神马文学网四大城市“富人区”：隐秘富贵的四种生态
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/26 19:13:17
21世纪经济报道 2003-11-03 11:32:27
北京 张建峰 摄
编者按：有人说，豪宅，就是要营造出一种空间的奢侈感和私密性。豪宅是有钱人的居所，毕竟上千万元一套的别墅只能成为少数人的消费品。业主们甘愿每月交付上千元的管理费，就为了换取一种高度的尊贵感。社会分层化的趋势促进了富人们向豪宅的聚集，及至富人区的独立营造。都市豪宅成为富人们“大隐于市”的乐土，郊区别墅则是他们悠游闲聚的秘地。
然而，豪宅开发动辄得咎，举凡房地产市场治理整顿总爱拿它说事。央行121文件严控房地产贷款的矛头，率先指向的就是豪宅。继年初决定停止审批别墅用地后，国土资源部在9月份下发的一份通知中再次重申，今后将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。从这个角度说，“阳光上东”公开打出“富人区”的旗号来，是要有一点勇气的。
俗话说，禁果分外香。豪宅、别墅越被禁，却越显出其豪华、尊贵和稀缺的价值来。不过，北京豪宅遍地，但富人区似乎没有明确的定义，早期的温榆河沿岸别墅群、现在的光彩国际公寓也并未给“富人区”概念一锤定音；上海佘山一带的山景豪宅已然成为所谓超级富豪竞奢之所；广州二沙岛早先以其独立岛屿景观和人文氛围成就了富人们“隐居”的生活追求，但这一富人区新近有被南湖板块和汇景新城抢去若干光彩的趋势；深圳依山傍海的天然优势，使得这个城市的富人区也“随波逐流”，从银湖别墅区到半山别墅，再到小梅沙别墅区，印证的仍然是少数人占据多数人山水资源的传说。
也许仅仅是一种氛围，一缕光影，一角山景，直令富人们揽袂而往，欣然忘返？但是，倘若要真正知晓富人区的秘密与快乐，唯有自己成为其中的一员。
北京 只有豪宅没有富人区？
本报记者 袁一泓
北京报道
晚秋的阳光颇为刺眼，而在北京，比阳光更为扎眼的是“富人区”几个字。
10月18日，“阳光上东”方街1号开始对外销售。“阳光上东”最近在京城房地产界响起声名，不仅是因为它属“首创”概念（项目开发公司北京星泰房地产开发有限公司属广西阳光股份公司，后者由首创置地控股），也许主要还因为它首次在北京公开打出了“富人区”的旗号。
“豪宅”满京城
富人区的形成离不开豪宅的发展。豪宅是通向富人区的主要路径。但对于豪宅的含义，似乎从来没有确定过。
北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚说，作为一种产品形式的住宅，有5个层次：安全、经济、舒适、豪华、尊贵，豪宅至少应该满足前4个条件。豪宅在户型面积、建筑用材、装修标准等硬件设施上有自己的标准。虽然此前在一个有关豪宅的小型研讨会上，有多位项目营销总监声称，北京还没有真正意义上的豪宅，因为北京还找不到真正能满足个性化需求、环境和人文景观、建筑设计、服务水准与之相称的住宅产品，但多数开发商和业内人士都认为，从普遍意义上说，北京早已有了大批豪宅。
北京是一个缺乏规划的都市，城市建设是这样，房地产开发亦是如此。直到今天，也没有一个规划明确指出，北京哪个区域要用于建设高级住宅或豪宅。于是房地产商们就各逞所能，圈地为牢，豪宅也就零乱不堪地散布于京东北、京北、京西地区，而未能自然连成完整的片区。
北京的豪宅开发始于1990年代初，别墅为其主要产品形态，租住者多为外国驻华外交人员、外企高层等。早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园别墅等。
1999年后，来自于IT、金融、证券期货、房地产行业和权力寻租的获利者、港澳台新富商及其他创业老板等纷纷成为别墅的主人，如丽高王府花园别墅、优山美地、西山美墅等。
从区域格局看，以别墅为主的北京豪宅，早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开，近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云、怀柔摆放。近年甚至在亦庄经济技术开发区也连连排出了好几个别墅项目。
据北京某房地产顾问机构调查的数字，2000年，全市约有别墅项目122个，总建筑面积约900多万平方米。2001年新增别墅项目13个、面积约65万平方米。2002年入市别墅较少，但今年又有所增加。目前全市别墅项目150多个，总建筑面积超过1000万平方米。
但是，并非所有别墅都能称得上是豪宅。譬如，2000年新增供应的13个别墅项目，有11个项目售价在每平方米7000元以下，其中甚至还有8个项目没有合法产权。这如何称得上是豪宅？
但市区里的高级公寓一加入，北京豪宅大军就浩浩荡荡了。如CBD就是一个豪宅项目较多的区域，财富中心、建外SOHO、世纪财富中心、华贸中心、旺座中心、金地国际花园、尚都中心等，构成了该区域浓郁的高级商务公寓氛围。如果将市区里那些面积稍大、售价在每平方米1万元以上的住宅纳入，北京豪宅就可谓遍京城了———这固然符合普通老百姓的心理定位，“但那只能算是成本高、价格贵的住宅而已，算不得豪宅”，一位开发商对本报记者说。
豪宅还是富人区？
几乎每一位接受采访的房地产业内人士和专家都表示，豪宅与富人区是两个不同的概念。北京星泰房地产开发有限公司总经理万林义对本报记者强调说，虽然构成富人区建筑主体的当然是豪宅，但豪宅组成的小区并不就是富人区。北京德邦筑城房地产经纪有限公司总经理张桥说，豪宅只是一种产品形式，而富人区自有其独特内涵。
有些项目一出来，人们很自然就称之为“豪宅”。譬如，优山美地别墅，从区位、环境、绿化、项目规划和产品设计、社区规模等方面来衡量，都可以称得上是豪宅。再如，铂宫国际中心内有一处只有36户的所谓“集合式House”，每户客厅达108平方米之巨。而该项目居然还要建设两栋占地三亩、销售面积达800平方米以上的独栋别墅，在繁华的朝外大街一侧，这样的豪宅不知是用来作商务还是居住为好。开发商告诉本报记者说，他们将对两栋别墅实行公开竞价拍卖。再如，和乔丽晶二期“东方之子”，总建筑面积不过3.2万余平方米，单套面积300平方米以上，均价超过3000美元，据说该项目的拱门和大厅空间的石材全用意大利洞石雕刻而成，瓷砖是专门在日本打磨了10多遍才订制的，户门和门套是用黑檀木，细节精微到令人觉得不胜繁复，高楼还带私人庭院。据说77套房子还未开盘就被预订了一半。
但远在密云的亚澜湾别墅，就很难定义了。开发商既不愿意称其为豪宅，又自认算不上富人区，因为周边没有其他同类项目，不成规模，因此拣了个中间词叫“名宅”。亚澜湾总占地面积110万平方米，其中建筑面积只有9万多平方米，水面倒有65万平方米，最大的一栋湖岛别墅占地26亩，可销售面积2000平方米，据说要卖8000多万元。
吴若刚说，光彩国际公寓其实应该算是富人区，只不过没有明确对外打上“富人区”的旗号。光彩国际公寓总建筑面积16万平方米，守着工体11万平方米的绿地和湖面，是北京第一个整栋用花岗岩做外挂石材的大型项目。它7套1000平方米的大房子。已出售4套、预订2套，这样的房子一套就得200万美元，不过，住进去以后楼上楼下也许得打电话才能听见了。吴若刚说，朝外到东三环一带是北京传统的富人居住区，光彩国际公寓的软硬环境完全符合做朝外乃至CBD富人区的条件。
有房地产界人士认为，“阳光上东”称自己为北京第一个“富人区”很勉强，更多是一种市场炒作手段。万林义在向本报记者解释时说，富人区是多种因素作用的结果，从区位、环境、社区配套和项目规划设计来看，“阳光上东”完全具备了富人区的条件。“72万平方米的社区，单价至少在200万以上，这样进来的门槛就比较高，”万林义说，“位置、绿化不用说了，你再看看我们的规划设计，每一个组团都是由国际上不同风格的建筑设计大师主持，我们建筑面积6.3万平方米的房子有80多种户型”。
富人区就在前方
与深圳等城市较自然形成了所在城市的富人区不同，北京对富人区缺乏认同感。但万林义认为，不管承认不承认，富人群体其实已经开始在出现，他们对居住地有自己独特的需求，北京也具备了发展富人区的市场。经过近10年的发展，北京已形成了富人区的雏形，主要是在温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线。首创只是顺势而为，而不是逆势去做。而且北京购房人群的塔尖部分是在不断放大的，不少高档住宅的购房者中外埠人口占了40％以上，完全不是以前所说的塔尖只有5％的概念。
吴若刚也认为，北京富人区处于正在形成的过程之中，早期的温榆河沿岸别墅群就是北京最早的富人区。光彩国际公寓也是市中心事实上的富人区。
张桥认为，富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。北京的富人区远未形成，温榆河别墅群只是价格高一些的豪宅罢了。要形成所谓的富人区，需看5年以后中国经济是否还能保持目前的稳定发展态势。
北京点石房地产经纪有限公司总经理、东方之子的销售总监杨震宇先生从几方面给富人区下定义说，富人区里的每个楼盘的单价都应有一定的高度，比如2000美金之上。这是一个富人区的价格门槛。其次，这片区域应该有形成一定数量和规模的项目，但规模又不能过于庞大。同时，富人区绝对要求体现稀有、高贵和私密，这是富人对自己住宅的基本要求。而像现代城这样的项目，尽管房价也不低，但因为打出的是SOHO的概念，绝不可能呈现纯粹的富人区的本质。富人区的房地产项目的品质要整齐且达到一定水准，要有国际学校等比较完善、高级的配套设施，保安措施也应该科学而完善。他认为，目前北京还没有形成真正意义上的富人区，也不具备形成富人区的条件，“香江花园别墅”及周围几个项目构成的别墅区至多可说是接近于富人区罢了。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授对本报记者说，从十六届三中全会对发展民营经济、保护私有财产权的强调，从市场经济发展和个人的需求等方面来看，富人区的形成将是一种趋势。社会氛围和国家政策都有助于富人阶层的形成，而社会分层的日趋明显，使得该阶层对住房的独特需求也须有相应的出口，富人区早晚会出现，但北京暂时还没有出现真正的富人区。
深圳 富人区的山水情结
本报记者 郭士峰
深圳报道
身着牛仔白衫，头发利索地扎在脑后的吴贞，看起来更像是写字楼里的文职女性，给人的感觉充其量不过是个都市小白领。然而这个弱女子在京、沪、深有7家大型服装店，个人资产接近9位数。像大多数的深圳富人一样，吴对于自己的财富从不张扬。深圳的富人没有将自己囿于少数人的圈子，他们的工作通常很繁忙，他们更像硅谷里的富豪，不张扬，但“心里很踏实”。
吴1980年代中期来到深圳，属于深圳的第一批创业者，其父在云南也是当地有名的富商。吴90年代中期在炙手可热的银湖买了一套400多平方米的别墅，68万美金（约合人民币565万）。吴前年搬出了银湖别墅，她说这里的别墅“太大，太安静，一个人呆着可以听得见自己的心跳，有些可怕”。
银湖别墅的成功为深圳带来了第二轮别墅开发热潮，之后大小南山、梅沙等倚山傍海的区域出现了成片的别墅群。银湖别墅价格因此有走低的趋势，吴贞说她的别墅目前大概只值200万，虽然如此，银湖别墅区仍然是深圳最著名的富人区。
早期富人钟情山景别墅
银湖别墅区是深圳最早的富人区，银湖别墅的价位按照地段、朝向等因素，价格每平方米8000～15000元。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批创业热潮中靠贸易、建材发家的潮州人，出没于银湖的车子通常是宝马、奔驰，这些车往往挂着深港两地的牌照，穿梭两地是这一区域富人生活的一部分。银湖还有中国脑库等智力机构，不少商界名流、高级知识分子也选择在银湖安家。
银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。最贵的两个别墅区是田园居和国际会议中心。深圳最昂贵的别墅和最神秘的业主，使银湖成为深圳当之无愧的富人区，至今仍旧以其独特魅力吸引着各路富豪。
银湖别墅总体来说属于商务别墅，驻有许多公司和商务会所，商业氛围浓郁。银湖别墅容积率偏高，空间比较狭小，配套也不够齐全，且其入口处环境较差，但由于其属于早期开发，并填补了深圳早期别墅开发的空白，因此市场反应良好。银湖经过90年代初的开发，目前可供利用的土地已所剩无几，加之政策限制，该区域发展空间已很狭小。
蛇口别墅是银湖别墅之后最成功的富人区，蛇口的别墅基本属于家居型别墅，此片区别墅的显著特点是有相对独立的地理位置，适合居住。
西靠大小南山、东望深圳湾，蛇口的地理位置一流，整个区域配套齐全，形成了自身独特的氛围。1985年至1996年，分10年10期开发的188栋鲸山别墅，是深圳规模最大、开发周期最长、环境及配套优越的外籍人士聚居地，鲸山别墅的出现，使蛇口逐渐成为新兴富人集结地，但是只租不卖的政策局限了其影响力。
蛇口的半山别墅购买主体为外籍人士和企业主。招商地产在开发半山别墅之前，本没有想到半山会有今天的地位，半山别墅业已成为深圳最有名的新兴富人区。半山别墅占地7.8万平方米，建成之初，最便宜的一套别墅价格只卖到300多万。令招商地产意外的是，半山别墅推出市场一段时间后异常火爆，之后的情况是供不应求，此别墅区高峰期一套别墅的价格竟然卖到1800万。本报记者一位深圳朋友前不久还略带遗憾地说，当初一犹豫没有买这里的别墅，否则现在至少也已翻番。
除半山别墅之外，月亮湾别墅、龟山别墅、齐明别墅都在此区域，掩映于苍翠的山色中，蛇口的别墅集群效应已经使蛇口富人区的概念深入人心。
新兴富人追逐水景别墅
深圳关内可开发的山景资源已经不多，而关外别墅市场由于二线关的存在构成无法逾越的瓶颈，撤关之前不可能有太好的作为，在这种背景之下，海景、湖景别墅豪宅逐渐成为深圳新兴富人的首选。
综观世界富人区，除了有唯美的建筑群、优雅的环境、富裕的人群之外，大多都是沿水岸的带状居住区。几个世界著名的富人区都与海岸相连，而且几乎都是一个呈带状蜿蜒起伏的海湾，如日本的东京湾、香港浅水湾、悉尼玫瑰湾等。
如果按照这个标准，深圳的盐田完全符合开发条件。盐田有深圳真正的海景和山景的组合，小梅沙别墅区已经是深圳的顶级富人区，深圳几大地产商乃至香港地产商目前在这里都有投资。该区域已成为新兴富人们钟情的旅游渡假休闲别墅群落。
盐田第一个倚山海景别墅是由新世界开发的翠林别墅，中海也开始进驻这一片区。有消息人士透露，新世界已经在和政府接触，计划联合建立医院、学校等配套设施，实力地产商的进驻，将加快完善这一带的配套设施。
如果环淡水景观不亚于海湾景观，则淡水湾会成为富人区的首选。随着深圳市政府对土地资源的限制性开发，深圳楼市可供利用的景观资源也在逐渐减少，加之政府对海湾物业的保护性开发策略，海景概念相对于湖景略显弱势，开发商不约而同看中了湖景这一都市中的碧玉，形成了楼市由东到西环湖开发的市场格局，湖景继山景海景之后，逐渐浮出水面，成为新兴富人们又一绝佳的选择。
香蜜湖就是这样的地区。香蜜湖地带现在是深圳的中心区，由于交通便捷，各项设施齐备，新兴的富人有很大一部分都在这一区域购置物业，东海花园是这个地区有名的豪宅，当初借香港回归的有利时机脱颖而出，成为该片区第一个豪宅项目，售价达到14000～20000港币／平方米。
深圳豪宅的价格与北京、上海相比，还没有达到与深圳人均GDP相对应的高度，这与深圳本身具有的特性相关。深圳是一个新兴移民城市，文化积淀还不够浓重，同时，深圳的流动人口远大于固定人口，归属感较淡，追逐湖景物业体现了一部分打算在深圳踏实做事的富人们试图建立某种归属感。
“湖景物业成为市场热点从一个侧面反映了居住文化对置业者根深蒂固的影响，也体现了一部分深圳富人的归属感，湖景之所以大受市场追捧，源于人们的亲水本性、湖景的稀缺以及环境景观的实际需要。”地产界资深人士半求对本报记者说。
除了以上提到的几个地区之外，深圳最为外界看好的新的富人区是红树湾填海区。由于集规划优势、海景资源优势、华侨城旅游区优势和深港西部通道优势于一身，这一地区将是近五年内深圳最具潜力的地区。业内人士估计，在未来10年，深圳东部海岸线会成为富人扎堆的地区，将是深圳最大的国际豪宅区。
富人区空间巨大
世界上一些著名富人区的形成过程，可以一窥富人区相似的发展轨迹：通常在城市里区位最好的地方，拥有绝佳的自然环境，一批当时上流社会的人士入住其中，他们的财富与修养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟，接着越来越多的上流社会富人被吸引过来，他们带来新的财富和文化，这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。
每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的、文化的内涵值得推敲：即富人区既要个性化，又要有人文内涵。
占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是富人区共同的特点。如北京的温榆湖别墅区，就有莱蒙湖等一批别墅豪宅坐落在此。富人区大多依山傍水而建，有些则直接建在城市公园，旅游区和景观带、高尔夫球场旁，有的城市甚至把国家风景区和景观带承包给发展商和投资商来开发住宅，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有多数人的资源，构成富人区的本质之一。
半求先生认为，富人区的历史就是人居文化变迁的历史。在深圳这个只有20多年的年轻城市里，富人区缺少人文的积淀，其豪宅内涵确实肤浅，深圳要产生真正现代意义上的豪宅还需要时间和文化的积淀。按照西方发达国家成熟的住房市场比例，别墅的数量应该占总的住宅存量的5％～10％。就国内的别墅豪宅市场言，每套200万元以上的城市公寓和300万元以上的别墅作为大致的价值界限比较合适。如果按这个标准来看，深圳的别墅还非常稀缺，供应量约占增量住宅的5％以内，占存量的比例则更小。从发展方向看，深圳富人居住产品与国外还有较大差距，若与深圳撤关乃至更大的概念等来观察，深圳的富人区就有更大的想像空间。
上海 富人区的张狂迷梦
见习记者 司宇宁
上海报道
在戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理张国正的眼里，上海的富人区有新旧之分。张把虹桥古北区称为“旧富人区”，把佘山称为“新富人区”。但对于新旧富人区的划分，他并没有偏袒或歧视于哪一方的意思。“这两块富人区只是形成的过程和时间不同而已。”
“富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象与成就，是上海的城市名片。”张国正这样认为。
“旧富人区”等待升级
他向本报记者解释，现在来看，古北富人区基本上已经成熟，因为它的形成时间比较长。由于邻近虹桥国际机场，对“外”交通方便，港台的一些地产商在上世纪90年代初有关土地批租政策出台后便建造了第一批外销房。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足够富人的标准。境外人士首先看中了这一块地方，尤其是境外的一些跨国公司的高级管理人员。这逐渐使得古北具有了国际化生活氛围。后来一些名流如影视明星林忆莲、赵薇、胡慧中、江珊等也纷纷在此定居。另外，国内的一些有钱的企业主也大量涌来购房置业。
因此，古北富人区是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后有市政、环境、人文等多种综合因素，而不是规划的结果。但这里的豪宅并不仅仅是上千万元的别墅，还有一些豪华公寓，住宅结构相当多元化。
总结虹桥古北富人区的形成轨迹，张国正的看法是，不是造一幢两幢豪宅就能形成富人区，每个富人区都有自己的品质和标准。它不是简单的地域分隔，还有许多社会、文化内涵的长期积累。
另外，舒适的居住环境、高档齐全的社区配套设施以及便捷顺畅的交通条件也是成就富人区所必不可少的要求。有了这些硬件条件，再加上完善的物业管理服务，才能建设出具有个性和代表城市特征的富人区。很长时间以来，虹桥古北一直演绎着上海富人区的角色。
在古北，尽管有关“富人区”的话题显得更加谨慎而敏感，不过，精明的地产商们却日益看好这一地块，纷纷倾注巨资。目前，和记黄埔、中华企业、强生集团、虹康房产、古北集团等知名开发商一并进入该区域进行大规模的豪宅开发。
不过，有上海本地的开发商认为，如今的古北商业开发过多，档次太低，豪宅之间已经被宽阔的道路分割，缺少一个富人区必需的“私密性”。
张国正还认为，“富人区”首先必须具备优越的地理位置，拥有绝佳的自然景观，这从所有富人区的名称中就不难理解。如商贾富豪云集的日本东京湾、香港浅水湾，美国纽约长岛、比弗利山、西雅图华盛顿湖、悉尼玫瑰湾等。从这个方面来说，作为上海的富人区，古北还有待进一步升级。
上海速度制造“新富人区”
日前，一则轰动沪上的消息在业内广为流传。被张国正称为“新富人区”的佘山脚下的两幢占据独特地理位置的别墅“皇家花园”和“天邻别墅”将要被推倒重建。
据记者了解，这两幢别墅与大名鼎鼎的“上海紫园”相邻。“上海紫园”曾于2002年4月份以单栋售价1.3亿元响彻大江南北。
据了解，“皇家花园”是佘山脚下第一个高档别墅开发项目，开发于1992年。2000年因某种原因，“皇家花园”被另外一个开发商接手。可靠消息称，在被拆掉之前，“皇家花园”项目已经建成了16栋别墅，外加3栋公寓楼和一个会所。每栋别墅售价均在200万到300万左右，在本地颇有名气。
而“天邻别墅”项目规划总共建造近100栋别墅，已经销售和预订的就达50多栋。据该项目的一位销售人员说，一个多月前，他正在与客户商谈购房事宜时，上级就来电通知，让他们停止一切购房洽谈。后来他才知道，“天邻别墅”项目的开发商上海众优置业有限公司已经把该地块转让给了中凯置业集团。
现在，“皇家花园”整个基地上只剩下2栋原来的别墅，一栋做现场办公用，一栋已废弃。其它的别墅则已经被拆得荡然无存；“天邻别墅”也难逃被拆除的命运。该别墅的一位现场销售人员说：“我们的别墅马上要全部拆掉了，现在不再销售了。”
一般情况下，除非严重的质量问题被责令拆除，开发商是不会轻易主动拆除新建楼盘的，况且是“皇家花园”和“天邻别墅”这样的高档别墅呢？
本报记者在采访中得到的准确答案是，开发商拆除这两幢好端端的别墅的原因是“它们档次太低，和佘山的地理位置及‘高级富人区’的定位不太匹配”，所以要“拆了后准备参照‘上海紫园’建造更豪华的顶级别墅”。而且，它们将来的价格都不会低于上千万元。
佘山有“何德何能”值得这么多开发商趋之若鹜呢？有资料表明，佘山是上海唯一的山林地区，为浙江天目山的余脉，以风光秀丽著称。早在8年前，国务院就批准成立了上海佘山国家旅游度假区。规划总面积达64.08公里，首期开发的核心面积达10.88平方公里。
据悉，位于佘山核心区的地块已全面开发，土地一级市场已无地可供，只能高价转手而得。“天邻别墅”地块就是中凯置业集团从上海众优置业有限公司手中高价收购而来的。
按照以往的经验，富人区的形成都是经过几十年甚至上百年才逐步发展完美起来的。但佘山富人区的开发却形成了少有的“上海速度”。“佘山的富人区是从零开始打造出来的，尽管还只是一个概念性的富人区，但它具有打造世界级富人区的潜力。”张国正说。
“中国首个世界级富人区”
上海争创第一的心态并不比其他城市弱，比如建“中国首个世界级富人区”。
“上海要吸引全世界的投资，就必须有像美国长岛这样的豪华居住区，只有向外来投资者提供好的生活品质，上海才更有吸引力。”说这话的就是记者上面提到的“上海紫园”的开发商、立誓要打造“中国首个世界级富人区”的嘉城兆业房地产有限公司董事局主席、总裁高家仁。自去年“上海紫园”一炮打响后，高把全部的精力放在了这个项目的开发上。
据了解，高倾心打造的“上海紫园”项目目前已经建成了11栋别墅，首批20栋将于今年年底竣工。而这20栋别墅中，根据客户要求量身定做的超亿元别墅已经卖出了2栋。
高家仁向外界宣称，超豪华别墅在上海还非常稀少，而建造超豪华别墅，打造真正的富人区有助于提高上海城市的总体形象，有助于提高上海城市本身的品质。从根本上说，城市“富人区”的出现是一个城市走向发达和成熟的标志。
打造超级豪华别墅，高还有一个听起来很冠冕的理由：要真正成为一个现代化的大都市，长期居住的外籍人士比例应该超过15％，相对于这个标准来说，在上海长期居住的外籍人士的比例还很低，目前只有50万人左右。因此，上海要达到这个标准还需要一个过程。从房地产业的角度来说，上海要吸引外籍人士居住，首先要跟上国外先进的房地产建造，有真正的世界级豪宅。
据透露，专为国内外富豪、超级富豪建造的大型豪宅区“上海紫园”占地面积近4000亩，分两期建成，其中一期占地1300亩，二期占地2500亩，平均每户占地8亩左右，最大的则达到20亩。这些款式各异的独立别墅大概要建成160多栋，每栋售价在1500多万元至亿元之间。而嘉城兆业在“上海紫园”上的投资已经达到了20多亿元。
张国正则表示，总体来说，上海高端房产市场占总量比重不大，而作为高端市场中的豪宅极品，千万元以上的豪宅数量相对来说更是比较稀少。而随着经济的发展，商场上成功人士在不断增多，普通的高档物业已经不能满足这些人群的要求，因此，顶端的高档房产市场前景被看好。
据介绍，目前，佘山脚下的顶级豪宅开发已经风起云涌，并吸引了包括甲骨文公司在内的美国顶级企业的注意，美国硅谷排位前10名的成功人士、国内某著名网站CEO、香港的几个富豪都已经做了预定。
“佘山具有发展和形成富人区的条件，但现在还没有形成真正的富人区。”张国正说。他同时认为，“皇家花园”和“天邻别墅”被推倒重建“完全在情理之中”，因为开发商“可能看中的是顶级别墅的赢利前景，虽然拆掉了要付出很大的成本，甚至要赔偿给原来的订户不少损失，但只要开发商认为值，认为有钱赚，他就会做出这样的选择。”
广州 新豪宅挑战二沙岛富人区
见习记者 贺湘权
广州报道
在二沙岛上用于商业房地产开发的最后一块土地再次建起豪宅以后，最新的消息是，二沙岛现存的一手货量将不会超过50个单位。记者对二沙岛楼盘进行粗略调查，各个销售部要么宣布“封盘”，要么宣称正在对余货进行“清盘”，要么“只租不售”。
与二沙岛一贯清淡的场面相比，广州城里城外四处开花的豪宅楼盘已经逐渐勾勒出一个个新的富人区轮廓。“我如果不在豪宅里，就在去豪宅的路上……如果不在去豪宅的路上，就在豪宅的销售现场……如果不在豪宅的销售现场，就在去另一个豪宅的路上……”一位地产人士套用一句时髦的流行语来形容当前广州豪宅市场此起彼伏的热闹场面。
在二沙岛之后，广州还有下一个万人景仰的富人区吗？
富豪的二沙岛之梦
大名鼎鼎的广州二沙岛，不仅在地产界，更重要的是在整个华南地区乃至包括港澳台地区在内，已经成为富人区的一个标签。造就二沙岛显赫声名的第一支力量是外籍人士———早年于二沙岛开发初期，国外领事馆的外交人员和众多外资机构人员，纷纷选择了当时还不被市场看好的这个位于珠江中心、被江水环绕的小岛。业界流传这样一个故事：某国外交人员最初享受政府津贴租住二沙岛别墅，后来在这里买了一套自己的物业，在高额租金回报的诱惑下，他又购买了一套并介绍更多的外国商人租赁或购买二沙岛物业……如此循环，他一不小心竟将理财生意做大了，几乎成了二沙岛楼盘老板的销售经纪……
现居二沙岛的广州地产商人吴小姐，行事低调。她告诉记者：“住在二沙岛，有一种很特别的感觉。”尽管现在二沙岛豪宅的房价比起高峰期下跌了不少，但是对于当初搬家的决定没有丝毫的后悔。吴小姐是在新世界花园别墅的价格即将上升到每平方米4.5万元天价之前购买的，经历了房价的一路飙升和长时间的逐步下滑。确如吴小姐所言，五年多来二沙岛豪宅的每一次价格波动，就像浮动在天空中的云团，更多的是让房屋外面的人感觉到了阵阵凉意，而在二沙岛的业主们却依然如故。“你要知道，住在二沙岛的人基本上不会太在意价格，没有实力的人是不会来这里的。”
二沙岛富豪们的低调和内敛，与二沙岛豪宅显赫的声名相得益彰，映衬出一种令广州政、商界人士向往的神秘感，造就了一代广州富豪的二沙岛之梦。
根据记者的调查，当前二沙岛在售的五个楼盘包括宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城苑、金亚花园和“老牌贵族”新世界花园别墅，产品形态从“天人合一”的独立别墅，发展到联排复式豪华单位，再发展到低密度的花园洋房，在
户型设计方面具有极大的差异性，室内外环境的营造同样差异极大而无不极尽奢华。经过一番简单的比较发现，各个楼盘最统一的特征就是：售价不低于300万元一套———这是由最小单位超过200平方米和最低1.5万元单价相乘而得出的最低价格，而最贵的一套独立单位，价格超过5000万元。根据广州市的城市规划，早在两年前二沙岛用于商品房开发的土地就已经全部进入地产市场。一位业内人士预测，过了2003年底到2004年春节的这个销售季节，最迟到2004年秋季，二沙岛楼盘发展商的销售将全面退出一手市场。他进一步判断，二沙岛豪宅的二手市场有很大潜力。
在二沙岛物业销售市场之外，另一个令人关注的豪宅项目岭南会只租不售，用实力和大家一起扛住二沙岛豪宅高傲的身价。2003年8月，操作岭南会“只租不售”的幕后人物，家族企业老板景艺杰走到了地产界的前台，不过这次不是二沙岛项目，是另一个新的豪宅：凯旋会。
广州豪宅的最新定价？
凯旋会是目前华南地区最高的纯住宅超高层建筑，由52层、48层和6层三个单体组合而成。这个楼盘处于广州两个富人集中的区域珠江新城和二沙岛的中间地带，面临一线江景，视野开阔，按照极其奢华的标准开发建设。毫无疑问，销售目标为广州富豪中的佼佼者。
2003年8月凯旋会顺利封顶的消息传出以后，广州房地产界对于这个楼盘价格的猜测就开始了。经过多方打探，记者终于从该楼盘销售总监邓运强口中证实，将于年底开盘销售的凯旋会定价范围在9000元／平方米到35000元／平方米之间。按照这个定价标准，被邓运强称为凯旋会“豪宅中的豪宅”的顶级单位，即顶层单位面积大约600平方米的住宅，一套单价将超过2000万元！
邓运强称最终的定价要到开盘时再确定。由于将采取一对一的高级销售经理预约看房制度，凯旋会最终的销售价格将可能成为永远的秘密。在谈到怎样为凯旋会的248套单位寻找买家时，邓运强再次爆出最新内幕：令原来以国际化销售为主要方向的发展商始料不及的是，刚刚结束不久的广交会，期间来自广州之外的内地买家已经订购了数套豪华单位。
坐在在花园酒店的咖啡厅里，记者突然感到，二沙岛的豪宅时代可能正在面临挑战。凯旋会以192米华南住宅第一高楼再攀定价高峰的背后，一个挑战二沙岛富人区的大戏悄然揭幕。
越过豪宅的战场
透过纷繁的竞争表面，是广州豪宅市场的山水之争。
市场分析人士认为，广州有四个类型的豪宅市场。第一类是处于天河北中心商务区的高层豪宅，以最繁华最优越的城市中心地理位置取胜，称为地段豪宅；第二类是以景观为价值取向的豪宅，包括二沙岛和滨江东被珠江两岸绚丽景观包围的豪宅群体；第三类是以美轮美奂的住宅产品取胜的豪宅，最著名的是星河湾，在布局、结构、立面、造型方面做出了十分考究的极致产品，称为产品豪宅；而在众多形态的豪宅中，有一种形态是因楼盘所拥有和营造的生态环境所成，或者在生态景观环境方面也营造十分出色，称为第四类生态豪宅。在这个类型中，广州东北部的汇景新城和南部番禺区的锦绣香江花园，与老牌豪宅白云堡一起形成三大生态豪宅盘品牌项目。
广州豪宅的另一场豪华竞争，是集合了众多楼盘的区域板块之争。
自从星河湾“打响了华南板块的第一枪”后，处于同一个区域的南国奥园、丽江花园、锦绣香江、华南碧桂园等项目集结成为最著名的华南板块豪华阵容。现在，一个与之对应的南湖板块，同样集结了颐和山庄、江南世家、白云堡豪苑、雅居乐南湖半岛花园等楼盘。在该板块中，桐林美墅馆别墅卖到2.5万元／平方米，似乎已经勾画出一个新富人区。
在山水之争和板块之争后，最新的竞争是广州豪宅市场的稀缺性资源之争。
今年下半年以来，住宅总量超过2000套的凯旋新世界楼盘以9000元到1.5万元每平方米的价格开盘，将广州楼市的眼光重新聚焦在珠江新城板块的豪华团队上。广告语为“珠江新城正中心”的凯旋新世界楼盘，强调的是“对众多稀缺性资源的占有。”营销经理何关培认为，无论如何，城市中心是一个楼盘竞争的最强有力的优势，包括对城市自然资源和政府行政资源、城市配套资源的占有。在广州，资源稀缺性楼盘主要分布在滨江路、二沙岛、南湖周边及天河中心区，这些区域的楼盘无论开盘价还是公开销售价，均摆出“舍我其谁”的架势。
看来，广州其它区域要重现二沙岛富人区的光芒，需要时间来印证。
对广州豪宅市场观察良久的寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，广州豪宅过度细分的市场定位，在推动楼盘质素提升的同时，已经不可能再出现如二沙岛一样的顶级巨富聚居的“真正富人区”了。主张豪宅应采取“以租带售”策略的韩预测，在未来，广州富豪有可能找不到自己最满意的豪宅。
北京
深圳
深圳
上海 imaginchina
广州 小唐 摄
北京 张建峰 摄
编者按：有人说，豪宅，就是要营造出一种空间的奢侈感和私密性。豪宅是有钱人的居所，毕竟上千万元一套的别墅只能成为少数人的消费品。业主们甘愿每月交付上千元的管理费，就为了换取一种高度的尊贵感。社会分层化的趋势促进了富人们向豪宅的聚集，及至富人区的独立营造。都市豪宅成为富人们“大隐于市”的乐土，郊区别墅则是他们悠游闲聚的秘地。
然而，豪宅开发动辄得咎，举凡房地产市场治理整顿总爱拿它说事。央行121文件严控房地产贷款的矛头，率先指向的就是豪宅。继年初决定停止审批别墅用地后，国土资源部在9月份下发的一份通知中再次重申，今后将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。从这个角度说，“阳光上东”公开打出“富人区”的旗号来，是要有一点勇气的。
俗话说，禁果分外香。豪宅、别墅越被禁，却越显出其豪华、尊贵和稀缺的价值来。不过，北京豪宅遍地，但富人区似乎没有明确的定义，早期的温榆河沿岸别墅群、现在的光彩国际公寓也并未给“富人区”概念一锤定音；上海佘山一带的山景豪宅已然成为所谓超级富豪竞奢之所；广州二沙岛早先以其独立岛屿景观和人文氛围成就了富人们“隐居”的生活追求，但这一富人区新近有被南湖板块和汇景新城抢去若干光彩的趋势；深圳依山傍海的天然优势，使得这个城市的富人区也“随波逐流”，从银湖别墅区到半山别墅，再到小梅沙别墅区，印证的仍然是少数人占据多数人山水资源的传说。
也许仅仅是一种氛围，一缕光影，一角山景，直令富人们揽袂而往，欣然忘返？但是，倘若要真正知晓富人区的秘密与快乐，唯有自己成为其中的一员。
北京 只有豪宅没有富人区？
本报记者 袁一泓
北京报道
晚秋的阳光颇为刺眼，而在北京，比阳光更为扎眼的是“富人区”几个字。
10月18日，“阳光上东”方街1号开始对外销售。“阳光上东”最近在京城房地产界响起声名，不仅是因为它属“首创”概念（项目开发公司北京星泰房地产开发有限公司属广西阳光股份公司，后者由首创置地控股），也许主要还因为它首次在北京公开打出了“富人区”的旗号。
“豪宅”满京城
富人区的形成离不开豪宅的发展。豪宅是通向富人区的主要路径。但对于豪宅的含义，似乎从来没有确定过。
北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚说，作为一种产品形式的住宅，有5个层次：安全、经济、舒适、豪华、尊贵，豪宅至少应该满足前4个条件。豪宅在户型面积、建筑用材、装修标准等硬件设施上有自己的标准。虽然此前在一个有关豪宅的小型研讨会上，有多位项目营销总监声称，北京还没有真正意义上的豪宅，因为北京还找不到真正能满足个性化需求、环境和人文景观、建筑设计、服务水准与之相称的住宅产品，但多数开发商和业内人士都认为，从普遍意义上说，北京早已有了大批豪宅。
北京是一个缺乏规划的都市，城市建设是这样，房地产开发亦是如此。直到今天，也没有一个规划明确指出，北京哪个区域要用于建设高级住宅或豪宅。于是房地产商们就各逞所能，圈地为牢，豪宅也就零乱不堪地散布于京东北、京北、京西地区，而未能自然连成完整的片区。
北京的豪宅开发始于1990年代初，别墅为其主要产品形态，租住者多为外国驻华外交人员、外企高层等。早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园别墅等。
1999年后，来自于IT、金融、证券期货、房地产行业和权力寻租的获利者、港澳台新富商及其他创业老板等纷纷成为别墅的主人，如丽高王府花园别墅、优山美地、西山美墅等。
从区域格局看，以别墅为主的北京豪宅，早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开，近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云、怀柔摆放。近年甚至在亦庄经济技术开发区也连连排出了好几个别墅项目。
据北京某房地产顾问机构调查的数字，2000年，全市约有别墅项目122个，总建筑面积约900多万平方米。2001年新增别墅项目13个、面积约65万平方米。2002年入市别墅较少，但今年又有所增加。目前全市别墅项目150多个，总建筑面积超过1000万平方米。
但是，并非所有别墅都能称得上是豪宅。譬如，2000年新增供应的13个别墅项目，有11个项目售价在每平方米7000元以下，其中甚至还有8个项目没有合法产权。这如何称得上是豪宅？
但市区里的高级公寓一加入，北京豪宅大军就浩浩荡荡了。如CBD就是一个豪宅项目较多的区域，财富中心、建外SOHO、世纪财富中心、华贸中心、旺座中心、金地国际花园、尚都中心等，构成了该区域浓郁的高级商务公寓氛围。如果将市区里那些面积稍大、售价在每平方米1万元以上的住宅纳入，北京豪宅就可谓遍京城了———这固然符合普通老百姓的心理定位，“但那只能算是成本高、价格贵的住宅而已，算不得豪宅”，一位开发商对本报记者说。
豪宅还是富人区？
几乎每一位接受采访的房地产业内人士和专家都表示，豪宅与富人区是两个不同的概念。北京星泰房地产开发有限公司总经理万林义对本报记者强调说，虽然构成富人区建筑主体的当然是豪宅，但豪宅组成的小区并不就是富人区。北京德邦筑城房地产经纪有限公司总经理张桥说，豪宅只是一种产品形式，而富人区自有其独特内涵。
有些项目一出来，人们很自然就称之为“豪宅”。譬如，优山美地别墅，从区位、环境、绿化、项目规划和产品设计、社区规模等方面来衡量，都可以称得上是豪宅。再如，铂宫国际中心内有一处只有36户的所谓“集合式House”，每户客厅达108平方米之巨。而该项目居然还要建设两栋占地三亩、销售面积达800平方米以上的独栋别墅，在繁华的朝外大街一侧，这样的豪宅不知是用来作商务还是居住为好。开发商告诉本报记者说，他们将对两栋别墅实行公开竞价拍卖。再如，和乔丽晶二期“东方之子”，总建筑面积不过3.2万余平方米，单套面积300平方米以上，均价超过3000美元，据说该项目的拱门和大厅空间的石材全用意大利洞石雕刻而成，瓷砖是专门在日本打磨了10多遍才订制的，户门和门套是用黑檀木，细节精微到令人觉得不胜繁复，高楼还带私人庭院。据说77套房子还未开盘就被预订了一半。
但远在密云的亚澜湾别墅，就很难定义了。开发商既不愿意称其为豪宅，又自认算不上富人区，因为周边没有其他同类项目，不成规模，因此拣了个中间词叫“名宅”。亚澜湾总占地面积110万平方米，其中建筑面积只有9万多平方米，水面倒有65万平方米，最大的一栋湖岛别墅占地26亩，可销售面积2000平方米，据说要卖8000多万元。
吴若刚说，光彩国际公寓其实应该算是富人区，只不过没有明确对外打上“富人区”的旗号。光彩国际公寓总建筑面积16万平方米，守着工体11万平方米的绿地和湖面，是北京第一个整栋用花岗岩做外挂石材的大型项目。它7套1000平方米的大房子。已出售4套、预订2套，这样的房子一套就得200万美元，不过，住进去以后楼上楼下也许得打电话才能听见了。吴若刚说，朝外到东三环一带是北京传统的富人居住区，光彩国际公寓的软硬环境完全符合做朝外乃至CBD富人区的条件。
有房地产界人士认为，“阳光上东”称自己为北京第一个“富人区”很勉强，更多是一种市场炒作手段。万林义在向本报记者解释时说，富人区是多种因素作用的结果，从区位、环境、社区配套和项目规划设计来看，“阳光上东”完全具备了富人区的条件。“72万平方米的社区，单价至少在200万以上，这样进来的门槛就比较高，”万林义说，“位置、绿化不用说了，你再看看我们的规划设计，每一个组团都是由国际上不同风格的建筑设计大师主持，我们建筑面积6.3万平方米的房子有80多种户型”。
富人区就在前方
与深圳等城市较自然形成了所在城市的富人区不同，北京对富人区缺乏认同感。但万林义认为，不管承认不承认，富人群体其实已经开始在出现，他们对居住地有自己独特的需求，北京也具备了发展富人区的市场。经过近10年的发展，北京已形成了富人区的雏形，主要是在温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线。首创只是顺势而为，而不是逆势去做。而且北京购房人群的塔尖部分是在不断放大的，不少高档住宅的购房者中外埠人口占了40％以上，完全不是以前所说的塔尖只有5％的概念。
吴若刚也认为，北京富人区处于正在形成的过程之中，早期的温榆河沿岸别墅群就是北京最早的富人区。光彩国际公寓也是市中心事实上的富人区。
张桥认为，富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。北京的富人区远未形成，温榆河别墅群只是价格高一些的豪宅罢了。要形成所谓的富人区，需看5年以后中国经济是否还能保持目前的稳定发展态势。
北京点石房地产经纪有限公司总经理、东方之子的销售总监杨震宇先生从几方面给富人区下定义说，富人区里的每个楼盘的单价都应有一定的高度，比如2000美金之上。这是一个富人区的价格门槛。其次，这片区域应该有形成一定数量和规模的项目，但规模又不能过于庞大。同时，富人区绝对要求体现稀有、高贵和私密，这是富人对自己住宅的基本要求。而像现代城这样的项目，尽管房价也不低，但因为打出的是SOHO的概念，绝不可能呈现纯粹的富人区的本质。富人区的房地产项目的品质要整齐且达到一定水准，要有国际学校等比较完善、高级的配套设施，保安措施也应该科学而完善。他认为，目前北京还没有形成真正意义上的富人区，也不具备形成富人区的条件，“香江花园别墅”及周围几个项目构成的别墅区至多可说是接近于富人区罢了。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授对本报记者说，从十六届三中全会对发展民营经济、保护私有财产权的强调，从市场经济发展和个人的需求等方面来看，富人区的形成将是一种趋势。社会氛围和国家政策都有助于富人阶层的形成，而社会分层的日趋明显，使得该阶层对住房的独特需求也须有相应的出口，富人区早晚会出现，但北京暂时还没有出现真正的富人区。
深圳 富人区的山水情结
本报记者 郭士峰
深圳报道
身着牛仔白衫，头发利索地扎在脑后的吴贞，看起来更像是写字楼里的文职女性，给人的感觉充其量不过是个都市小白领。然而这个弱女子在京、沪、深有7家大型服装店，个人资产接近9位数。像大多数的深圳富人一样，吴对于自己的财富从不张扬。深圳的富人没有将自己囿于少数人的圈子，他们的工作通常很繁忙，他们更像硅谷里的富豪，不张扬，但“心里很踏实”。
吴1980年代中期来到深圳，属于深圳的第一批创业者，其父在云南也是当地有名的富商。吴90年代中期在炙手可热的银湖买了一套400多平方米的别墅，68万美金（约合人民币565万）。吴前年搬出了银湖别墅，她说这里的别墅“太大，太安静，一个人呆着可以听得见自己的心跳，有些可怕”。
银湖别墅的成功为深圳带来了第二轮别墅开发热潮，之后大小南山、梅沙等倚山傍海的区域出现了成片的别墅群。银湖别墅价格因此有走低的趋势，吴贞说她的别墅目前大概只值200万，虽然如此，银湖别墅区仍然是深圳最著名的富人区。
早期富人钟情山景别墅
银湖别墅区是深圳最早的富人区，银湖别墅的价位按照地段、朝向等因素，价格每平方米8000～15000元。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批创业热潮中靠贸易、建材发家的潮州人，出没于银湖的车子通常是宝马、奔驰，这些车往往挂着深港两地的牌照，穿梭两地是这一区域富人生活的一部分。银湖还有中国脑库等智力机构，不少商界名流、高级知识分子也选择在银湖安家。
银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。最贵的两个别墅区是田园居和国际会议中心。深圳最昂贵的别墅和最神秘的业主，使银湖成为深圳当之无愧的富人区，至今仍旧以其独特魅力吸引着各路富豪。
银湖别墅总体来说属于商务别墅，驻有许多公司和商务会所，商业氛围浓郁。银湖别墅容积率偏高，空间比较狭小，配套也不够齐全，且其入口处环境较差，但由于其属于早期开发，并填补了深圳早期别墅开发的空白，因此市场反应良好。银湖经过90年代初的开发，目前可供利用的土地已所剩无几，加之政策限制，该区域发展空间已很狭小。
蛇口别墅是银湖别墅之后最成功的富人区，蛇口的别墅基本属于家居型别墅，此片区别墅的显著特点是有相对独立的地理位置，适合居住。
西靠大小南山、东望深圳湾，蛇口的地理位置一流，整个区域配套齐全，形成了自身独特的氛围。1985年至1996年，分10年10期开发的188栋鲸山别墅，是深圳规模最大、开发周期最长、环境及配套优越的外籍人士聚居地，鲸山别墅的出现，使蛇口逐渐成为新兴富人集结地，但是只租不卖的政策局限了其影响力。
蛇口的半山别墅购买主体为外籍人士和企业主。招商地产在开发半山别墅之前，本没有想到半山会有今天的地位，半山别墅业已成为深圳最有名的新兴富人区。半山别墅占地7.8万平方米，建成之初，最便宜的一套别墅价格只卖到300多万。令招商地产意外的是，半山别墅推出市场一段时间后异常火爆，之后的情况是供不应求，此别墅区高峰期一套别墅的价格竟然卖到1800万。本报记者一位深圳朋友前不久还略带遗憾地说，当初一犹豫没有买这里的别墅，否则现在至少也已翻番。
除半山别墅之外，月亮湾别墅、龟山别墅、齐明别墅都在此区域，掩映于苍翠的山色中，蛇口的别墅集群效应已经使蛇口富人区的概念深入人心。
新兴富人追逐水景别墅
深圳关内可开发的山景资源已经不多，而关外别墅市场由于二线关的存在构成无法逾越的瓶颈，撤关之前不可能有太好的作为，在这种背景之下，海景、湖景别墅豪宅逐渐成为深圳新兴富人的首选。
综观世界富人区，除了有唯美的建筑群、优雅的环境、富裕的人群之外，大多都是沿水岸的带状居住区。几个世界著名的富人区都与海岸相连，而且几乎都是一个呈带状蜿蜒起伏的海湾，如日本的东京湾、香港浅水湾、悉尼玫瑰湾等。
如果按照这个标准，深圳的盐田完全符合开发条件。盐田有深圳真正的海景和山景的组合，小梅沙别墅区已经是深圳的顶级富人区，深圳几大地产商乃至香港地产商目前在这里都有投资。该区域已成为新兴富人们钟情的旅游渡假休闲别墅群落。
盐田第一个倚山海景别墅是由新世界开发的翠林别墅，中海也开始进驻这一片区。有消息人士透露，新世界已经在和政府接触，计划联合建立医院、学校等配套设施，实力地产商的进驻，将加快完善这一带的配套设施。
如果环淡水景观不亚于海湾景观，则淡水湾会成为富人区的首选。随着深圳市政府对土地资源的限制性开发，深圳楼市可供利用的景观资源也在逐渐减少，加之政府对海湾物业的保护性开发策略，海景概念相对于湖景略显弱势，开发商不约而同看中了湖景这一都市中的碧玉，形成了楼市由东到西环湖开发的市场格局，湖景继山景海景之后，逐渐浮出水面，成为新兴富人们又一绝佳的选择。
香蜜湖就是这样的地区。香蜜湖地带现在是深圳的中心区，由于交通便捷，各项设施齐备，新兴的富人有很大一部分都在这一区域购置物业，东海花园是这个地区有名的豪宅，当初借香港回归的有利时机脱颖而出，成为该片区第一个豪宅项目，售价达到14000～20000港币／平方米。
深圳豪宅的价格与北京、上海相比，还没有达到与深圳人均GDP相对应的高度，这与深圳本身具有的特性相关。深圳是一个新兴移民城市，文化积淀还不够浓重，同时，深圳的流动人口远大于固定人口，归属感较淡，追逐湖景物业体现了一部分打算在深圳踏实做事的富人们试图建立某种归属感。
“湖景物业成为市场热点从一个侧面反映了居住文化对置业者根深蒂固的影响，也体现了一部分深圳富人的归属感，湖景之所以大受市场追捧，源于人们的亲水本性、湖景的稀缺以及环境景观的实际需要。”地产界资深人士半求对本报记者说。
除了以上提到的几个地区之外，深圳最为外界看好的新的富人区是红树湾填海区。由于集规划优势、海景资源优势、华侨城旅游区优势和深港西部通道优势于一身，这一地区将是近五年内深圳最具潜力的地区。业内人士估计，在未来10年，深圳东部海岸线会成为富人扎堆的地区，将是深圳最大的国际豪宅区。
富人区空间巨大
世界上一些著名富人区的形成过程，可以一窥富人区相似的发展轨迹：通常在城市里区位最好的地方，拥有绝佳的自然环境，一批当时上流社会的人士入住其中，他们的财富与修养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟，接着越来越多的上流社会富人被吸引过来，他们带来新的财富和文化，这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。
每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的、文化的内涵值得推敲：即富人区既要个性化，又要有人文内涵。
占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是富人区共同的特点。如北京的温榆湖别墅区，就有莱蒙湖等一批别墅豪宅坐落在此。富人区大多依山傍水而建，有些则直接建在城市公园，旅游区和景观带、高尔夫球场旁，有的城市甚至把国家风景区和景观带承包给发展商和投资商来开发住宅，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有多数人的资源，构成富人区的本质之一。
半求先生认为，富人区的历史就是人居文化变迁的历史。在深圳这个只有20多年的年轻城市里，富人区缺少人文的积淀，其豪宅内涵确实肤浅，深圳要产生真正现代意义上的豪宅还需要时间和文化的积淀。按照西方发达国家成熟的住房市场比例，别墅的数量应该占总的住宅存量的5％～10％。就国内的别墅豪宅市场言，每套200万元以上的城市公寓和300万元以上的别墅作为大致的价值界限比较合适。如果按这个标准来看，深圳的别墅还非常稀缺，供应量约占增量住宅的5％以内，占存量的比例则更小。从发展方向看，深圳富人居住产品与国外还有较大差距，若与深圳撤关乃至更大的概念等来观察，深圳的富人区就有更大的想像空间。
上海 富人区的张狂迷梦
见习记者 司宇宁
上海报道
在戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理张国正的眼里，上海的富人区有新旧之分。张把虹桥古北区称为“旧富人区”，把佘山称为“新富人区”。但对于新旧富人区的划分，他并没有偏袒或歧视于哪一方的意思。“这两块富人区只是形成的过程和时间不同而已。”
“富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象与成就，是上海的城市名片。”张国正这样认为。
“旧富人区”等待升级
他向本报记者解释，现在来看，古北富人区基本上已经成熟，因为它的形成时间比较长。由于邻近虹桥国际机场，对“外”交通方便，港台的一些地产商在上世纪90年代初有关土地批租政策出台后便建造了第一批外销房。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足够富人的标准。境外人士首先看中了这一块地方，尤其是境外的一些跨国公司的高级管理人员。这逐渐使得古北具有了国际化生活氛围。后来一些名流如影视明星林忆莲、赵薇、胡慧中、江珊等也纷纷在此定居。另外，国内的一些有钱的企业主也大量涌来购房置业。
因此，古北富人区是随着时间的推移逐渐发展、成熟起来的，其背后有市政、环境、人文等多种综合因素，而不是规划的结果。但这里的豪宅并不仅仅是上千万元的别墅，还有一些豪华公寓，住宅结构相当多元化。
总结虹桥古北富人区的形成轨迹，张国正的看法是，不是造一幢两幢豪宅就能形成富人区，每个富人区都有自己的品质和标准。它不是简单的地域分隔，还有许多社会、文化内涵的长期积累。
另外，舒适的居住环境、高档齐全的社区配套设施以及便捷顺畅的交通条件也是成就富人区所必不可少的要求。有了这些硬件条件，再加上完善的物业管理服务，才能建设出具有个性和代表城市特征的富人区。很长时间以来，虹桥古北一直演绎着上海富人区的角色。
在古北，尽管有关“富人区”的话题显得更加谨慎而敏感，不过，精明的地产商们却日益看好这一地块，纷纷倾注巨资。目前，和记黄埔、中华企业、强生集团、虹康房产、古北集团等知名开发商一并进入该区域进行大规模的豪宅开发。
不过，有上海本地的开发商认为，如今的古北商业开发过多，档次太低，豪宅之间已经被宽阔的道路分割，缺少一个富人区必需的“私密性”。
张国正还认为，“富人区”首先必须具备优越的地理位置，拥有绝佳的自然景观，这从所有富人区的名称中就不难理解。如商贾富豪云集的日本东京湾、香港浅水湾，美国纽约长岛、比弗利山、西雅图华盛顿湖、悉尼玫瑰湾等。从这个方面来说，作为上海的富人区，古北还有待进一步升级。
上海速度制造“新富人区”
日前，一则轰动沪上的消息在业内广为流传。被张国正称为“新富人区”的佘山脚下的两幢占据独特地理位置的别墅“皇家花园”和“天邻别墅”将要被推倒重建。
据记者了解，这两幢别墅与大名鼎鼎的“上海紫园”相邻。“上海紫园”曾于2002年4月份以单栋售价1.3亿元响彻大江南北。
据了解，“皇家花园”是佘山脚下第一个高档别墅开发项目，开发于1992年。2000年因某种原因，“皇家花园”被另外一个开发商接手。可靠消息称，在被拆掉之前，“皇家花园”项目已经建成了16栋别墅，外加3栋公寓楼和一个会所。每栋别墅售价均在200万到300万左右，在本地颇有名气。
而“天邻别墅”项目规划总共建造近100栋别墅，已经销售和预订的就达50多栋。据该项目的一位销售人员说，一个多月前，他正在与客户商谈购房事宜时，上级就来电通知，让他们停止一切购房洽谈。后来他才知道，“天邻别墅”项目的开发商上海众优置业有限公司已经把该地块转让给了中凯置业集团。
现在，“皇家花园”整个基地上只剩下2栋原来的别墅，一栋做现场办公用，一栋已废弃。其它的别墅则已经被拆得荡然无存；“天邻别墅”也难逃被拆除的命运。该别墅的一位现场销售人员说：“我们的别墅马上要全部拆掉了，现在不再销售了。”
一般情况下，除非严重的质量问题被责令拆除，开发商是不会轻易主动拆除新建楼盘的，况且是“皇家花园”和“天邻别墅”这样的高档别墅呢？
本报记者在采访中得到的准确答案是，开发商拆除这两幢好端端的别墅的原因是“它们档次太低，和佘山的地理位置及‘高级富人区’的定位不太匹配”，所以要“拆了后准备参照‘上海紫园’建造更豪华的顶级别墅”。而且，它们将来的价格都不会低于上千万元。
佘山有“何德何能”值得这么多开发商趋之若鹜呢？有资料表明，佘山是上海唯一的山林地区，为浙江天目山的余脉，以风光秀丽著称。早在8年前，国务院就批准成立了上海佘山国家旅游度假区。规划总面积达64.08公里，首期开发的核心面积达10.88平方公里。
据悉，位于佘山核心区的地块已全面开发，土地一级市场已无地可供，只能高价转手而得。“天邻别墅”地块就是中凯置业集团从上海众优置业有限公司手中高价收购而来的。
按照以往的经验，富人区的形成都是经过几十年甚至上百年才逐步发展完美起来的。但佘山富人区的开发却形成了少有的“上海速度”。“佘山的富人区是从零开始打造出来的，尽管还只是一个概念性的富人区，但它具有打造世界级富人区的潜力。”张国正说。
“中国首个世界级富人区”
上海争创第一的心态并不比其他城市弱，比如建“中国首个世界级富人区”。
“上海要吸引全世界的投资，就必须有像美国长岛这样的豪华居住区，只有向外来投资者提供好的生活品质，上海才更有吸引力。”说这话的就是记者上面提到的“上海紫园”的开发商、立誓要打造“中国首个世界级富人区”的嘉城兆业房地产有限公司董事局主席、总裁高家仁。自去年“上海紫园”一炮打响后，高把全部的精力放在了这个项目的开发上。
据了解，高倾心打造的“上海紫园”项目目前已经建成了11栋别墅，首批20栋将于今年年底竣工。而这20栋别墅中，根据客户要求量身定做的超亿元别墅已经卖出了2栋。
高家仁向外界宣称，超豪华别墅在上海还非常稀少，而建造超豪华别墅，打造真正的富人区有助于提高上海城市的总体形象，有助于提高上海城市本身的品质。从根本上说，城市“富人区”的出现是一个城市走向发达和成熟的标志。
打造超级豪华别墅，高还有一个听起来很冠冕的理由：要真正成为一个现代化的大都市，长期居住的外籍人士比例应该超过15％，相对于这个标准来说，在上海长期居住的外籍人士的比例还很低，目前只有50万人左右。因此，上海要达到这个标准还需要一个过程。从房地产业的角度来说，上海要吸引外籍人士居住，首先要跟上国外先进的房地产建造，有真正的世界级豪宅。
据透露，专为国内外富豪、超级富豪建造的大型豪宅区“上海紫园”占地面积近4000亩，分两期建成，其中一期占地1300亩，二期占地2500亩，平均每户占地8亩左右，最大的则达到20亩。这些款式各异的独立别墅大概要建成160多栋，每栋售价在1500多万元至亿元之间。而嘉城兆业在“上海紫园”上的投资已经达到了20多亿元。
张国正则表示，总体来说，上海高端房产市场占总量比重不大，而作为高端市场中的豪宅极品，千万元以上的豪宅数量相对来说更是比较稀少。而随着经济的发展，商场上成功人士在不断增多，普通的高档物业已经不能满足这些人群的要求，因此，顶端的高档房产市场前景被看好。
据介绍，目前，佘山脚下的顶级豪宅开发已经风起云涌，并吸引了包括甲骨文公司在内的美国顶级企业的注意，美国硅谷排位前10名的成功人士、国内某著名网站CEO、香港的几个富豪都已经做了预定。
“佘山具有发展和形成富人区的条件，但现在还没有形成真正的富人区。”张国正说。他同时认为，“皇家花园”和“天邻别墅”被推倒重建“完全在情理之中”，因为开发商“可能看中的是顶级别墅的赢利前景，虽然拆掉了要付出很大的成本，甚至要赔偿给原来的订户不少损失，但只要开发商认为值，认为有钱赚，他就会做出这样的选择。”
广州 新豪宅挑战二沙岛富人区
见习记者 贺湘权
广州报道
在二沙岛上用于商业房地产开发的最后一块土地再次建起豪宅以后，最新的消息是，二沙岛现存的一手货量将不会超过50个单位。记者对二沙岛楼盘进行粗略调查，各个销售部要么宣布“封盘”，要么宣称正在对余货进行“清盘”，要么“只租不售”。
与二沙岛一贯清淡的场面相比，广州城里城外四处开花的豪宅楼盘已经逐渐勾勒出一个个新的富人区轮廓。“我如果不在豪宅里，就在去豪宅的路上……如果不在去豪宅的路上，就在豪宅的销售现场……如果不在豪宅的销售现场，就在去另一个豪宅的路上……”一位地产人士套用一句时髦的流行语来形容当前广州豪宅市场此起彼伏的热闹场面。
在二沙岛之后，广州还有下一个万人景仰的富人区吗？
富豪的二沙岛之梦
大名鼎鼎的广州二沙岛，不仅在地产界，更重要的是在整个华南地区乃至包括港澳台地区在内，已经成为富人区的一个标签。造就二沙岛显赫声名的第一支力量是外籍人士———早年于二沙岛开发初期，国外领事馆的外交人员和众多外资机构人员，纷纷选择了当时还不被市场看好的这个位于珠江中心、被江水环绕的小岛。业界流传这样一个故事：某国外交人员最初享受政府津贴租住二沙岛别墅，后来在这里买了一套自己的物业，在高额租金回报的诱惑下，他又购买了一套并介绍更多的外国商人租赁或购买二沙岛物业……如此循环，他一不小心竟将理财生意做大了，几乎成了二沙岛楼盘老板的销售经纪……
现居二沙岛的广州地产商人吴小姐，行事低调。她告诉记者：“住在二沙岛，有一种很特别的感觉。”尽管现在二沙岛豪宅的房价比起高峰期下跌了不少，但是对于当初搬家的决定没有丝毫的后悔。吴小姐是在新世界花园别墅的价格即将上升到每平方米4.5万元天价之前购买的，经历了房价的一路飙升和长时间的逐步下滑。确如吴小姐所言，五年多来二沙岛豪宅的每一次价格波动，就像浮动在天空中的云团，更多的是让房屋外面的人感觉到了阵阵凉意，而在二沙岛的业主们却依然如故。“你要知道，住在二沙岛的人基本上不会太在意价格，没有实力的人是不会来这里的。”
二沙岛富豪们的低调和内敛，与二沙岛豪宅显赫的声名相得益彰，映衬出一种令广州政、商界人士向往的神秘感，造就了一代广州富豪的二沙岛之梦。
根据记者的调查，当前二沙岛在售的五个楼盘包括宏城花园别墅、新世界棕榈园、花城苑、金亚花园和“老牌贵族”新世界花园别墅，产品形态从“天人合一”的独立别墅，发展到联排复式豪华单位，再发展到低密度的花园洋房，在
户型设计方面具有极大的差异性，室内外环境的营造同样差异极大而无不极尽奢华。经过一番简单的比较发现，各个楼盘最统一的特征就是：售价不低于300万元一套———这是由最小单位超过200平方米和最低1.5万元单价相乘而得出的最低价格，而最贵的一套独立单位，价格超过5000万元。根据广州市的城市规划，早在两年前二沙岛用于商品房开发的土地就已经全部进入地产市场。一位业内人士预测，过了2003年底到2004年春节的这个销售季节，最迟到2004年秋季，二沙岛楼盘发展商的销售将全面退出一手市场。他进一步判断，二沙岛豪宅的二手市场有很大潜力。
在二沙岛物业销售市场之外，另一个令人关注的豪宅项目岭南会只租不售，用实力和大家一起扛住二沙岛豪宅高傲的身价。2003年8月，操作岭南会“只租不售”的幕后人物，家族企业老板景艺杰走到了地产界的前台，不过这次不是二沙岛项目，是另一个新的豪宅：凯旋会。
广州豪宅的最新定价？
凯旋会是目前华南地区最高的纯住宅超高层建筑，由52层、48层和6层三个单体组合而成。这个楼盘处于广州两个富人集中的区域珠江新城和二沙岛的中间地带，面临一线江景，视野开阔，按照极其奢华的标准开发建设。毫无疑问，销售目标为广州富豪中的佼佼者。
2003年8月凯旋会顺利封顶的消息传出以后，广州房地产界对于这个楼盘价格的猜测就开始了。经过多方打探，记者终于从该楼盘销售总监邓运强口中证实，将于年底开盘销售的凯旋会定价范围在9000元／平方米到35000元／平方米之间。按照这个定价标准，被邓运强称为凯旋会“豪宅中的豪宅”的顶级单位，即顶层单位面积大约600平方米的住宅，一套单价将超过2000万元！
邓运强称最终的定价要到开盘时再确定。由于将采取一对一的高级销售经理预约看房制度，凯旋会最终的销售价格将可能成为永远的秘密。在谈到怎样为凯旋会的248套单位寻找买家时，邓运强再次爆出最新内幕：令原来以国际化销售为主要方向的发展商始料不及的是，刚刚结束不久的广交会，期间来自广州之外的内地买家已经订购了数套豪华单位。
坐在在花园酒店的咖啡厅里，记者突然感到，二沙岛的豪宅时代可能正在面临挑战。凯旋会以192米华南住宅第一高楼再攀定价高峰的背后，一个挑战二沙岛富人区的大戏悄然揭幕。
越过豪宅的战场
透过纷繁的竞争表面，是广州豪宅市场的山水之争。
市场分析人士认为，广州有四个类型的豪宅市场。第一类是处于天河北中心商务区的高层豪宅，以最繁华最优越的城市中心地理位置取胜，称为地段豪宅；第二类是以景观为价值取向的豪宅，包括二沙岛和滨江东被珠江两岸绚丽景观包围的豪宅群体；第三类是以美轮美奂的住宅产品取胜的豪宅，最著名的是星河湾，在布局、结构、立面、造型方面做出了十分考究的极致产品，称为产品豪宅；而在众多形态的豪宅中，有一种形态是因楼盘所拥有和营造的生态环境所成，或者在生态景观环境方面也营造十分出色，称为第四类生态豪宅。在这个类型中，广州东北部的汇景新城和南部番禺区的锦绣香江花园，与老牌豪宅白云堡一起形成三大生态豪宅盘品牌项目。
广州豪宅的另一场豪华竞争，是集合了众多楼盘的区域板块之争。
自从星河湾“打响了华南板块的第一枪”后，处于同一个区域的南国奥园、丽江花园、锦绣香江、华南碧桂园等项目集结成为最著名的华南板块豪华阵容。现在，一个与之对应的南湖板块，同样集结了颐和山庄、江南世家、白云堡豪苑、雅居乐南湖半岛花园等楼盘。在该板块中，桐林美墅馆别墅卖到2.5万元／平方米，似乎已经勾画出一个新富人区。
在山水之争和板块之争后，最新的竞争是广州豪宅市场的稀缺性资源之争。
今年下半年以来，住宅总量超过2000套的凯旋新世界楼盘以9000元到1.5万元每平方米的价格开盘，将广州楼市的眼光重新聚焦在珠江新城板块的豪华团队上。广告语为“珠江新城正中心”的凯旋新世界楼盘，强调的是“对众多稀缺性资源的占有。”营销经理何关培认为，无论如何，城市中心是一个楼盘竞争的最强有力的优势，包括对城市自然资源和政府行政资源、城市配套资源的占有。在广州，资源稀缺性楼盘主要分布在滨江路、二沙岛、南湖周边及天河中心区，这些区域的楼盘无论开盘价还是公开销售价，均摆出“舍我其谁”的架势。
看来，广州其它区域要重现二沙岛富人区的光芒，需要时间来印证。
对广州豪宅市场观察良久的寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，广州豪宅过度细分的市场定位，在推动楼盘质素提升的同时，已经不可能再出现如二沙岛一样的顶级巨富聚居的“真正富人区”了。主张豪宅应采取“以租带售”策略的韩预测，在未来，广州富豪有可能找不到自己最满意的豪宅。
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广州 小唐 摄