跌。
二是地方政府的欠债。地方政府欠债突破5万亿的数据，是发改委公布的，那就意味着仅仅只是公布了在基建投资上的欠债，在大兴土木大量兴建政府办公楼等楼堂馆所方面的欠债，不是地方政府的所有欠债，因为没有包括公费旅游吃喝接待方面的欠债。这笔欠债如果公布出来，同样是很惊人的。地方政府的欠债的解决有三个办法：一是对冲，就是用财政收入偿还，但是，根本不可能；二是投机，把部分资产打包上市，但是这样很多资产将会变着法子流进个人口袋，对偿还债务作用不大；三是营造一个庞氏骗局，最后由银行来冲销。
这两个数据的公布给市场增加了一个预期，那就是尽管中国还没有到加税周期，但是，明年的税收将会大幅增加，这其中包括二手房交易税和物业税。不加税无法应付政府庞大的开支，向企业征税已经到了极致，因此，只有转向个人征税，而转向个人征税的的最大空间显然不是所得税，而是房地产的交易税和持有税，而持有税属于新开的税种，空间非常大，即使土地出让金大幅下滑，依靠物业税也足以维持正常增长。
那么，现在问题来了。中国的房价泡沫已经巨大，基本上相当于1986年时期的日本，1996年时的香港。很多经济学家在研究房价泡沫的时候，产生一种臆想，那就是提出了许多如果，如果什么什么就会什么什么，如果日本政府当年不颁发《土地融资限令》，日本的房价就不会破灭；如果董建华不推出85万套廉租房的计划，香港房价泡沫就不会破灭。而历史是没有如果的。现在回过头来看，不管日本有没有《土地融资限令》，不管董建华会不会推出85万套廉租房计划，这两个地方的房价泡沫都会破灭。
中国房价泡沫比当年的日本要严重得多。日本股市没有大跌前，日本房地产上市公司的市值只占股票总市值的11%，而中国仅在A股上市的123家地产公司和近170家与地产相关联的上市公司的市值就占A股总市值的17%（包括中国建筑），如果加上在香港上市的中国内地的地产公司和在中国证监会排队等候IPO的30家公司，那就是一个规模极为庞大的制造泡沫的机器。道理很简单，这些房地产上市公司本身都不持有物业，没有固定资产，连龙头老大万科的固定资产都只有市值的5%，一旦破产，这些房地产公司是什么都没有。
不过说他们什么都没有也不一定正确，他们最大的资产就是泡沫资产——土地。而土地在中国正在变成一种可怕的金融工具，充当的只是金融衍生品的作用，而把土地作为公司资产上市也是近三年的事，这之前是严格禁止的。中央政府关于土地方面有很多诸如两年没有开发予以收回的禁令，很遗憾，没有得到很好的执行。从2007年的情况来看，地王的结局都很悲惨，但是，2009年又重演这幕悲剧，而且更加疯狂，是为什么？就是为了圈钱。
今年6月，日本人看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺不住冲动的喜悦。日本静冈县带来伊豆半岛一块150万平方米的土地，永久产权，随意规划，到上海来挂牌出卖，价格多少呢？说出来吓死人，每平方米78.88元，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。众所周知，日本是一个国土面积很小的国家，那土地才是真正的稀缺，而价值呢？再说填海吧，成本每平方米也只需要600元至1000元，看看土地的真实价值，再来看看地王的价格，焉能不死？
所以，中国房地产泡沫离破灭仅仅只有一步之遥。不管是加税，还是加息，或者是别的诸如《土地融资限令》之类的产业政策出台，都会刺破泡沫。比对中国宏观经济的艰难跋涉，比对中国城市居民收入的缓慢增长，再来比对房价的连续上涨和地王的不断出现，我们还有什么理由说，中国房价泡沫是钢铁做的？中国房价泡沫就不会破？拭目以待吧。现在购买住房，不仅无险可避，而且，面临资产大幅蒸发。
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您的帖子被阿道夫二世于2009-10-18 20:57:09置顶
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作者：你听海在笑发表于：2009-10-18 15:31:25
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作者：总裁秘书发表于：2009-10-18 15:34:15
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希望破灭，但是感觉不到。
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作者：总裁秘书发表于：2009-10-18 15:35:02
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坚决不买泡沫房。。。
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 15:51:02
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 15:51:05
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 15:51:05
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 15:51:06
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 15:51:14
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 16:03:54
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引用：以下是总裁秘书在 2009-10-18 15:35:02 发表的：
坚决不买泡沫房。。。
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 16:05:51
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 16:05:51
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作者：独钓寒江蓑笠翁发表于：2009-10-18 16:05:53
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作者：作者发表于：2009-10-18 16:08:51
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作者：作者发表于：2009-10-18 16:10:13
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作者：bin888发表于：2009-10-18 16:12:49
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作者：西湖先生发表于：2009-10-18 16:13:00
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我觉得你说的绝对是错的。中国的国情与西方国家不同。这就是政府的强力调控。
房价如果跌了，那么将会影响一大批与之有关的行业。房地产是支柱产业，在产业没有成功升级前，房地产绝对不会倒。
17楼
作者：袖里乾坤发表于：2009-10-18 16:13:14
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作者：千年之恋发表于：2009-10-18 16:13:32
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这个哥们天天嚷嚷崩溃论，时间也不是一两天了，每次都换不同的原因
错了，大家别信吧
我们的房价短期崩溃不了
崩啥溃？
俺们这社会主义体制保证，这个崩溃是可以控制的，啥时候D的喉舌们开始讨论崩溃，才可能崩溃。
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作者：狼牙棒1964发表于：2009-10-18 16:13:57
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作者：狙击手-2008发表于：2009-10-18 16:14:42
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我看了个标题就进来骂了,这个牛刀肯定是个假洋鬼子,总拿所谓的西方经纪学来中国说事,他懂得中国吗?
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作者：解放军中校发表于：2009-10-18 16:15:03
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作者：情系中华民族发表于：2009-10-18 16:17:15
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我也看不出房产泡沫破灭的一点迹象啊。不论是大中城市，还是小县城及乡镇，今年的房价从1月起到现在，一直在涨哟。
23楼
作者：bin888发表于：2009-10-18 16:46:50
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作者：bin888发表于：2009-10-18 17:07:21
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作者：想不爱国都难发表于：2009-10-18 17:36:59
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放屁！牛刀这个猪一年前就在说房地产泡沫马上就要破裂。这个家伙其实是中下层人民群众的敌人，每次买房的好时机都被他挡住了，不知是何居心？！
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我爱我的祖国！

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作者：想不爱国都难发表于：2009-10-18 17:38:12
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放屁！牛刀这个猪一年前就在说房地产泡沫马上就要破裂。这个家伙其实是中下层人民群众的敌人，每次买房的好时机都被他挡住了，不知是何居心？！
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作者：慧缘果汁发表于：2009-10-18 17:43:50
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做梦去吧!找几个拖一比划就涨了!
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作者：bsyyor发表于：2009-10-18 17:45:55
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中国地产泡沫破灭是应该的，才不是反人类的
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作者：一石激起万粪1发表于：2009-10-18 17:50:44
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牛刀也是出书赚钱的
凡事要自己判断！！
不过现在的房价还继续涨到明年到那个时候ZF 会出来限制贷款加息那个时候才会下跌！！
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作者：秋风吹落叶飞发表于：2009-10-18 17:54:14
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作者：清江人发表于：2009-10-18 18:09:22
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当房价高到大多数人都购买不起而无人购买的时候，高房价还有什么意义？房价还带得动经济发展么？
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作者：屠猪的人05281714发表于：2009-10-18 18:15:01
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支持牛刀，为民呐喊的精英！！！
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作者：屠猪的人05281714发表于：2009-10-18 18:21:23
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引用：以下是想不爱国都难在 2009-10-18 17:38:12 发表的：
放屁！牛刀这个猪一年前就在说房地产泡沫马上就要破裂。这个家伙其实是中下层人民群众的敌人，每次买房的好时机都被他挡住了，不知是何居心？！
支持牛刀，为民呐喊的精英！！！
他有办法阻击房价高涨吗？如果大多数经济学家都这样有良心，政府就会重视，房价肯定要下来的！！！
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作者：robin_wang发表于：2009-10-18 18:47:08
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作者：未来更美好！发表于：2009-10-18 18:54:38
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希望早点跌下来，现在房价害死多少人啊，大家都在为房子。哎，咋中国买个房怎么这么难呢？还社会主义？房地产吸起血来比资本家还狠。悲哀。。。
36楼
作者：天堂の劇終发表于：2009-10-18 19:02:13
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涨吧涨吧，反正人民币是纸造的，土地本来是不能算钱的，现在只不过是拿有可能成为废纸的人民币来买不算钱的土地，其实钱当成一种货币，它是用来更好体现劳动者劳动创造的价值的。只有劳动才有价值，反之则是纸。
37楼
作者：屠猪的人05281714发表于：2009-10-18 19:07:12
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引用：以下是狙击手-2008在 2009-10-18 16:14:42 发表的：
我看了个标题就进来骂了,这个牛刀肯定是个假洋鬼子,总拿所谓的西方经纪学来中国说事,他懂得中国吗?
支持牛刀，为民呐喊的精英！！！
他有办法阻击房价高涨吗？如果大多数经济学家都这样有良心，政府就会重视，房价肯定要下来的！！！
38楼
作者：心比在高发表于：2009-10-18 19:40:05
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